11. Приобретательская давность (234 гк рф)

ГК - Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Статья применяется редко. Но, иногда применяется.

Гражданин или юрлицо, не являющееся собственником имущества (в нашем случае земельного участка), но, ДОБРОСОВЕСТНО, ОТКРЫТО и НЕПРЕРЫВНО владеющее им в течении 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

• ДОБРОСОВЕСТНО, ОТКРЫТО и НЕПРЕРЫВНО.

• 15 лет.

Нужно, чтобы лицо владело участком, не имея на него никаких прав.

Владение должно быть добросовестным. Фактическое владение не может быть основано на незаконных действиях (это уже уголовка или админа).

На основании договора о развитии застроенной территории

Ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ – допускается развитие застроенных территорий, в границах квартала или микрорайона. Инвестор может заключить, например с ОМС договор о развитии застроенной территории. Сложная цепочка, но если денег много, можно снести целый квартал и застроить его так как нам нужно.

Вопрос 17

ГК - Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

ФЗ “О гос. регистрации прав на недвижимое имущество”.

Цель гос. регистрации – обеспечение гарантий устойчивого оборота недвижимого имущества, со стороны государства.

Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК (п. 1 ст. 2 ФЗ “о гос. регистрации”).

Государственная регистрация – индивидуальный правовой акт.

Юридическое значение – с его принятием, закон связывает возникновение юридических последствий.

Акт государственной регистрации, закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но, это положение разбивается полностью другим положением – зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Предметом регистрации по ст. 131 ГК являются: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты иные предусмотренные законодательством права.

Но, в Росреестре могут просто не знать что такое сервитут

Практика в риелторов – ничего сами не носят в Росреестр, это делают ‘специалисты’ по государственной регистрации .

Для чего нужна гос. регистрация? Чтобы обеспечить гарантии оборота, как указано в законе? Основное значение, на самом деле в том, что лицо, которое зарегистрировало право, приобретает возможность распоряжаться ею, вот в чем важное, промежуточное значение. А самый главный момент в чем? Вообще для чего существует понятие недвижимости – налоги на недвижимость! Вот для чего придумали.

Результат – гражданское право не имеет никакого отношения. Налоги – налоговое право.

В мире существует две основные системы государственной регистрации прав земли:

1 система, когда-то давно герцог, царь, король пожаловал своему подданному землю. Оформил в виде грамоты. Потом, это лицо распоряжалось недвижимостью, продавало. И вот столетиями шла цепочка передачи прав. Приобретая такую недвижимость надо изучить чуть ли не всю цепочку передач. Есть даже понятие – страхование титула. Конечно, это полный бред, в законодательстве многих стран установлены ограничения, периоды, за которые надо проверить законность передач (60, 20 лет).

Иногда возникают серьезные опасности, что, допустим мы все зарегистрировали (как правило, суды, без всяких проверок). Допустим, если покупатель по своей глупости в какой-то стране общего права не зарегистрировал свое право на участок, то продавец может еще раз продать участок, и это будет законно.

2 система, Система Торренса.

Система примерно в 1868 году впервые внедрена в Южной Австралии.

Суть в том, что регистрируется титул права на недвижимость. Сам факт регистрации является доказательством существования права. Это титул “нерушимости”.

Обе системы, мягко говоря, не совершенны.

Кстати, лектор не рекомендует покупать недвижимость на островах Океании, карибского бассейна и в Новой Зеландии, особенно земель Маори

Земли Маори. Это земля неотчуждаема, продать её нельзя. Конец света для семейства. Каждое последующее поколение наследует права. Доли не выделяются. Часто на одну землю может претендовать человек 500.