Земельный участок. Юридическая помощь по оформлению и защите прав на землю. Все о правах владельцев 6 соток и другой загородной недвижимости
.pdf
Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии
с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Рыночная стоимость
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо
чрезвычайные обстоятельства
Рыночная стоимость объекта оценки устанавливается, как правило, в тех случаях, когда:
1)одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4)цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5)платеж за объект оценки выражен в денежной форме
Кадастровая стоимость
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров
орезультатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров
орезультатах определения кадастровой стоимости
Для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения проводится государственная кадастровая оценка земель. Кадастровая оценка земельного участка осуществляется для целей налогообложения, а также для определения
арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
41
Рыночная стоимость
Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид
стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности)
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса
ипредложения на рынке и характера конкуренции продавцов
ипокупателей (принцип спроса
ипредложения)
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения)
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при
Кадастровая стоимость
Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)
Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется
42
Рыночная стоимость
наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (принцип ожидания)
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется
на конкретную дату (принцип изменения)
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних
Кадастровая стоимость
на основе капитализации расчетного рентного дохода
Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала
В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая
стоимость единицы площади в границах этих зон
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных
43
Рыночная стоимость
факторов (принцип внешнего влияния)
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка
Кадастровая стоимость
земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр
Органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Росреестра утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель
В случаях определения рыночной стоимости
!земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
При определении расхождения кадастровой и рыночной стоимости следует учитывать периодичность проведения работ по государственной кадастровой оценке,
44
а также дату, на которой определена кадастровая стоимость, поскольку рыночная стоимость, определенная на более позднюю дату, может существенно отличаться от кадастровой стоимости вследствие изменения рыночной конъюнктуры (см. разъяснения Министерства экономического развития РФ от 27 мая 2011 г.).
!Мероприятия по оценке земельных участков осуществляет оценщик.
Оценщиками признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик должен пройти специализированную подготовку, а также сдать квалификационный экзамен.
На интернет-сайте Росреестра (http://www.
!rosreestr.ru/) размещен перечень саморегулируемых организаций оценщиков.
45
2. ОСОБЕННОСТИ 
КУПЛИ-ПРОДАЖИ 
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
?Как выбрать земельный участок?
Информация о продаже земельных участков может быть размещена в самых разных источниках, из которых наиболее часто используемыми являются:
информация на интернет-сайтах;
объявления в газетах и журналах.
При выборе земельного участка следует обратить внимание на следующие моменты:
размер земельного участка;
наличие на земельном участке каких-либо строений;
категорию земельного участка;
наличие подведенных к участку коммуникаций;
территориальное местоположение земельного участка и т. д.
В обязательном порядке следует осведо-
!миться о наличии правоустанавливающих документов на приобретаемый земельный участок!
Как проверить приобретаемый
?земельный участок на «юридическую чистоту»?
Проверка приобретаемого земельного участка на «юридическую чистоту» должна стать неотъемлемым аспектом процедуры приобретения земельного участка.
46
Получив дополнительную информацию о земельном участке, покупатель может обезопасить себя от ряда рисков, связанных с приобретением указанного объекта недвижимости.
Сцелью проверки необходимо:
проверить наличие и содержание свидетельства о праве собственности;
проверить наличие и содержание документа, на основании которого лицо, реализующее земельный участок, приобрело право собственности (договоры купли-продажи, договор дарения и т. д.);
проверить наличие и содержание кадастрового плана;
заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой находят отражения все наиболее существенные сведения, отражающие особенности положения земельного участка (описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости).
Ксведению
Для получения выписки из ЕГРП необходимо обратиться с запросом в территориальный орган Росреестра. Запрос может быть сделан как посредством бумажного носителя (лично или почтой), так и в форме электронного документа. При личном обращении за выпиской из ЕГРП необходимо представить документ, удостоверяющий личность. При представлении запроса представителем заявителя, действующим на основании доверенности, к такому запросу прилагается надлежащим образом оформленная доверенность. Если запрос представляется в электронном виде, доверенность должна быть представлена в форме электронного документа (электронного образа документа), подписанного электронной
47
цифровой подписью уполномоченного лица, выдавшего (подписавшего) доверенность.
За предоставление выписки из ЕГРП взимается соответствующая плата, размер которой зависит от формы предоставления сведений (на бумажном носителе или в виде электронного документа), статуса субъекта, запрашивающего необходимую информацию (физическое лицо, юридическое лицо, орган государственной власти), и категории самой информации (о месте нахождения недвижимого имущества; о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости и пр.). Так, например, за выписку с информацией, которая содержит общедоступные сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, выдаваемую в виде бумажного носителя, установлена плата в размере 200 рублей — для физического лица, 600 руб. — для юридического лица (см. приказ Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2010 г. № 650).
Запрашиваемые сведения из ЕГРП предоставляются в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, соответствующего запроса.
Особое внимание следует обратить на обре-
!менения земельного участка (при их наличии).
Обременение земельного участка — это ряд определенных запретов, ограничений которые налагаются на собственника земельного участка (иное лицо) при реализации прав на указанный объект недвижимого имущества, например, сервитут, залог и т. д.
В настоящее время ряд сведений о земельном участке может быть получен и посредством использования сети Интернет.
К сведению
На интернет-портале услуг Росреестра доступен сервис, позволяющий получить справочную информацию по объектам недвижимости в режиме он-лайн. Для этого необходимо зайти на интернет-сайт по адресу: https://portal. rosreestr.ru, выбрать один из критериев поиска объекта недвижимости, занести в пустые поля необходимую
48
информацию. После этого посетителю станут доступны наиболее общие сведения, касающиеся объекта недвижимости.
?Что должен включать в себя договор купли-продажи земельного участка?
Договор купли-продажи земельного участка —
это договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Если форма договора не будет соблюдена,
!то это повлечет за собой его недействительность.
Вдоговор купли-продажи должны быть включены следующие существенные условия:
предмет договора (данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору);
цена земельного участка.
При отсутствии хотя бы одного из указанных
!условий договор купли-продажи земельного участка будет считаться незаключенным.
При этом в договоре следует также предусмотреть следующие условия:
права и обязанности сторон;
порядок оплаты;
наличие или отсутствие обременений земельного участка;
порядок передачи земельного участка;
ответственность сторон;
49
иные условия, необходимые в конкретной ситуации.
Недействительными признаются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение
земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.
Объектом купли-продажи могут быть только
!земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Образец договора купли-продажи земельного участка содержится в Приложении 3.
К договору купли-продажи земельного участка следует приложить:
правоустанавливающий документ на земельный участок;
кадастровый паспорт;
акт приема-передачи земельного участка;
описание земельного участка.
Как зарегистрировать переход
?права собственности на земельный участок?
Одним из основных этапов процедуры купли-про- дажи земельного участка является переход права собственности на него. Указанное действие выполняют территориальные органы Росреестра.
50