5. Визначення вартості нерухомості з використанням мультиплікатора валової ренти

Підхід по доходу з використанням мультиплікатора валової ренти (МВР) застосовується для оцінки житла, а також інших типів нерухомості, в тих випадках, коли буває складно отримати інформацію по експлуатаційних (операційних) витратах. Даний метод також називається мультиплікатором валової місячної ренти (МВМР) або мультиплікатором валового доходу (МВД).

Підхід до оцінки з використанням мультиплікаторів рентного доходу заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв’язок між ціною продажу нерухомості і відповідним доходом від здачі її в оренду (рентним доходом).

В цьому випадку вартість нерухомості визначають за алгоритмом:

, (3.10)

де - мультиплікатор валової ренти; - ринкова орендна плата.

Зазвичай місячна орендна плата і відповідні мультиплікатори використовуються при оцінці односімейних житлових будинків. Як правило, вони відображають рентні платежі за немебльоване житло і не включають комунальні послуги. Щорічні рентні мультиплікатори використовуються для більшості інших типів нерухомості.

Етапи підходу до визначення по доходу на основі МВР. У тому випадку, коли є достатньо даних, оцінювач повинен зробити наступні кроки для отримання показника ринкової вартості на основі підходу з точки зору доходу із застосуванням МВР.

1. Розрахувати мультиплікатор валової ренти. Для цього:

• знайти недавно продані об’єкти нерухомості, зіставні з оцінюваним| об’єктом і розташовані в тому ж самому або аналогічному оточенні, які здавалися в оренду на момент продажу;

• розділити ціну продажу кожного зіставного об’єкту на величину відповідної орендної плати для отримання рентного мультиплікатора, відомого як мультиплікатор валової ренти;

• погодити мультиплікатори, отримані в цьому кроці, для визначення єдиного мультиплікатора або діапазону мультиплікаторів, які можуть бути застосовні до оцінюваного об’єкту. Дане узгодження не є простим процесом усереднювання отриманих величин, а відображає думку оцінювача про зіставність відповідних об’єктів нерухомості.

2. Розрахувати величину ринкової орендної плати для оцінюваного об’єкту нерухомості:

• знайти зіставні по рівню орендної плати об’єкти;

• провести аналіз порівнянних об’єктів і подібності їх характеристик з| відповідними характеристиками об’єкту оцінки;

• розрахувати необхідні поправки для отримання індикативної ринкової (економічної) ренти для оцінюваного об’єкту;

• ретельно вивчити кожен аналог з погляду необхідності внесення поправок і сформулювати думку щодо|відносно| величини ринкової ренти для об’єкту оцінки, засноване на поточних показниках орендної плати для зіставних об’єктів.

3. Розрахувати показник вартості оцінюваного об’єкту нерухомості.

Мультиплікатор є коефіцієнтом, що відображає постійний взаємозв’язок між величиною валового рентного доходу від об’єкту нерухомості і його ціною продажу. Досвідчені оцінювачі покладаються на цей індикатор вартості, оскільки він безпосередньо базується на ринкових даних про продажі і інформацію про рентний дохід. Мультиплікатор зазвичай представляє ціле число, яке отримують шляхом ділення рентного доходу на ціну продажу зіставного об’єкту нерухомості. Наприклад, якщо ціна продажу нерухомості складала 120000 грн., а орендна плата - 1200 грн. в місяць, то після ділення 120000 на 1200 набудемо значення мультиплікатора, рівного 100. Така система розрахунків використовується оцінювачами через її простоту і безпосередній зв’язок з даними ринку. Достовірність таких обчислень, звичайно, заснована на надійності використовуваних даних.

В процесі визначення мультиплікатора не потрібно вносити будь-які поправки. Якщо порівнювані продажі недостатньо співставні, то їх можна просто не брати до уваги. При певних обставинах в зібрані дані можуть бути внесені поправки способом, аналогічним, що використовуються в підході по зіставних продажах. Проте в практиці оцінки такий підхід зазвичай не рекомендують.

Обмеження на застосування МВР. Використання мультиплікатора, як і використання інших підходів, до оцінки може давати чудові| результати, якщо є надійні і достовірні ринкові дані. Проте точність, методу може істотно постраждати при використанні неадекватних процедур і невідповідної інформації. Умови, при яких результати використання даного методу найбільш представницькі наведені нижче:

• об’єкти нерухомості, на основі аналізу яких розраховується мультиплікатор, мають характеристики (розміри, термін служби, фізичний стан, оточення тощо), подібні з оцінюваним об’єктом;

• мультиплікатор розраховується на основі даних по об’єктах нерухомості, для яких існує активний ринок. Якщо активного ринку немає, то інформація, на основі якої має бути зроблений висновок, може бути недостатньою;

• ринкова інформація вірна і дані по рентних платежах перевірені. Якщо при перевірці даних виявляються особливі (незвичайні) умови угод або наявність спеціальних умов фінансування, такі дані не використовуються.