§ 4. Неясные договорные условия

На практике между участниками гражданского оборота нередко возникают споры о смысле отдельных положений заключенных договоров. Изначально подписав документы без возражений, в дальнейшем стороны могут начать спорить по поводу того, что каждая из них имела в виду, если их действительное согласованное волеизъявление неясно*(19), и каждая из сторон "придерживается своего понимания значения спорного условия"*(20). В определенных случаях уяснение смысла текста, который они согласовали, возможно за счет использования общепринятых правил. Так, в одном деле между сторонами договора лизинга возник спор по поводу того, входят ли амортизационные отчисления в состав выкупной цены имущества. Лизингополучатель не хотел их отдельно оплачивать, утверждал, что они вошли в выкупную цену. Лизингодатель с таким подходом был категорически не согласен и считал, что вправе получить дополнительные суммы. Непосредственно в самом тексте соглашения было дано понятие таких платежей и добавлено перечисление всех составляющих компонентов через точку с запятой.

В силу § 130 Правил орфографии и пунктуации это именуется объединением независимых предложений в одно сложное предложение без помощи союзов. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что амортизационные отчисления и выкупная цена являются различными составляющими лизинговых платежей. Такой вывод он основывал на том, что эти словосочетания были перечислены в тексте договора через точку с запятой, т.е. отграничены друг от друга как самостоятельные понятия. Поэтому лизингополучатель был должен оплатить амортизационные отчисления отдельно. Таким образом, суд пришел к выводу, что не включается в состав выкупной цены, а оплачивается лизингополучателем отдельно (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по делу N А82-10747/2011).

Аналогичный подход применил суд в другом деле, оценив содержание спорного договорного условия о сроке оплаты. Данное условие было сформулировано в виде сложного предложения, в котором было указано на то, что сроком до пятого числа месяца, следующего за отчетным, должен быть оплачен основной долг, и через точку с запятой содержалась ссылка на оплату дополнительных платежей. Учитывая, что обе суммы были указаны в одном предложении через разделительный знак, суд пришел к выводу о том, что срок оплаты относится в равной степени ко всем платежам (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.08.2015 N Ф10-2334/2015).

При согласовании условий заключаемых соглашений участники гражданского оборота должны обсуждать все возможные нюансы и детали своих взаимоотношений во избежание споров и для минимизации своих рисков. При этом они должны действовать добросовестно и разумно, проявляя необходимую предосторожность*(21). Особенно важно это при согласовании финансовых условий и положений об обязательствах сторон, пророгационного соглашения и арбитражной оговорки, при неясности и противоречивости которых стороны лишаются соответствующих правовых гарантий*(22). Учитывая, что в гражданском обороте стороны действуют своей волей и в своем интересе, они не вправе свои деловые просчеты перекладывать на контрагентов и искать основания для привлечения к ответственности за свои собственные упущения*(23).

Например, покупатель помещения в здании, к которому проход или подъезд без использования другого помещения невозможен, о чем заранее ему должно было быть известно при ознакомлении с технической документацией и осмотре помещения, не вправе требовать от продавца снижения цены приобретенного объекта. Покупатель изначально перед покупкой помещения должен был оговорить эти нюансы с продавцом, поставить вопрос о заключении соглашения об установлении сервитута, а не сделав этого, принял на свой счет соответствующие риски (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.05.2016 по делу N А45-16394/2015).

В другом деле участники общедолевой собственности заключили соглашение о разделе земельного участка, поставили на кадастровый учет два вновь образованных участка и зарегистрировали каждый за собой право собственности на него. При этом на участке одного из них остался сарай, который другая сторона считала своим. Право собственности на сарай зарегистрировано не было, по своим характеристикам он являлся объектом недвижимости. Несмотря на то что в самом тексте соглашения про сарай отдельно ни слова сказано не было, предыдущий владелец право собственности на него утратил в связи с тем, что не оговорил его сохранение за собой.

Его действительная воля, согласованная с контрагентом, состояла в том, чтобы передать тому в собственность часть земельного участка в определенных границах. В силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В рассматриваемом случае названная правовая норма послужила основанием для утраты предыдущим собственником своего права собственности на сарай и одновременного приобретения данного права его контрагентом. Отметим также, что если бы право собственности на сарай было зарегистрировано в реестре, новый собственник земельного участка, находящегося под ним, был бы вправе поставить вопрос о признании права собственности на него предыдущего владельца отсутствующим и о признании права собственности за собой.

Можно привести и другой подобный пример из нашей практики. Должник с целью ухода от ответственности по своим долгам переоформил все свое имущество на родную дочь. В частности, земельный участок с жилым домом он ей подарил, но на участке в углу рядом с проезжей частью дороги располагался двухэтажный сарай, имеющий фундамент. Эта было недвижимое имущество, право собственности должника на которое в реестре не было зарегистрировано.

Кредитор рассматривал возможность обращения в суд к родной дочери умершего должника с предъявлением иска о признании ее принявшей наследство в виде данного имущества, которое ей при жизни должника не отчуждалось. Однако после анализа сложившейся судебной практики и оценки условий договора дарения кредитор пришел к выводу о том, что судебной перспективы у такого иска нет. Несмотря на отсутствие в договоре дарения условия о передаче права собственности на спорную постройку, в силу рассматриваемого нами принципа оно также перешло к дочери еще при жизни должника, поскольку сарай следовал судьбе самого участка.

Спорную сделку можно было бы признать недействительной только в том случае, если из ее условий прямо следовало, что действительная воля сторон была направлена на отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Таким образом, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

С учетом п. 4 ст. 35 ЗК РФ сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (Определение Верховного Суда РФ от 27.01.2017 N 301-ЭС16-13752).

Однако в рассматриваемой нами ситуации действительная воля сторон не была направлена на то, чтобы произвести отчуждение земельного участка без находящегося на нем объекта недвижимости. В их соглашении на этот счет вообще ничего прямо сказано не было, они договорились об отчуждении участка и не включили в него формулировку о том, что право собственности на соответствующую постройку сохраняется за предыдущим владельцем земельного участка. Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости считается, что право собственности на постройку перешло к новому владельцу, поскольку она следует судьбе переданного участка.

При составлении договоров и обсуждении его условий необходимо взять за правило учет всех видимых нюансов и прогнозируемых рисков, чтобы если не исключить, то во всяком случае минимизировать для себя возможные неблагоприятные последствия. Необходимо иметь в виду, что если в законе или ином нормативном правовом акте Российской Федерации нет специальных предписаний, то отсутствие в договоре, заключенном сторонами, тех или иных условий означает то, что они не были согласованы и изначально не рассматривались ими как часть общей договоренности.

В такой ситуации мнение одной из сторон о том, каким должно быть восполняемое договорное условие, при несогласии с ним другой стороны свидетельствует о том, что они его не имели в виду при заключении договора. Отсутствующие и не согласованные условия в договоре не предполагаются, их нельзя будет в дальнейшем восполнить путем толкования договора, поскольку какие-либо положения на этот счет в нем в принципе отсутствуют*(24).

Например, получая в аренду нежилые помещения в торговом центре, арендатор тем самым соглашается с установленным графиком его работы в будни и выходные дни и лишается права требовать предоставления ему доступа в помещения за пределами такого графика. Получение помещений в аренду в принципе не предполагает возможность неограниченного доступа к ним. Иной режим использования помещения арендатор должен специально оговаривать в договоре аренды (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.02.2015 по делу N А28-4754/2014).

Можно привести и другой пример из нашей практики. В одном договоре аренды было предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендатором арендных платежей арендодатель вправе удерживать находящееся в помещении имущество и даже продать его в порядке, предусмотренном действующим законодательством России. Однако что это за порядок и что конкретно под ним стороны в действительности имели в виду, в договоре аренды не уточнялось. Порядок, предусмотренный законом, предполагает продажу удерживаемого имущества с публичных торгов и возможность его приобретения самим арендодателем при условии участия в торгах и победы по результатам их проведения (ст.ст. 349 и 360 ГК РФ).

Суд, во всяком случае, не стал бы домысливать за сами стороны, что же они действительно имели в виду, но явно, что подход арендодателя к проблеме, заключающийся в том, что он вправе просто продать на любых условиях удерживаемое имущество, был неверным. Во-первых, напрямую из условий договора аренды это не следовало, а во-вторых, во всяком случае должны были быть соблюдены гарантии прав арендатора, который имел право претендовать на возврат разницы между ценой продажи своего имущества и размером непогашенных долгов. Более того, возможность продажи была прямо поставлена в зависимость от нарушения арендатором своих обязательств по договору, что позволяло рассматривать ее как применение меры ответственности.

Между тем передача права собственности на имущество возможна в рамках исполнения договора купли-продажи, мены или иной гражданско-правовой сделки, в том числе в порядке применения способов прекращения обязательств (отступное или новация). Мерами ответственности за нарушение обязательств являются убытки, неустойка, штрафные проценты по ст. 395 ГК РФ, возмещение имущественных потерь, но не передача вещи в собственность.

В судебной практике допускается использование вещной (товарной) неустойки и ее соразмерное уменьшение в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (ст.ст. 6, 333 ГК РФ), хотя неизвестно, по какому вектору пойдет судебная практика. Так, ранее в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" было приведено следующее разъяснение. Учитывая, что в силу положений ст. 329 ГК РФ перечень способов обеспечения исполнения обязательств не является исчерпывающим, установление в договоре условия, предусматривающего в случае нарушения должником обязательства передачу не денег, а иного имущества в пользу кредитора, не противоречит закону.

В случае когда в качестве меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должник обязуется передать кредитору вещи, определенные родовыми признаками, суд вправе уменьшить их количество применительно к ст. 333 ГК РФ. Затем данный пункт был признан утратившим силу Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств". Принципиальная возможность использования данного инструмента в любом случае сохраняется, но только в качестве непоименованного способа обеспечения исполнения обязательства (п. 1 ст. 329 и ст. 421 ГК РФ), но не меры ответственности, учитывая, что перечень таких мер является закрытым.

Условие о передаче вещи в собственность кредитора в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств должником также можно сформулировать в качестве способа обеспечения исполнения обязательств. В таком случае утрата должником правового титула на вещь с передачей его кредитору выступает в качестве инструмента, снижающего неблагоприятные имущественные последствия для кредитора в связи с нарушением должником своих обязательств. Утрата права собственности на вещь отвечает некоторым признакам гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств.

Среди них можно выделить такие критерии, как: принуждение нарушителя к исполнению обязательства*(25), санкция в виде возложения дополнительной обязанности на должника или лишения тех или иных субъективных прав*(26), стимулирующая его к добросовестному поведению*(27) и позволяющая восстановить нарушенные права кредитора*(28). Однако формулировать соответствующее условие в договоре в качестве меры ответственности нельзя, поскольку, еще подчеркнем, перечень таких мер исчерпывающе определен в законе, а на возможность договорного регулирования указано в правилах о способах обеспечения исполнения обязательств.

Между тем в данном случае стороны даже не удосужились согласовать спорное условие должным образом, чтобы его можно было подвести под непоименованный способ обеспечения исполнения обязательств. При таких обстоятельствах спорное договорное условие проще всего было признать несогласованным, не нарушая тем самым разумный баланс интересов сторон сделки. Арендодатель был в любом случае не лишен права в самостоятельном порядке защищать свои права и законные интересы иными правовыми средствами, соответствующими характеру допущенных нарушений.

Более того, возврат имущества арендатора возможен путем предъявления к арендодателю виндикационного иска со стороны третьих лиц, связанных с арендатором единым экономическим интересом, но формально не зависимых от него, что выбивало почву из-под ног у арендодателя. Право собственности в отличие от его права удержания носит не относительный, а абсолютный характер*(29), защищается против всех лиц без исключения*(30), а поскольку у таких третьих лиц никаких долгов перед арендодателем не имелось, его требования к арендатору не имели никакого значения.

Отметим, что такой подход находит поддержку и в судебной практике: в одном деле стороны договора подряда договорились о том, что при неисполнении денежного обязательств имущество заказчика считается залогом, и подрядчик вправе его оставить за собой. Между тем, отметил суд, отклоняя иск о признании права собственности подрядчика на имущество, залог по своей правовой природе является способом обеспечения исполнения обязательств, но не способом приобретения права собственности на имущество. Предложенное подрядчиком толкование спорного условия о наличии у него безусловного права получить имущество суд отклонил как необоснованное (Постановление ФАС Центрального округа от 22.02.2008 по делу N А08-1350/07-8).

Аналогичным образом решается вопрос и при толковании действительной воли участников гражданского оборота при совершении ими односторонних сделок. Содержание их волеизъявления толкуется по общему правилу, исходя из буквального значения содержащихся в документе слов и выражений, и более того, в ряде случаев их поведение, переписка с другими лицами и иные сопутствующие факторы вообще не принимаются во внимание при толковании их воли. Например, в одном деле наследодатель по завещанию передал квартиру своему наследнику. Помимо жилого помещения у наследодателя были также денежные средства во вкладе, на совершение операций по которому он этого наследника наделил полномочиями, выраженными в доверенности. В связи со смертью наследодателя доверенность прекратилась, воспользоваться своими правами оперативно он не успел.

Поскольку в тексте завещания никаких распоряжений относительно судьбы денежных средств во вкладе наследодатель не сделал, суд посчитал, что наследник не вправе рассчитывать на получение им вклада без учета других наследников, поскольку никаких оснований для расширительного толкования завещания не имеется (Решение Ленинского районного суда г. Владивостока от 10.05.2016 по делу N 2-973/2016).

Особую осмотрительность стороны должны проявлять при вступлении в договорный процесс, заключив по возможности с контрагентом отдельное соглашение об этом*(31), если речь идет о подготовке к заключению серьезной сделки. Такая возможность появилась у участников гражданского оборота в связи с принятием новой ст. 434.1 ГК РФ, которая будет способствовать "улучшению инвестиционного климата в стране и в целом оздоровлению имущественного оборота"*(32). Данное соглашение по своей правовой природе является организационным*(33), направленным на обсуждение условий будущего сотрудничества участников сделки*(34) и порождает для них определенные обязательства*(35).

В данном соглашении следует предусмотреть условия ведения переговоров, ответственность за внезапный отказ от их проведения, за разглашение конфиденциальной информации и любые иные недобросовестные действия сторон с установлением штрафов и иных мер ответственности. В ситуации, когда переговоры оказались безрезультатными (скажем, стороны не договорились о цене), нет оснований для вывода о том, что прекращение переговоров было неоправданным и внезапным, тем более если из обстоятельств дела не следует, что стороны вели переговоры по поводу заключения сделок только друг с другом и не рассматривали для себя иные предложения о сотрудничестве.

Так, в одном деле суд отказал покупателю в иске о возмещении убытков в связи со срывом переговоров, отметив, что в материалы дела не было представлено доказательств в пользу того, что у представителя продавца имелись полномочия на ведение от его имени переговоров. Объявление о продаже квартиры, относительно покупки которой велись спорные переговоры, сохранялось на сайте в спорный период времени, в том числе и тогда, когда, по утверждению покупателя, с продавцом была достигнута договоренность о ее продаже именно ему. Суд учел и тот факт, что данное имущество изначально было предложено на продажу неопределенному кругу лиц (Решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 07.12.2016 по делу N 2-8615/2016).

При ведении переговоров следует учитывать, что если обсуждаются условия дополнительного соглашения к действующему договору, то недобросовестные действия одной из сторон переговорного процесса не дают контрагенту права не исполнять условия первоначального договора, приостанавливать исполнение своих обязательств или отказываться от договора именно по этому основанию, поскольку закон такой возможности не предусматривает (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2016 N 09АП-56572/2016), если только соглашением о порядке ведения переговоров не предусмотрены иные правила на этот счет.

Стороны должны очень внимательно подходить к формулированию условий заключаемых договоров во избежание проблем в дальнейшем, поскольку нередко на практике это приводит к серьезным имущественным спорам, что можно проиллюстрировать следующими примерами. В одном деле наймодатель решил раньше времени расстаться с нанимателем, досрочно расторгнув с ним договор коммерческого найма. Стороны заключили соглашение о расторжении договора с указанием на то, что он расторгается по инициативе наймодателя. Договором за его прекращение именно по данному основанию была предусмотрена неустойка в размере месячной платы за пользование квартирой.

Стороны помимо соглашения о расторжении договора также оформили акт возврата квартиры с указанием в нем на то, что никаких претензий друг к другу они не имеют и все расчеты полностью произвели. Когда наниматель попытался взыскать неустойку, суд в иске отказал со ссылкой на то, что в данном случае расторжение договора имеет место не по инициативе наймодателя, а по соглашению стороны, которое наниматель заключил добровольно и без возражений, хотя имел возможность отказаться от этого. Кроме того, буквальное содержание акта возврата квартиры в части проведения расчетов однозначно говорило в пользу того, что неурегулированных финансовых вопросов у сторон не осталось (Решение Тверского районного суда г. Москвы от 13.10.2016 по делу N 2-3617/2016).

Неустойка была согласована именно за расторжение договора по инициативе наймодателя, что нашло отражение в тексте заключенного соглашения о прекращении договора. Стороны могли заключить его без включения в него условия об основании расторжения, однако они его указали и подписали документ без каких-либо возражений, тем самым признав изложенные в нем обстоятельства. Поскольку неустойка установлена договором именно за его прекращение по инициативе наймодателя, не имеет принципиального значения, в какую форму стороны его облекли: заключение подписанного обеими сторонами соглашения вместо совершения наймодателем односторонней сделки по направлению уведомления об отказе от договора. Оформление прекращения договора путем заключения двустороннего соглашения не меняет соответствующее основание, по которому он расторгается, в отличие от ситуации, если бы стороны подписали соглашение без включения в него такого условия, что свидетельствовало об отсутствии у нанимателя права на взыскание неустойки.

Между тем в рассматриваемой ситуации соглашение о расторжении было заключено на определенных условиях - с указанием на прекращение договора по мотиву одностороннего волеизъявления со стороны ответчика - наймодателя, что давало нанимателю право на взыскание неустойки. Прямое указание в соглашении о расторжении договора на то, что он прекращается по инициативе только одной из его сторон, очевидно свидетельствует о том, что для ее контрагента прекращение договорных отношений было нежелательным.

Подписание истцом соглашения о расторжении договора свидетельствует только лишь о том, что он не возражал против требования ответчика по прекращению договорных отношений, но это не отменяет основание их прекращения - инициативу ответчика. В договоре найма прямо не было оговорено то, в какую форму должна быть облечена такая инициатива (соглашение о расторжении договора или односторонняя сделка в виде уведомления об отказе от договора), равно как и не содержалось указания на то, что одностороннее прекращение договорных отношений возможно исключительно путем направления уведомления об отказе от договора. Данное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции.

Относительно выводов суда о том, что в акте стороны зафиксировали полное осуществление взаиморасчетов и отсутствие претензий друг к другу, истец полагает необходимым отметить следующее. По смыслу ст. 431 ГК РФ о толковании договора и его условий, которая подлежит применению по аналогии к толкованию рассматриваемого нами акта возврата квартиры (ст. 6 ГК РФ), выявление буквального смысла содержащихся в документе слов и выражений имеет приоритет перед иными методами толкования (сопоставление спорного условия с иными положениями и смыслом договора в целом, учет переписки и практики взаимоотношений сторон, их предшествующего поведения).

Буквальное толкование формулировки об отсутствии претензий и проведении всех расчетов в контексте составленного акта возврата квартиры, по которому наймодатель также вернул сумму обеспечительного платежа, позволяет говорить о том, что она относится именно к данному платежу. Это связано с тем, что спорная формулировка была включена в акт, по которому возвращалась конкретная денежная сумма. Ее передача и была зафиксирована в акте. Какие-либо иные денежные суммы в данном акте, включая неустойку за отказ от договора, в нем поименованы не были. Соответственно, по неустойке никакие расчеты стороны не проводили, она и не подразумевалась.

Обязательство по уплате неустойки не было сторонами договора найма изменено или прекращено по основаниям, предусмотренным действующим законодательством России. Никаких условий об этом составленные межу сторонами документы не содержали, следовательно, оснований для расширительного толкования судом спорного условия и распространения его на все правоотношения сторон не имеется, поскольку если бы стороны хотели прекратить обязательство по уплате неустойки, они бы определенным образом свою волю выразили. Отметим, что подтверждение такого подхода можно найти в практике Верховного Суда РФ.

Так, при разрешении спора дольщика с застройщиком по поводу уплаты неустойки за нарушение срока передачи жилого помещения суд исходил из того, что подписанный сторонами до обращения дольщика в суд акт приема-передачи помещения с указанием на отсутствие претензий сам по себе не лишает его права на взыскание неустойки. Подписание данного акта с указанием на отсутствие финансовых претензий не свидетельствует об отказе дольщика от своего права на взыскание неустойки. Обязательство по ее уплате возникло у застройщика в силу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Определение Верховного Суда РФ от 26.04.2016 N 81-КГ16-1).

Еще раз подчеркнем, что особую внимательность следует проявлять при обсуждении договорных условий, касающихся финансовых взаимоотношений, поскольку любые просчеты здесь чреваты серьезными негативными последствиями. В нашей практике был случай, когда покупатель заключил с агентством недвижимости предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры. В этом договоре было предусмотрено условие о том, что покупатель вносит задаток в счет обеспечения исполнения своего обязательства по заключению основного договора, однако в других разделах договора содержались условия, которые позволяли говорить о том, что указанная сумма задатком не являлась. Так, договор предусматривал следующие условия ответственности покупателя перед продавцом за отказ от заключения основного договора купли-продажи.

Если в сроки, установленные договором, покупатель (или его представитель) отказывается от приобретения вышеуказанного объекта, не выходит на сделку по любым обстоятельствам, не выполняет условия, предусмотренные настоящим договором, подает заявление о приостановке либо прекращении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объекта в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нарушения покупателем или его представителем обязательств, предусмотренных настоящим договором, покупатель обязуется уплатить штрафную неустойку в размере 150 000 руб. При этом он уведомлен и согласен с тем, что переданная денежная сумма подлежит зачету в размере штрафной неустойки в срок до истечения одного рабочего дня со дня окончания срока действия настоящего договора. Покупатель уполномочивает представителя продавца засчитать в счет уплаты штрафной неустойки уплаченную им сумму.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд первой инстанции при рассмотрении иска о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной суммы необоснованно квалифицировал внесенную покупателем денежную сумму в качестве задатка. Такая квалификация была дана судом исходя из наименования внесенной суммы и без учета ее правовой природы (Решение Щелковского городского суда Московской области от 01.12.2016 по делу N 2-6027/16). Между тем статья 431 ГК РФ прямо говорит о том, при толковании договора необходимо принимать во внимание буквальный смысл содержащихся в нем слов и выражений. Системное толкование взаимосвязанных положений п.п. 3 и 8 заключенного договора не позволяет отнести внесенную сумму к задатку, поскольку при определении оснований ее удержания продавцом речь идет об обязательстве заплатить неустойку, а не о применении правил о задатке, указанных в ст. 381 ГК РФ.

Для применения к покупателю мер ответственности в соответствии с условиями договора продавец должен был осуществить зачет неустойки против требования о возврате внесенной денежной суммы в срок до истечения одного рабочего дня со дня окончания срока действия договора. Однако никаких заявлений о зачете от него ни в указанный срок, ни позднее покупатель не получил. Это означает, что оба обязательства - о возврате аванса и о взыскании неустойки - так и не были прекращены, поскольку зачет не был произведен, являются действующими. Поскольку оба обязательства являются действующими, основной договор не был заключен, у продавца отсутствовали основания для удержания внесенной покупателем денежной суммы. При этом продавец не был лишен права в самостоятельном порядке отдельным иском взыскать неустойку, поскольку обязательство по ее уплате не было прекращено или исполнено.

В договоре была предусмотрена возможность прекращения обязательств зачетом, однако на момент его заключения указанные обязательства еще не возникли, поэтому не могли быть прекращены. Их прекращение в установленном порядке продавцом не производилось, поэтому незаконно удерживаемая им денежная сумма составляла для него неосновательное обогащение. О том, что внесенная покупателем денежная сумма является авансом, свидетельствуют следующие обстоятельства: 1) в договоре изначально была предусмотрена возможность ее возврата, с тем только, что продавец получил право произвести зачет; 2) внесенная сумма являлась частью покупной цены; 3) на случай уклонения от заключения основного договора была предусмотрена неустойка, в счет которой засчитывалась внесенная сумма; 4) о применении последствий, характерных для задатка (ст. 381 ГК РФ), речь в договоре не шла; 5) продавец сам в возражениях говорил о том, что в договоре была согласована именно неустойка.

Никакой правовой оценки суд первой инстанции в оспариваемом решении не дал, сделав свои выводы по неполно исследованным обстоятельствам. Суд первой инстанции не учел, что если нормы о задатке предусматривают лишение покупателя задатка при уклонении от заключения договора и уплату задатка в двойном размере при уклонении со стороны продавца, то в заключенном между сторонами договоре установлены другие правила. При уклонении продавца от заключения сделки он просто возвращает полученную сумму, а не уплачивает ее в двойном размере. Покупатель же, в свою очередь, не теряет внесенную сумму, а должен заплатить штрафную неустойку, в счет которой продавец засчитывает внесенную сумму. Таким образом, в договоре предусмотрено обязательство по внесению аванса, по уплате штрафной неустойки и по зачету аванса в счет неустойки, как это прямо следует из приведенных положений. Ничего общего с задатком такие правила не имеют.

Суд при вынесении оспариваемого решения не учел, что задаток отличается от обычного аванса тем, что помимо платежной функции он также выполняет обеспечительную и штрафную функции. Последняя выражается в том, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Как видно из содержания приведенных законоположений, они сконструированы в качестве императивных норм, которые не могут быть изменены или отменены по соглашению сторон (ст. 422 ГК РФ). Свобода усмотрения сторон заканчивается там, где начинается действие императивных норм*(36). Поскольку законом для задатка установлены определенные правовые последствия, то согласование в предварительном договоре иных правил (удержание суммы задатка в качестве неустойки) означает, что фактически речь в нем идет не о задатке, а об авансе. Для аванса в спорном договоре были предусмотрены иные правовые последствия, чем те, что установлены для задатка, а именно: договором была предусмотрена неустойка.

Суд не учел, что в своем отзыве иска продавец прямо указывал на то, что договором была предусмотрена трансформация внесенного задатка в штрафную неустойку (терминология продавца). Однако из смысла ст.ст. 330, 380-381, 414 и 421 ГК РФ следует, что неустойка и задаток представляют собой два самостоятельных способа обеспечения исполнения обязательств. Задаток в себе изначально несет самостоятельную штрафную функцию на случай нарушения обеспечиваемого обязательства, которую не требуется дополнять правилами о неустойке, поэтому никакой "трансформации задатка в неустойку" не происходит.

В договоре стороны определенно выразили волю на то, что внесенная денежная сумма засчитывается в часть покупной цены квартиры, т.е. фактически выступает в качестве предоплаты (аванса) и может быть удержана в качестве штрафной неустойки, что исключает возможность ее квалификации в качестве задатка с учетом положений п. 3 ст. 380 и ст. 431 ГК РФ. Указание на то, что сумма является задатком, в данном случае не имеет существенного значения, поскольку выяснение правовой природы обязательства зависит от его существа, а не от таких внешних атрибутов, как название самого обязательства, наименование его сторон и др.

Следует обратить внимание на то, что предварительный договор продавцом был поименован как "договор передачи денежных средств". Несмотря на свой статус коммерческой организации, денежные средства продавец принял без их оприходования в кассу с целью выведения доходов в тень и освобождения от налогообложения, действуя изначально в отношениях с потребителями недобросовестно и с противоправными целями. При такой низкой правовой культуре продавца неудивительно, что он не видел никакой разницы между задатком и неустойкой и допускал для себя их "полную трансформацию" друг в друга.

Продавец занимался профессиональной деятельностью на рынке продажи жилой недвижимости (риэлторское агентство), и им покупателю была предложена стандартная форма договора с заранее включенными в нее типовыми условиями, поэтому именно против продавца должны толковаться спорные и неясные условия договора в силу принятого в международной практике принципа contra proferentem, о котором мы уже упомянули.

При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (ст. 431 ГК РФ) толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний: например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п. (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Данное разъяснение сохраняет силу в настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 N 8-ФКЗ "О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации", поскольку не было отменено Верховным Судом РФ и должно учитываться в силу принципа единства судебной практики (ст. 126 Конституции РФ).

Например, в одном деле банк в сборнике тарифов, являющемся неотъемлемой частью договора банковского счета, указал на то, что за перечисление на счет клиента денежных средств со счетов компаний и предпринимателей из других банков взимается комиссия. Клиент сам был предпринимателем и с другого счета отправил себе деньги, в связи с чем возник вопрос о том, должен ли он в таком случае уплачивать комиссию или нет. Применив рассматриваемый принцип толкования спорного договорного условия против банка, суд согласился с позицией клиента (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.01.2016 N Ф09-9333/15).

В другом деле суд сохранил в силе обязанности банка по выданной гарантии, указав на то, что ее условия предусматривали обязанность банка произвести выплату в пользу бенефициара (заказчика по договору подряда) при неисполнении подрядчиком обязанности вернуть аванс. При этом в гарантии перечень оснований, влекущих возникновение у банка данной обязанности, ограничен не был, в том числе и таким основанием, как обязательное расторжение договора подряда, на котором настаивал банк. Учитывая, что банк является профессионалом на данном рынке, то именно против него и были истолкованы условия выданной им гарантии с целью сохранения в силе обеспечиваемого обязательства (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 N 6040/12). Банк не вправе ссылаться на какие-либо ограничения по выплате денежной суммы по выданной им гарантии в случае, если прямо в ее тексте они оговорены не были (Определение Верховного Суда РФ от 26.12.2016 N 305-ЭС16-12378).

В связи с этим в рассматриваемом нами примере внесенная покупателем продавцу денежная сумма не может быть квалифицирована в качестве задатка, ни исходя из существа выраженных в договоре обязательств, ни из их буквального обозначения (штрафная неустойка), ни путем толкования спорных и неясных условий. В силу п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Характер обязательства должен определяться не из его буквального содержания, а с учетом правовой природы.

В ином случае не было бы необходимости в вышеприведенной правовой норме о том, что при сомнении о правовой природе внесенной суммы (задаток или аванс) она считается авансом. Таким образом, поскольку основной договор не был заключен, зачет продавцом произведен не был, у него отсутствовали законные основания для удержания уплаченной денежной суммы. В настоящее время дело находится на рассмотрении Московского областного суда, и окончательное решение еще не принято.