Жилищные сертификаты для военнослужащих
.pdfсертификатов, пугает разница между рыночной ценой жилья и средствами,
заложенными по сертификатам.
С другой стороны, ждать, когда стоимость выплат по сертификатам приблизится к рыночной цене квартир тоже не стоит, так как рост цен на жилье прекратится или хотя бы снизится только при условии падения спроса на жилье.
Для того, чтобы владельцу жилищного сертификата получить субсидию, ему необходимо предоставить в банк, в котором открыт счет, договор купли-продажи жилья и свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Не исключено, что уже в процессе подачи документов на государственную регистрацию могут возникнуть проблемы.
Чтобы этого не произошло, нужно учесть, что для совершения сделки понадобятся, кроме договора купли-продажи, в котором нужно указать, что оплата будет производиться с использованием государственного жилищного сертификата с определенным номером, серией, выданным каким органом, следующие документы:
копии паспортов продавцов квартиры;
правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и т.д.);
справка БТИ (форма № 11А);
справка об отсутствии задолженности по квартирной плате и коммунальным платежам (либо копии квитанций об оплате);
справка о регистрации (выписка из домовой книги) - срок действия 30 дней;
справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствии задолженности - нужна, если продавец приобретал квартиру не в текущем календарном году;
выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений);
возможно, потребуются также и иные документы, которые потребуются в конкретном
частном случае.
Перечень довольно большой. Но все эти документы в любом случае были бы нужны
при обычной покупке квартиры.
За государственную регистрацию взимается государственная пошлина в соответствии
с Налоговым кодексом РФ:
51
за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества,
физические лица оплачивают 500 рублей;
за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – 100 рублей.
Документ об уплате государственной пошлины предъявляется вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.
Срок государственной регистрации не может быть более одного месяца. То есть учтите, что даже без учета того, что регистратор может приостановить по каким-либо причинам процесс регистрации на месяц (например, в сданном на регистрацию комплекте будет выявлена нехватка важного документа), вам нужно получить свидетельство о государственной регистрации до истечения срока действия жилищного сертификата. Иначе придется проходить всю процедуру получения сертификата сначала.
Цена жилья в сертификате всегда указывается в рублях. Но очень многие продавцы
(особенно в крупных городах) указывают цену продаваемой недвижимости в условных единицах, а при совершении сделки пересчитывают ее по соответствующему курсу. В
результате этого обмена владельцы сертификатов могут потерять именно на разнице в курсе валют, так как в результате банковских операций и колебаний в стоимости валюты допустимо возникновение разницы между российскими и американскими деньгами. Эту разницу покупатель должен будет доплатить продавцу.
После того, как военнослужащий стал обладателем государственного жилищного сертификата, он должен открыть заблокированный счет на свое имя на сумму, указанную в полученном сертификате.
Далее в первую очередь необходимо изучить рынок недвижимости в этом регионе,
уровень цен на жилые помещения, возможные варианты приобретения. Оценить, не потребуется ли доплата, есть ли реальная возможность получения ипотечного кредита.
При этом нужно уложиться в срок действия сертификата – шесть месяцев. А самое сложное – найти жилье необходимой площади на определенную в сертификате сумму денег.
Кроме того, часто предлагаемые квартиры, как правило, находятся не в чистой продаже, а в
«цепочке». То есть к моменту государственной регистрации купли-продажи может
52
выясниться, что нужно собрать всю «цепочку», подготовить документы (а это займет порядка 2 месяцев), причем таким образом, чтобы ни одно «звено» не отказалось от сделки.
Если повезет, и уже можно определиться с вариантом приобретения жилья, нужно проверить правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости, а затем заключить договор с продавцом жилья.
Договор купли-продажи может быть подготовлен сторонами самостоятельно, но при этом нужно быть готовыми к тому, что на момент подачи документов на государственную регистрацию выяснится, что по причине отсутствия существенных условий он не будет зарегистрирован органами осуществляющими государственную регистрацию права собственности.
Банк, осуществляющий перечисление средств по сертификату также может настаивать на включение в текст договора важных, по его мнению, условий. И при их отсутствии (даже если договор уже будет зарегистрирован) вправе потребовать на их включении в договор.
Возврат и дальнейшая доработка или переоформление договоров может привести к непредсказуемым вариантам развития событий, вплоть до отказа продавца от совершения сделки. И это не единственный «подводный камень», который может подстерегать участников подпрограммы при самостоятельном поиске жилья.
Часто вопросы, с которыми приходится сталкиваться владельцам сертификатов,
требуют правовых знаний и опыта работы на рынке недвижимости. Военнослужащим важно знать, что на рынке недвижимости работают агентства, которые профессионально занимаются разрешением подобных ситуаций, связанных с приобретением жилья с использованием в качестве оплаты государственного жилищного сертификата.
Очень часто владельцу государственного жилищного сертификата проблематично найти собственника жилья, который готов продать свой объект недвижимости по схеме с использованием субсидии в качестве оплаты. На риелтера в данной ситуации возлагается функция убеждения стороны продавцу в необходимости совершения данной сделки.
Профессиональные риелторы стали необходимыми посредниками между покупателем и продавцом недвижимости. Они занимаются подбором вариантов для сторон сделки,
участвуют в осмотрах объектов недвижимости, в юридическом оформлении соответствующего договора. В идеальном варианте риелторы отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за «чистоту» сделки и правильность оформления документов.
Традиционно функции специалистов данной сферы сводятся к подбору вариантов приобретения, продажи, сдачи в наем или, напротив, принятия в аренду объекта
53
недвижимости. Предлагаемые риелтером варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента, и в том случае, если клиент согласен на совершение сделки,
обязательство риелтера является выполненным, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение.
Стоимость оказанных услуг определяется от цены продаваемого объекта недвижимости и составляет обычно от 3 до 5 процентов от стоимости будущей квартиры.
Кроме того, они могут оказывать иные услуги в сфере операций с недвижимостью. А
именно: предоставление участнику подпрограммы банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют тем требованиям, которые предъявляются банком при предоставлении субсидии по жилищному сертификату. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации.
Перечень оказываемых услуг должен при этом быть ориентировочно следующим:
1)подбор наиболее выгодного для участника подпрограммы квартирного варианта;
2)проведение предварительных переговоров с продавцом квартиры, при этом его нужно уговорить не спешить продавать принадлежащее ему жилье, так как именно данный вариант является наиболее выгодным для него, ведь гарантом оплаты является банк;
3)проверка «истории» и «чистоты» квартиры – на предмет права собственности,
наличия или отсутствия родственников, которые могут затребовать расторгнуть сделку впоследствии, наличия долгов за коммунальные платежи;
4 )подготовка необходимых для совершения сделки документов (в том числе и документов, требуемых банком);
5 )присутствие риелтера при совершении сделки, координация действий всех участников сделки.
Принято считать, что с помощью риэлтера легче и быстрее подобрать необходимый вариант жилья в первую очередь потому, что у них имеется база данных. Они помогут правильно составить договор с соблюдением соответствующих норм и положений закона.
Но в данной ситуации важно обратиться именно к тем лицам, кто действительно имеет опыт работы с сертификатами военнослужащих.
Схема оплаты приобретаемого жилья с использованием государственных жилищных сертификатов
Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем
зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.
54
Владелец сертификата в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета. Если этот двухмесячный срок был нарушен, сертификат, представленный в банк по истечении 2-
месячного срока с даты его выдачи, банком не принимается.
Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, не указанного в сертификате. При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета.
Распорядитель счета до приобретения должен предоставить в банк по месту приобретения жилья заключенный ранее договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по его переводу осуществляется за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть прописано доверенное лицо владельца сертификата.
Порядок действий владельца государственного жилищного сертификата таков. В
течении двух месяцев с момента выдачи сертификата он должен обратиться в банк для открытия на его имя банковского счета и заключения соответствующего договора. При этом нужно учесть, что предусмотренная сертификатом субсидия, не будет автоматически и сразу перечислена на этот счет.
Основанием для перечисления станет только наличие следующих документов:
договора купли-продажи объекта недвижимости и соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом оригиналы договора на жилое помещение и свидетельства (свидетельств) хранятся в банке до перечисления средств участнику подпрограммы (он же распорядитель счета), указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.
Далее последовательность событий следующая. Банк в течение 3 рабочих дней с даты получения указанных ранее документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора на жилое помещение для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений)
ниже размера субсидии, указанного в сертификате.
В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений)
превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.
Существенными условиями договора купли-продажи, оплата по которому будет производиться с использованием жилищных сертификатам, являются следующие. В
55
договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер,
дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения (жилых помещений),
приобретаемого на основании договора на жилое помещение.
Принятое решение банка об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты или об отказе банка от его оплаты выдается распорядителю счета в течение 3
рабочих дней с даты получения документов в письменной форме с указанием причин отказа.
При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.
Если банк принимает решение о приеме договора на жилое помещение для оплаты, он в течение 1 рабочего дня направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение.
Государственный заказчик подпрограммы в течение 5 рабочих дней с даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.
Основанием для отказа в перечислении субсидии является несоответствие данных,
указанных в заявке банка, данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.
В данном случае перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк.
Если указанные сведения соответствуют друг другу, государственный заказчик подпрограммы представляет в территориальный орган Федерального казначейства платежные поручения, в которых должны быть указаны номер и дата заявки банка, и заявку банка.
Аналогичную проверку осуществляет территориальный орган Федерального казначейства. При несоответствии данных, указанных в платежном поручении, данным,
содержащимся в заявке банка, платежное поручение подлежит возврату государственному заказчику подпрограммы без исполнения, а при их соответствии территориальный орган Федерального казначейства санкционирует кассовый расход средств федерального бюджета государственным заказчиком подпрограммы.
Перевод денежных средств по государственному жилищному сертификату производится Главным финансовым управлением Министерства обороны РФ в банк лишь после того, как владельцем сертификата куплено жилье, на него получено свидетельство о собственности, затем эти документы одобрены банком и направлены государственному заказчику (четыре дня), государственный заказчик, в свою очередь, проверяет полученные сведения в течение 5 дней, и лишь после этого направляет в территориальный орган Федерального казначейства для дальнейшей оплаты.
56
Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности в органах государственной регистрации производится в соответствии ст. 13
п.3. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов,
необходимых для государственной регистрации.
Таким образом, сама процедура оформления получения субсидии по государственному жилищному сертификату занимает немалый промежуток времени.
В соответствии с п. 53 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов право у военнослужащего – участника подпрограммы есть право приобрести жилое помещение на первичном рынке жилья (в новостройках).
Существуют ограничения, касающиеся сроков предоставления в банк договора на жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение. Эти документы должны быть предоставлены в банк в пределах срока действия договора банковского счета.
Всвязи с этим покупка квартиры (или имущественных прав на нее) в строящемся доме на этапе начала строительства (когда ее стоимость существенно ниже, чем на этапе окончания строительства) невозможна. Ведь срок срока действия договора банковского счета
инепосредственно самого жилищного сертификата 9 месяцев, что существенно меньше срока окончания строительства и дальнейшей регистрации права собственности на квартиру в органах государственной регистрации.
Всоответствии с положениями подпрограммы военнослужащие не могут принять участие в долевом строительстве дома с оплатой денежными средствами, полученными по государственному жилищному сертификату.
Теоретически, купить квартиру в новостройке возможно. Но даже приобретая квартиру исходя из этого варианта (в сдающемся или уже сданном доме) на этапе окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию необходимо знать, что с момента приемки дома и до его оформления в собственность квартир в этом доме проходит определенный срок (часто
– немалый). А банк перечисляет деньги только при наличии государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье.
Таким образом, необходимо учесть, что с помощью государственных жилищных сертификатов можно приобрести только то жилье, которое можно оформить в собственность. Только при соблюдении этого условия можно рассчитывать на получение субсидии.
57
Практика приобретения жилья по государственным жилищным сертификатам
Обеспечение военнослужащих жильем с использованием государственных жилищных сертификатов, как уже говорилось ранее, производится достаточно давно, с 1998 г.
Прошедший период времени позволяет подвести некоторые итоги, обобщить сложившуюся практику. И в первую очередь хотелось бы сказать о позитивных моментах данной подпрограммы.
С 1998 года, как только начала работать программа обеспечения жильем военнослужащих с использованием государственных жилищных сертификатов, шло постоянное совершенствование механизмов и нормативной правовой базы. И теперь это одна из подпрограмм Федеральной целевой программы (далее ФЦП) «Жилище» на 2002-2010
годы, с помощью государственных сертификатов приобретают жилье не только военные, но и переселенцы с Севера и из Байконура, чернобыльцы и некоторые другие категории граждан. До 2003 года субсидии рассчитывались с учетом средней рыночной стоимости 1 кв.
метра общей площади жилья по субъектам РФ. Резкое отличие стоимости в разных регионах России привело к тому, что более 80 процентов граждан, увольняемых и уволенных с военной службы, участвуя в ФЦП «Государственные жилищные сертификаты», выбирали в качестве места жительства Москву и другие крупные города, где средняя рыночная стоимость минимум вдвое превышает аналогичные показатели в остальных субъектах РФ.
Дальше происходило следующее: гражданин получал на руки сертификат и «обналичивал» его через так называемых «черных риелторов». В результате этого на вырученные деньги семья могла приобрести более дешевую квартиру уже не в столице и еще оставалась в денежном выигрыше. Но в результате такого удорожания стоимости одного сертификата реально жильем обеспечивалось меньшее количество участников программы, чем планировалось.
Такая ситуация потребовала изменения подхода к расчету размера субсидии, -
пояснял глава Ростроя. – Сейчас расчетная стоимость жилья стала определяться исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья в среднем по стране, то есть для всех субъектов стал устанавливаться единый норматив в денежном эквиваленте.
Внесение изменений в ФЦП «Жилье» позволило уравнять граждан, не обеспеченных жильем, в возможностях его приобретения, стимулировало рынок жилья, и главное – исключило возможность «обналичивания» сертификатов. Главное преимущество – обладателю сертификата предоставляется полная свобода выбора местоположения жилья и его качественных характеристик. Жилье по ГЖС можно приобрести только в домах, сданных в эксплуатацию и прошедших все процедуры юридического оформления, сразу в
58
собственность владельца сертификата и всех членов его семьи. Но сам механизм требует от гражданина более активной позиции в решении своей жилищной проблемы, связанной прежде всего с поиском подходящего жилья. Могу сказать, что на сегодняшний день численность граждан, реализовавших свой жилищный сертификат, составляет 97 процентов,
то есть из ста человек только трое не находят возможности приобрести жилье.
Не обходится и без негативных моментов при использовании и формировании практики предоставления субсидии по данному виду сертификатов. Так, по данным статистики каждый шестой из 60 тысяч реализованных с 1998 года государственных жилищных сертификатов был выдан с нарушением норм законодательства. Об этом еще в
2003г. заявил на коллегии Генпрокуратуры ее глава Владимир Устинов.
Кроме того, проверку программы государственных жилищных сертификатов за период с 1998 г. по 2003 г. инициировал Президент РФ. Целью проверки было наведение порядка в вопросах выдачи сертификатов. После этого Генпрокуратура совместно с Главной военной прокуратурой провели одну из своих самых масштабных проверок.
В ноябре 2006 г. при подведении итогов реализации ФЦП «Жилище» начальник ФГУ
«Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ» сообщил,
что, по результатам проверок, проведенных отделом контроля Росстроя, были выявлены 370
неправомочных и 60 повторных выдач сертификатов за период с 1998 по 2003 годы. По его словам, по итогам работы отдела контроля в федеральный бюджет было возвращено около
15 млн. рублей, а также направлено 70 обращений в органы прокуратуры. По результатам этих обращений были возбужден ряд уголовных дел по статье «мошенничество».
В качестве примера неправомерных действий при получении сертификата можно привести дело по иску прокуратуры Богучарского района Воронежской области к получателю государственного жилищного сертификата о возмещении ущерба, причиненного государству, на сумму более 1 млн. рублей. Ответчик в ноябре 2005 г., представив подложные документы об отсутствии у него жилья, получил государственный жилищный сертификат на приобретение квартиры в городе Богучар. Затем он обналичил сертификат путем заключения фиктивных договоров купли-продажи, а полученные деньги присвоил и потратил на собственные нужды. Суд признал его виновным и приговорил к 5 годам лишения свободы условно с испытательным сроком 2 года2.
Тем не менее, подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты» сегодня остается главным инструментом обеспечения военнослужащих жильем.
2 См., например: http://www.hosting-php.ru/economy/2007/03/24/360395;
http://www.dailystroi.ru/news/69703.html
59
Практика показывает, что участие в подпрограмме «Государственные жилищные сертификаты» не всегда проходит без трудностей. Но разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые сложности как на этапе оформления и получения сертификата, так и при подборе жилья и ожидании выплаты сертификатов.
60