3. Розрахунок витрат

Постійні витрати. Витрати власника нерухомості діляться на три групи: постійні (фіксовані) витрати, операційні (експлуатаційні) витрати і резерви. Дані поняття відносяться до спеціальних термінів оцінки, вживаних для класифікації витрат в звіті по функціонуванню об’єкту нерухомості, інформацію по яких важко буде отримати з якого-небудь одного джерела. Перед використанням даних, які будуть отримані з різних джерел необхідно провести їх корегування.

Постійними витратами є податки на майно і витрати по страхуванню від нещасних випадків. Ці витрати визначаються як фіксовані, тому що вони, практично, не залежать від ступеня завантаженості об’єкту нерухомості. Податки на нерухомість (земельні ділянки) реєструються податковими органами і, тому інформацію про них буває достатньо легко отримати. Якщо ставка податку на нерухомість не встановлена, то розрахунок проводиться на основі поточних податків і тенденцій їх зміни. У багатьох районах податок на нерухоме майно складається з декількох податків і може включати спеціальні платежі тощо.

Страхування від нещасних випадків зазвичай представляє поєднання страхування від вогню, повне страхування від неплатежів, компенсаційне страхування тих, що працюють і страхування від повені. Воно не включає страхування іпотечних кредитів. Власника по страхуванню часто вводять в оману цифри фактичних витрат. При розгляді питань, пов’язаних із страхуванням, слід враховувати, що господарі майна часто роблять страхові виплати одночасно за термін більший, ніж один рік і часто не оплачують всіх сум або форм страхування, які повинен виплачувати типовий власник.

Операційні (експлуатаційні) витрати. Операційні витрати також іноді називають змінними витратами. Вони включають витрати типового року на зміст нерухомості, надання послуг для орендарів і підтримку потоку доходу. Нижче приведений список типових витрат, які повинні враховуватися при складанні операційного звіту.

Список операційних витрат, складений по багатьом об’єктам нерухомості:

• плата за послуги з управління - комунальні послуги (електрика, газ, паливо, вугілля, телефон, вода, каналізація і водопровід);

• вивіз сміття;

• зарплата персоналу (сторож|, бухгалтер, двірник тощо);

• податки на зарплату;

• допомога службовцям;

• договірні послуги (протипожежна система, ліфт, внутрішні комунікації і телефон тощо);

• витрати на басейн;

• забарвлення і зовнішній декор;

• наповнення офісу, його прибирання тощо;

• журнали і газети;

• прибирання снігу;

• поїздки і представницькі витрати;

• банківські платежі;

• плата за юридичні послуги;

• реклама;

• плата за бухгалтерські послуги;

• витрати на автотранспорт.

Не кожен власник майна несе всі витрати, наведені в даному списку, але є і такі, які мають витрати, що виходять за рамки даного переліку.

Приклад розрахунку витрат, грн.

Постійні витрати:

страхування майна.... ...............28000;

страхування від повеней ................3000;

податок на нерухомість . ................74230;

інші податки....................................................42400;

Разом постійні витрати ......................147630;

Експлуатаційні витрати:

Оплата управлінських послуг..............40400;

Комунальні послуги:

електрика . .................8230;

газ.... .....................................................83000;

телефон ..................1250;

вода ..................................................................16000;

платежі за каналізацію .................1600;

Прибирання і вивезення сміття.............3850;

Разом експлуатаційні витрати ....................233030;

Резерви:

кухонне устаткування .....................................6000;

меблі у вестибюлі і коридорах .......................1000;

килимові покриття .........................................10000;

система кондиціонування повітря .................3000;

дах .....................................................................5000;

Разом резерви ......................................25000;

Сумарні витрати............................. 40556.

Слід підкреслити, що витрати, які використовуються при оцінці не є| фактичними витратами, повідомленими власником, а представляють свого роду прогноз витрат наступного року, виходячи із припущення, що він виявиться типовим. Це можна пояснити наступним прикладом, пов’язаним з витратами на газ власника об’єкту нерухомості. При цьому ми використовуємо дані по цих витратах за останні п’ять років.

Останній рік .3200 м³.

Передостанній рік .3300 м³.

2 роки тому 3100 м³.

4. роки тому 3100 м³.

5. років назад 3300 м³.

Прогноз оцінювача полягає в тому, що для типового року споживання газу складе 3200 м³, а ціна палива наступного року не перевищить 0,625 грн|./м³. Тому прогнозовані витрати на газ складуть 2000 грн. (0,625 х 3200).

Деякі витрати сильно змінюються рік від року, інші ж всього один – двічі раз за декілька років. Необхідно визначити, до якої частини операційного звіту слід віднести останні. Деякі з цих витрат, такі як ремонт водопровідної системи, можна включити в графу змісту і ремонту, операційних витрат. Навіть якщо припустити, що ремонт конкретної частини водопровідної системи може проводитися відносно рідко, для системи в цілому він проводиться достатньо регулярно, і цілком реально оцінити витрати типового року на ремонт водопровідної системи. Наприклад, якщо типовий термін служби холодильної камери оцінюється в 20 років, а вартість нового холодильника дорівнює 12000 грн., то можна встановити щорічні резервні відрахування в 600 грн. для кожного холодильника (12000/20 = 600 грн.). Використання резервів слід ретельно пояснювати| в звіті про оцінку, оскільки під словом „резерв” мається на увазі, що гроші відкладаються (резервуються). Слід зазначити, що більшість власників нерухомості насправді не резервують ці гроші.

Деякі елементи, що традиційно включаються в розділ резервів операційного звіту, приводяться в списку: кухонне устаткування (кухонні плити і печі, холодильники, посудомийні машини, сміттєпроводи, вентиляція, мікрохвильові печі); меблі; килимове покриття; система кондиціонування повітря; пральне устаткування; портьєри і драпіровка; посуд і столові прилади; недовговічні компоненти будівлі (дахи, бойлери|, ліфти, охоронна система, телефонна система); устаткування басейну.

Представлений список складений по багатьом об’єктам нерухомості різних типів, а тому маловірогідно, щоб кожен з об’єктів включав всі згадані елементи. І знову-таки, деякі об’єкти можуть зажадати резервів для елементів, що не увійшли до даного списку.

Найбільш поширеними помилками оцінювачів є або включення одних і тих же елементів і в експлуатаційні витрати, і в розділ резервів заміщення, або, навпаки, виключення яких-небудь елементів з| обох розділів одночасно.

Інші (не включені) витрати. Деякі витрати, зокрема, податок на прибуток, а також ціла низка інших не включаються в операційний звіт. Це відбувається тому, що вони або відбиваються в ставці капіталізації (включення їх як витрат або резервів означатиме подвійний облік), або вони не розглядаються як витрати, безпосередньо пов’язані з експлуатацією нерухомості. До цієї групи відносяться:

• відсоток по іпотечному кредиту;

• амортизація основного боргу за іпотечним кредитом;

• страхування іпотечних кредитів;

• амортизаційні нарахування;

• прибутковий податок;

• корпоративні податки;

• винагорода директорського корпусу;

• франшизні податки (податки на монопольні права і привілеї).