1. Понятие оценки земли, ее назначение и задачи.

Под оценкой понимается суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.

Объектом оценки являются земельные участки и др. объекты недвижимости.

В тоже время земля является недвижимостью, недвижимым имуществом. Ст. 130 ГК РФ гласит: к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества.

Земля – дар природы и часть ее.

Земля в человеческом обществе – средство производства.

Как средство производство земля обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:

-земля пространственно ограничена

-земля незаменима другими средствами

-земля обладает постоянным местоположением

-земля территориально разнокачественна

-земле присуще плодородие.

По своей сути плодородие – это спос-сть земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

К предмету оценки относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, положительно или отрицательно влияющие на жизнедеятельность человека.

2.Раскрыть цель, задачи и методы оценки

Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.

Задачи оценки земель:

-обоснование ставок земельного налога

-обоснование купли-продажи земельных участков

-определение арендной платы за землю

-для ипотечного кредитования (ссуда под залог земли)

Методы оценки делятся на две группы:

1.Естественно - исторические методы.

Они основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объектов оценки. Естественно исторический метод -метод В.В.Докучаева: изучались выше перечисленные свойства и в зависимости от этих свойств строились шкалы о значимости объектов.

2.Статистико-экономические методы. Эти методы присущи рыночным отношениям:

- Метод сравнительного анализа продуктивности (продуктивный метод). Основан на анализе урожайности основных культур по территории.

- Затратный метод. Используется при оценке объектов недвижимости. Чем больше затраты на создание объекта недвижимости, тем больше его ценность.

-Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод). Основан на информации о ценах продаж аналогичных объектов

-Метод капитализации дохода (доходный метод). Чем выше доходность, тем выше стоимость.

3. Принципы оценки.

1. Единство системы технологии. Этот принцип обеспечивается едиными гос-ми методиками и нормативно-правовыми док-ми.

2. Направленность проведения оценки. Базовая кадастровая оценка должна проводиться один раз в пять лет.

3. Открытость сведений. Оценка затрагивает интересы пользователей и владельцев земли, поэтому они должны знать, за что и сколько, какие налоги они платят.

4. Сопоставимость оценки достигается методикой и технологией ее проведения.

Процесс оценки-это последовательность действий или мероприятий, связанных с оценкой земли

1.определение целей оценки

2.составление плана и программы оценки

3.осуществение сбора исходных данных

4. анализ собранных исходных данных на предмет достоверности, полноты и возможности использования

5.выбор метода оценки

6. определение кад стоимости

7.согласование или утверждение результатов оценки

8.подготовка и принятие постановления

4. Бонитировка почв,общие положения, понятие объект и предмет бонитировки почв.Бонитировка почв представляет собой сравнительную большую оценку их плодородия по св-вам самих почв при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Агроклиматические условия – это тепло и влага.

Для того, чтобы достичь агроклиматическую сопоставимость при бонитировке почв, проводится природно-сельскохозяйственное районирование. На территории СССР оно было проведено в 1982 году.

Районирование – это выделение однородных территорий по теплу и влаге. Природно-с/х-ное районирование предусматривает выделение природно-с/х поясов, зон, провинций.

Для каждой таксономической единицы районирования характерны сочетания природных условий и, связанные с ними, особенности использования земель.

В соответствии с проведенным районированием, было выделено три пояса, 14 природно-сельскохозяйственных зон и 47 провинций.

Природно-сельскохозяйственный пояс – это высшая единица районирования. Главный признак пояса – теплообеспеченность.

Природно-сельскохозяйственная зона – это основная единица районирования. Она характеризуется определенным балансом тепла и влаги. В зоне господствуют определенные типы и подтипы почв, растительность и определенная система агротехнических мероприятий.

Провинция – это часть зоны, которая характеризуется теплом и влагообеспеченностью вегетационного периода.