2. Види поправок
Відмінності між зіставними продажами і оцінюваною нерухомістю можуть бути враховані у вигляді або грошових, або процентних поправок, що залежить від методу їх отримання. Для житлової нерухомості процентні поправки часто перетворюються в грошові при заповненні форм єдиного звіту оцінки житла, звіту про оцінку невеликої прибуткової житлової нерухомості і форм звіту про оцінку для кондомініуму. Ці табличні форми розроблені для віддзеркалення поправок у грошовому численні, які або додаються, або віднімаються від цін зіставних продажів.
Не існує жорсткої процедури для внесення поправок. Внесення поправок може бути зроблене декількома способами, в залежності від того, як співвідношення об’єктів нерухомості (тобто оцінюваного і зіставного, зіставного і оцінюваного, або зіставного і зіставного) виражається або сприймається ринком. Це співвідношення перетворюється на математичний вираз, і рівняння вирішується з метою визначення розміру поправки, що відображає відмінність між об’єктами нерухомості.
Обчислення, які оцінювач використовує для внесення поправок грунтуються на розумному, логічному обґрунтуванні, але| математика не може обгрунтовувати думки оцінювача. Оцінка ринкової вартості зовсім не зводиться до виконання послідовних математичних обчислень. Процес оцінки містить певний творчий аспект в тому, що оцінювачі використовують свої думки для аналізу і інтерпретації кількісних даних.
Одна з переваг позитивних і негативних поправок полягає в тому, що неважливо, в якій послідовності вони вносяться. Результат завжди буде тим же самим. Коли вносяться процентні поправки, їх послідовність позначиться на результаті. Не існує суворої послідовності, в якій оцінювачеві слід вносити поправки. Існують такі поправки:
Передані майнові права. Ця поправка враховує різницю юридичного статусу між оцінюваною нерухомістю і зіставним об’єктом. Якщо вона проводиться першою, то вона безпосередньо застосовується до вказаної ціни продажу.
Фінансові умови. Ця поправка конвертує ціну угоди зіставного об’єкту в її грошовий еквівалент або модифікує її для ув’язки з умовами фінансування оцінюваної нерухомості.
Умови продажу. Відображає різницю між фактичною ціною продажу зіставної нерухомості і її вірогідною ціною продажу в тому випадку, якщо б ця угода між незалежними, ніяк не зв’язаними один з одним сторонами, мала б місце у нинішній момент.
Ринкові умови. Поправка для обліку змін ринку з часу зіставного продажу і до дати оцінки.
Місцеположення. Місцеположення нерухомості є важливим чинником, що визначає її вартість. Облік будь-якої відмінності у вартості через місцеположення зіставного продажу і оцінюваного об’єкту вимагає внесення поправки.
Фізичні характеристики. Часто потрібно більше однієї поправки для обліку відмінностей у фізичних характеристиках.
Послідовні процентні поправки. Незалежно від того, яка поправка вибрана першою, вона множиться на ціну продажу зіставної нерухомості для отримання ціни, скорегованої даною характеристикою. Наступна поправка множиться на першу скореговану ціну, а не на початкову. Ця послідовність дій продовжується до тих пір, поки не будуть внесені всі поправки.
Кумулятивні процентні поправки. Кумулятивні процентні |поправки отримують шляхом перемножування всіх індивідуальних процентних поправок. Іншими словами, кумулятивні процентні поправки виявляються випадково взаємозв’язаними. В цьому випадку певна послідовність перемножування поправок не потрібна, оскільки порядок перемножування не робить впливу на кінцевий результат.
До цього моменту поправки розглядалися для всього об’єкту нерухомості в цілому, причому результат їх внесення до ціни продажу зіставного об’єкту нерухомості як єдиного цілого давав пряму вказівку на вартість оцінюваного об’єкту. Існує можливість також застосовувати поправки по окремих одиницях порівняння. Одиницями порівняння, наприклад, для індивідуальних житлових будинків, зазвичай, є розміри загальної| житлової площі. Якщо використовується така одиниця порівняння, ціни продажів кожного зіставного об’єкту нерухомості перед внесенням поправок приводяться до цін квадратного метра. Потім поправки вводяться як показники на одиницю або питомі показники.
Підсумковий показник вартості базуватиметься на вартості квадратного метра загальної житлової площі. Цю цифру можна перетворити в показник вартості оцінюваної нерухомості шляхом множення кількості квадратних метрів її загальної житлової площі на відкориговану вартість квадратного метра кожного зіставного об’єкту. Цю процедуру зазвичай проводять на етапі узгодження результатів.
У підході з погляду зіставних продажів кожна зіставна нерухомість аналізується і порівнюється з| оцінюваною нерухомістю на основі елементів порівняння. Може використовуватися рейтингова таблиця для запису інформації про оцінювану| нерухомість, зіставні| продажі і поправки на відмінності між ними.
Кожен зіставний продаж корегується так, що ціна її продажу перетвориться в показник ринкової вартості оцінюваної| нерухомості. Тому, якщо елемент порівняння в зіставній продажі має велику цінність, ніж в оцінюваній нерухомості, необхідно внести мінусову (негативну) поправку.
Іншим широко вживаним непрямим методом внесення поправок в зіставні продажі є| розрахунок вартості створення елементу (за вирахуванням зносу), для якого необхідна поправка. Точність цього методу залежить від співвідношення вартості, отриманої шляхом розрахунку витрат за вирахуванням зносу і реальних ринкових показників. Знос особливо важко розраховувати у зв’язку з тим, що ринок може визнавати лише невелику частину вартості витрат і, ймовірно, треба буде відняти істотне функціональне старіння для того, щоб отримати реальну вартість внеску якого-небудь специфічного чинника (елементу).
Процентні поправки часто використовуються для віддзеркалення відмінностей між оцінюваною нерухомістю і зіставним продажем, особливо за часом (між датою оцінки і датою продажу), спеціальними умовам фінансування і місцеположення. Наприклад, тимчасові поправки легко виразити у відсотках на місяць або рік. Відмінність у вартості між одним місцеположенням та іншим також просто виразити у вигляді відсотка (тобто район розташування оцінюваного об’єкту на 10% кращий, ніж район, в якому мав місце зіставний продаж). В міру необхідності відсотки можна перетворювати в грошове числення для конкретних випадків оцінки.
Наведемо приклади можливих співвідношень між об’єктом оцінки і зіставними продажами:
Оцінюваний об’єкт і зіставний продаж мають однакові характеристики, поправок не вимагається.
Об’єкт краще за зіставний продаж на 10% - ціна зіставного| продажу повинна вирости, щоб відобразити цю різницю.
Це може бути
виражено таким чином: Нехай вартість
об’єкту оцінки -
,
а ціна зіставного продажу - 1,0, тоді:
= 1,0 + 10% (відс. поправка) х 1,0 = 1,0(1+0,1)= 1,1.
В даному випадку, ми множимо ціну зіставного| продажу на 1,1, щоб| розрахувати вартість оцінюваного об’єкту. Отримана процентна поправка до ціни зіставного продажу дорівнює плюс 0,1, або плюс 10%.
Об’єкт на 10% гірший за зіставний продаж - ціна зіставного об’єкту зменшується, щоб врахувати цю відмінність
=1,0 - 10% (процентна поправка) х 1,0 = 1,0 х (1-0,1) = 0,9.
Дійсно, ми множимо ціну зіставного об’єкту на 0,9 для розрахунку вартості оцінюваного об’єкту. Процентна поправка до ціни зіставного об’єкту складає мінус 0,1 або мінус 10%.
Зіставний продаж краще на 10% оцінюваної нерухомості. Ціна зіставного| об’єкту повинна зменшитися для віддзеркалення цієї відмінності.
1,0 =Х+10% х Х
1,0 =Х х (1+0,1)
1,0 =Х х (1,1)
1/1,1=Х
0,909 =Х.
Тут ми розділимо ціну зіставного об’єкту на 1,1 для розрахунку вартості оцінюваного об’єкту. Процентна поправка до ціни зіставного об’єкту дорівнює 1,00 мінус 0,909 або 0,091=91% (закруглено).
Зіставний продаж на 10% гірше оцінюваного об’єкту. Ціна зіставного| об’єкту повинна вирости, щоб відобразити цю відмінність.
1,0= Х - 10% х Х
1,0= Х х (1-0,1)
1,0 =Х х (0,9)
1/0,9 =Х
1,111 =Х.
В даному випадку ми ділимо ціну зіставного об’єкту на 0,9 для розрахунку вартості оцінюваного об’єкту. Процентна поправка до ціни зіставної нерухомості складе плюс 0,11 або 11% (закруглено).
Отримання різних результатів в варіантах 1 та 4 (1,100 та 1,111) і 2 та 3 (0,900 та 0,909) вказує , що оцінювач постійно має бути послідовним у виразі співвідношення між об’єктом оцінки і зіставними продажами і виражати цей взаємозв’язок так, щоб це відповідало тому, як її сприймає ринок.
Грошові поправки. Багато оцінювачів вважають за краще, в міру можливості, розраховувати поправки в грошовому виразі. Наприклад, оцінювач може прийти до висновку, що вдале місцеположення зіставного продажу виразилося в надбавці 5000 грн., виплачених покупцем. При аналізі житлової нерухомості оцінювачі часто застосовують метод дисконтування для отримання грошової поправки на місцеположення об’єктів нерухомості аналогічної вартості. Існує багато інших поправок особливо для фізичних характеристик, які можуть розраховуватися в грошах і які додаються або віднімаються від ціни продажу зіставного об’єкту нерухомості.