Вопрос 10

Наряду с правом собственности, земельное и гражданское законодательство предусматривает и иные права на земельные участки.

Титул на земельный участок предоставляет ему возможность обеспечить эксплуатацию земли.

Важный момент – все эти права производны от права собственности! Неразрывная связь.

Права приобретаются на основании особых юридических фактов, содержание которых заключается в том, что собственник распоряжается своим земельным участком.

Права:

• Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – ст.20 ЗК; 216,264,268 ГК

• Пожизненное наследуемое владение земельными участками - ст. 21 ЗК; 216 и 155 ГК.

• Сервитут - ст. 23 ЗК; 216, 274 ГК.

• Аренда – ст. 22 ЗК.

На этих правах могут использоваться земельные участки практически всех категорий.

Исключение: земли водного фонда – договор водопользования и решение о предоставление водного объекта (ст. 11 ВК РФ).

• Право общего пользования землей.

- Ст. 262 ГК РФ – ходи, где хочешь, если не запрещено.

- П. 8 ст. 27 ЗК РФ.

- П. 12 ст. 85 ЗК РФ.

- Ст. 6 Водного кодекса.

- Ст. 11 ЛК - Земли лесного фонда.

• ПРАВО ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

(ст. 20 ЗК; 216, 264, 268 ГК)

Участки предоставляются в пользование.

Предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий; органам государственной власти и ОМС – п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

П. 2.3 ст. 3 ФЗ “О введении в действие ЗК РФ” – академиям наук, подведомственным учреждениям.

Гражданам, земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются!

Если это право возникло до введения в действие ЗК, то тогда это право сохраняется (п. 3 ст. 20 ЗК РФ).

В основе возникновения права – акт – решение, постановление соответствующего ОГВ и ОМС о предоставлении земельного участка.

ЗК - Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Статья 41 ЗК РФ – лица, не являющиеся собственниками земельных участков, кроме сервитутов, осуществляют права собственника за некоторыми исключениями.

Суть исключений – п. 4 ст. 20 ЗК РФ – граждане и юридические лица, не вправе распоряжаться своими земельными участками.

Землепользователи имеют право на полученную продукцию.

Поскольку землепользователи не являются собственниками земельных участок, они не могут иметь в собственности все растения, их собственность – только сельхоз посевы.

Землепользователь, в отличие от собственника не имеет право на возмещение стоимости, в случае изъятия для муниципальных и государственных нужд. Однако по п. 2 ст. 57 ЗК РФ – право на возмещение убытков!

Есть порядок приватизации гражданами, являющимися землепользователями.

Раньше все были землепользователями. Земельный кодекс преследует цель – приобретение таких земельных участков в собственность граждан. П. 3 ст. 3 ФЗ “О введении в действие ЗК РФ” – можно! Оформление в собственность сроком не ограничивается! По крайней мере, сейчас.

Любые документы, которые есть, на земельный участок на этом праве имеют равную юридическую силу с записями из ЕГРП (какие-нибудь постановления Сельсовета).

Бывает так, что право непонятно, или право не указано, или невозможно определить вид права – такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.

Граждане, которые получили право собственности на здания, строения, сооружения… они праве зарегистрировать право собственности на такие земельные участки.

Юрлица, которые используют земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования – обязаны переоформить это право либо на право аренды или приобрести участки в собственность.

В подавляющем большинстве случаев это очень невыгодно! Если собственность – надо запретить кучу денег, в аренду – платить. Но, такая обязанность предусмотрена.

Переоформление прав на земельных участок (Ст. 36 ЗК РФ).

Переоформление означает:

- подача заявления о предоставлении земельного участка либо в аренду, либо в собственность

- принятие решения о предоставлении.

- государственная регистрация права.

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

Сам перечень – гарантия стабильности. Два вида основания прекращения:

1 вид, По воле обладателя этого права. Условия – ст. 53 ЗК РФ.

2 вид, принудительное прекращение – в случае нарушения земельного законодательства; в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизиция.

• ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Откуда он вообще появился? Впервые – в Основах законодательства СССР о земле 1990 году.

Титул предоставляет собой завуалированную форму частной права собственности.

Путем применения этого права приватизировались земельные участки.

Был Закон РФ от 23 декабря 1992 года “О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства или индивидуального жилищного строительства”!

Закон предусматривал, что такие земельные участки передавались в частную собственность гражданам в пределах установленных норм – бесплатно.

Вот, у нас есть земельный участок, есть нормы предоставления участков. В пределах норм – можно было приватизировать участок бесплатно.

Граждане, у которых земельные участки превышали установленные нормы, сохраняли право пожизненного наследуемого владения в превышающих размерах. Граждане имели право приобрести вот эту часть земельного участка у местной администрации по договорной цене (договорной цене ).

Например, у нас земельный участок в Подмосковье – 22 сотки. Норма – 12 соток. 12 – приватизировали бесплатно, 10 – пожизненное наследуемое владение земельными участками (можно выкупить).

Многие тут же бросились платить деньги… а кто-то так и продолжил пользоваться. Потом был указ Президента РФ, который отменил действие этой нормы и те, кто купили – пожалели, так как указ предусматривал бесплатную процедуру.

По ст. 21 ЗК РФ – на этом праве могут владеть земельным участком только граждане.

ЗК РФ - Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

Приватизация – п. 9.1 ст. 3 “О введении в действие ЗК РФ”. П. 3. Ст. 3– переоформление сроком не ограничивается.

Права – ст. 41. Обязанность – ст. 42. Землевладельцы обладают такими же правами, как землепользователи. Но, есть особенности.

Землевладелец вправе распорядиться участком только путем передачи по наследством – п. 2 ст. 21 ЗК РФ. Поэтому право пожизненного наследуемого владения приближается к праву собственности.

Переход прав на земельный участок – п. 2 ст. 21 – в порядке наследования.

При наследовании земельного участка, по ст. 1181 ГК, по наследству переходит так же находящийся в границах – поверхностный почвенный слой, растений.

Статья 45 ЗК РФ – прекращение права пожизненного наследуемого владения. По воле обладателя (отказ от права).

• АРЕНДА

Общие условия – ГК. Особенности – ЗК (ст. 22).

П. 2 ст. 22 ЗК - В аренду могут быть сданы земельные участки, не изъятые из оборота. Перечень изъятых из оборота участков. Но, изъятые из оборота участки можно сдать в аренду, если допускает ФЗ (п. 11 ст. 22 ЗК).

Если участок – в государственной или муниципальной собственности – наличие индивидуального правового акта – решение ОРВ или ОМС (одного договора мало).

Ст. 28 ЗК РФ – предварительно должна быть выполнена процедура предоставления земельного участка. Об этом будем специально говорить позже.

Общие права – 615 ГК РФ (пользование арендованным имуществом).

По гражданскому законодательству арендатор вправе с согласия арендодателя сдать участок в субаренду. Земельный кодекс регулирует иначе – по общему правилу арендатор вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, совершать другие действия (залог), без согласия собственника, при условии его уведомления. Конечно, если договором аренды не предусмотрено иное. Можно и в субаренду передать, уведомить только надо.

Вообще, ст. 22 – особенности.

• СЕРВИТУТ

Одна из главных целей проекта – внедрение цивилизованной системы вещных прав на землю.

В частности, предполагалось закрепить такие вещные права на землю как эмфитевзис, узуфрукт… то, что было придумано сотни лет назад. Зачем это надо было делать? В чем причина того, что действующая система прав на землю плохо работает? Так вот, слово узуфрукт напоминает греческую водку