• Гражданам

• ЮЛ

• иностранным гражданам, иностранным ЮЛ, лицам без гражданства и иностранным государствам (могут иметь расположенные в пределах территории РФ ЗУ на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ)

Признаки аренды ЗУ:

• срочность

• платность

• возвратность

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде ЗУ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что ЗУ могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК, за исключением ЗУ, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗУ).

При этом согласно ФЗ № 101-ФЗ объектом аренды ЗУ из земель с/х назначения могут быть только ЗУ, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды ЗУ его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды ЗУ (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом ЗУ (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды ЗУ:

1. действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены (за исключением аренды ЗУ, находящегося в государственной или муниципальной собственности, там их очень много). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования ЗУ лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти ЗУ в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22)

2. арендатор ЗУ (за исключением резидентов ОЭЗ – арендаторов ЗУ) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды ЗУ третьему лицу, в том числе отдать арендные права ЗУ в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды ЗУ без согласия ЗУ при условии его уведомления, если договором аренды ЗУ не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды ЗУ перед арендодателем становится новый арендатор ЗУ, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды ЗУ не требуется (п. 5 ст. 22)

3. арендатор ЗУ (за исключением резидентов ОЭЗ – арендаторов ЗУ), имеет право передать арендованный ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды ЗУ без согласия собственника ЗУ при условии его уведомления, если договором аренды ЗУ не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов ЗУ, предусмотренные ЗК (п. 6 ст. 22)

Чтобы стать объектом аренды, ЗУ должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда ЗУ выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение ЗУ, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий ЗУ. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды ЗУ

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда ЗУ прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

• по соглашению сторон

• по решению суда

• по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя

• по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование, порча земель, неиспользование ЗУ, возведение самовольной постройки и т.д.)

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя, например, право расторжения договора 1 из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.