3. Внесення поправок до цін продажів аналогів

Після того, як всі елементи порівняння між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю описані в звіті, їх слід проаналізувати і внести поправки в ціни продажів для того, щоб відобразити грошову або процентну величину відмічених відмінностей.

Якщо зіставний продаж кращий, ніж оцінювана нерухомість, то до її ціни вноситься негативна поправка. Коли зіставний продаж гірше оцінюваної нерухомості, до її ціни вноситься позитивна поправка.

У минулому багато поправок базувалися не більше ніж на наукових припущеннях. Серйозна оцінна практика вимагає, щоб поправки були засновані на даних ринку. Кращим методом є встановлення величини поправок з ринку за допомогою «зіставних пар». Це часто представляє єдину методологію, прийнятну для багатьох досвідчених оцінювачів. Вона включає вибір двох продажів на ринку: одній з тим елементом, для якого потрібна поправка і другий, - без такого. Теорія, на якій базується цей спосіб, полягає в тому, що якщо між двома зіставними об’єктами є єдина відмінність, то різниця в продажній ціні може бути приписана цьому елементу.

Нижче наведемо приклад визначення величини поправки, що базується тільки на одній відмінності в зіставній парі продажів. Кожен із зіставних об’єктів, використаних в даному прикладі|, дуже схожий з оцінюваним об’єктом і один з одним, за винятком однієї відмінності. Також передбачається, що об’єкти продані недавно і тому необхідність в тимчасовій поправці відсутня.

Зіставний продаж 1:

Ділянка в 1000 м²;

Є гараж на 1 машину;

Об’єкт нещодавно проданий за 114 000 грн.

Зіставний продаж 2:

Ділянка в 1000 м²;

Є гараж на 2 машини;

Об’єкт нещодавно проданий за 120 000 грн.

Різниця в ціні через додаткове місце в гаражі – 6 000 грн.

Єдиною істотною різницею між двома продажами є| наявність другого гаража. На підставі даної інформації можна зробити висновок, що ринок оцінює різницю між гаражами на 1 і 2 машини в 6000 грн. Отже, поправка по даному елементу складе 6000 грн.

Зазвичай між двома продажами є більше відмінностей. У таких випадках поправки повинні вноситися по кожній з відмінностей. Остання різниця цін продажів, що залишилася, після| внесення решти всіх поправок співвідноситься з елементом, для якого визначається величина поправки. Продовжимо наведений вище приклад:

Зіставний продаж 3:

Ділянка в 1000 м²;

Є гараж на 1 машину;

Об’єкт розташований біля бензозаправної станції;

Проданий недавно за 105 000 грн.

Цей продаж може бути прямо пов’язаний в пару з продажем 1. Різниця в 9000 грн. між цінами 1 і 3 продажів пов’язана з наявністю бензозаправної станції. Продаж 3 також можна порівняти з| продажем 2. Є| різниця в 15000 грн. між цінами продажів зіставних об’єктів 2 і 3, з| яких різниця в 6000 грн. викликана відмінністю у вартості гаражів на 1 і 2 машини (на основі аналізу зіставних продажів 1 і 2). Віднімемо цю поправку в 6000 грн. із| загальної суми відмінностей в 15000 грн. і отримаємо поправку в 9000 грн., обумовлену наявністю бензозаправної станції.

Оцінювач повинен проявляти обережність і уникати висновку про те, що безперечна точність в процесі внесення поправок забезпечує правильну оцінку вартості. У багатьох ситуаціях, ця правильність може знижуватися при введенні більшої кількості відповідних коефіцієнтів поправок. Якщо оцінювач не використовує такі методи внесення поправок як, наприклад, регресійний аналіз, йому слід вносити як можна меншу їх кількість і він зобов’язаний вказати на невисоку надійність численних| поправок при остаточному узгодженні оцінки вартості. Це особливо справедливо при внесенні численних поправок по фізичних відмінностях.

Оцінювачу слід уникати спокуси використовувати витратні оцінки як основу для ринкових поправок. Хоча взаємозв’язок між витратами і внеском вартість окремих елементів може і існувати, проте поправки рекомендується розраховувати тільки на основі ринкових даних. Отже, тільки| порівняння ринкових даних повинно використовувати для обґрунтування введеної поправки.