3. Джерела даних про вартість

Існує декілька надійних джерел для отримання даних про вартість.

Файл даних про вартість будівництва. Використання розрахунків витрат по методу квадратних метрів включає збір, аналіз і каталогізацію даних за поточною вартістю будівництва житлових будинків. Оцінювач повинен мати доступну поточну інформацію по витратах для різних типів будинків і інших поліпшень, включаючи дані про поточну вартість матеріалів і праці. Система диференціації якості конструкції також може використовуватися для отримання подальших відомостей. Ці відомості часто можна отримувати в місцевих будівельних бюро, кредитних організаціях, від постачальників матеріалів і торгових асоціацій. Зібраний таким чином файл забезпечує перевірку витрат відтворення або заміщення існуючого житла, а також відомих або проектованих будинків різних типів конструкцій. Він також допомагає перевірити можливі витрати різних компонентів будинку, або трудовитрат.

Інформаційні послуги з вартості будівництва. Є декілька загальновизнаних інформаційних служб, що повідомляють про будівельні витрати, до яких може звернутися оцінювач. Деякі з них здатні забезпечити споживача ілюстраціями типових видів будівель і забезпечити його поправками для прив’язки стандартних типів житла для обліку відмінностей в розмірах, устаткуванні, а також обліку місцерозташування. У деяких публікаціях показані витрати на кубічні або квадратні метри, в інших міститься інформація про розцінки на окремі елементи.

Індекси вартості. Індекс вартості відображає зміну будівельних витрат за декілька років. Коли поточні витрати побудованого кілька років тому житла відомі, застосування даного індексу вкаже на поточні будівельні витрати (в тому випадку, якщо попередні витрати носили типовий характер).

Розрахунки будівельних витрат повинні включати всі матеріали, устаткування і робочу силу. Накладні витрати підрядника і прибуток, оплата архітектора і інших професіоналів, податки, страхування, управлінські витрати і відсотки по позиках в період будівництва можуть включатися або не включатися в них. Деякі оцінювачі обирають шлях розміщення цих витрат пропорційно, за прямими витратами, інші розраховують і повідомляють їх окремо. Деякі оцінювачі доповнюють ці дані прибутком забудовника.

4. Визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки повинні включати:

• витрати, пов’язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;

• витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки;

• витрати на будівництво;

• витрати, пов’язані зі сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;

• адміністративно-управлінські витрати;

• очікуваний прибуток забудовника (підприємницький зиск — „інтерес”).

Таким чином, землекористувачі, які створюють найбільший чистий прибуток на квадратний метр придатної для забудови землі, пропонують найбільшу залишкову ціну на землю. Ціна пропозиції збільшується, якщо щільність забудови зростає.

Місцезнаходження земельної ділянки також істотно впливає на ціну, тому що при сприятливому значенні цього фактора покупець пропонує досягти більш високого коефіцієнта окупності з одиниці площі ділянки.

Якщо вартість фінансування використання ділянки буде великою, то потенційна вартість землі - малою. Це відбувається тому, що потенційний власник землі або землекористувач буде мати менше чистого доходу для того, щоб розподілити його на прибуток, який він планує одержати.

Якщо попит на земельні ділянки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди збудованих споруд збільшуються. Це означає, що покупець одержить більший дохід, щоб розподі­лити його між своїм прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції землі, придатної для забудови, обмежено, то напруження попиту підніме ціни продажу та орендну плату, що позначиться на зростанні прибутку.

Якщо конкуренція на ринку обмежена, то покупці будуть прагнути збільшити прибуток, але, врешті решт, у пошуках прибутку до ринку увійде більше покупців, які зменшать рівень прибутку. Всі ці фактори постійно діють і тривало впливають на ціни землі.

Основним компонентом, що суттєво впливає на загальну вартість витрат, пов’язаних із облаштуванням земельної ділянки, є витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна.

Витрати на спорудження об’єктів нерухомого майна можуть бути визначені методом витрат, який засновано на припущенні, що жоден розумний інвестор не заплатить за об’єкт нерухомості суму істотно більшу, ніж сума прямих та посередніх витрат на відтворення об’єкта або заміщення його функціональним аналогом.

В умовах України часто використовується варіант методу витрат, що базується на визначенні відновної вартості будівлі (споруди) та урахуванні її фізичної і функціональної придатності.

Практика оцінки в Україні склалася така, що Оцінювачі визначають відновну вартість як суму витрат, необхідних на відтворення об’єкта оцінки. При визначенні відновної вартості відбувається процес підбору аналогів, що бувають конструктивними і функціональними.

Конструктивний аналог - об’єкт, що повністю відповідає за несучою конструк­тивною схемою, застосованими будівельними матеріалами, об’ємно-планувальними ха­рактеристиками об’єкту оцінки.

Функціональний аналог - це об’єкт, що підбирається з урахуванням подібності функціональної приналежності будинків, але з урахуванням деякої подібності і в конструктивному плані.

Згідно з цим методичним підходом витрати на будівництво ( ), як суттєвішої скла­дової витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна ( ) в цінах на дату оцінки, можуть бути визначені за формулою:

(3.16)

де - відновна вартість будівлі (споруди) в цінах, що діють на дату оцінки; - коефіцієнт фізичної придатності будівлі (споруди); - коефіцієнт функціональної придатності будівлі (споруди), що враховує функціональні відмінності відносно будівельного аналога, прийнятого за збірниками укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд (збірники УПВВ) або іншими аналогічними документами, та функціональну придатність використання будівлі споруди) за призначенням, який встановлюється експертним шляхом.

Відновна вартість будівель визначається за формулою:

, (3.17)

де - базисна відновна вартість, що розраховується через вартість одиничного показника (1 куб. м будівельного об’єму або 1 кв. м площі) будівельного аналога на основі збірників УПВВ, інших аналогічних документів або за ринковими даними; при наявності достовірних відомостей про балансову вартість будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або його вартості за проектно-кошторисною документацією ці вартості також можуть бути прийняті в якості ; - узагальнюючий коефіцієнт перерахунку базисної відновної вартості у вартість на дату оцінки, який враховує збільшення вартості будівництва (подорожчання будівельних матеріалів, підвищення заробітної плати, вартості транспортних послуг, відрахувань в страхові фонди, планових накопичень тощо) за відповідний період часу; - вартість додаткових поліпшень, що наявні в будівлі (споруді) порівняно з будівельним аналогом, прийнятим за збірниками УПВВ, іншими аналогічними документами або за ринковими даними (у разі використання в якості балансової вартості будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або її вартості за проектно-кошторисною документацією - відносно стану будівлі (споруди) на момент введення в експлуатацію або за проектно-кошторисною документацією); вартість додаткових поліпшень встановлюється за даними додаткового кошторисного розрахунку або експертним шляхом.

Коефіцієнт фізичної придатності будівлі визначається за формулою:

, (3.18)

де - коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу.

Коефіцієнт середньозваженого фізичного зносу визначається як:

, (3.19)

де - середньозважений фізичний знос, який визначається на основі даних про знос конструктивних елементів будівлі (споруди) та їх питому вагу в її відновній вартості.

Середньозважений фізичний знос розраховується на основі даних про фактичний фізичний знос окремих конструктивних елементів об’єкта та їх питому вагу в його відновній вартості за формулою:

, (3.20)

де: - фізичний знос і-го конструктивного елемента, %; р_і - питома вага і-го конструктивного елемента у вартості будівлі (споруди), %; - кількість конструктивних елементів.

При визначенні враховуються індекси зміни цін у будівництві (це подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату тощо). При цьому використовується така формула:

(3.21)

де - коефіцієнт подорожчання (69-84); - галузевий коефіцієнт (84- 97) до базисної вартості; - ринковий коефіцієнт для розрахунку договірних цін; - коефіцієнт інфляції.

Функціональна придатність розраховується за формулою:

, (3.22)

де - коефіцієнт функціонального зносу.

Функціональний знос - функціональне старіння, що зумовлюється недостатністю або надмірністю розмірів будинку, невчасним об’ємно-планувальним рішенням або старінням механічного устаткування.

Розрізняють поправний і непоправний функціональний знос. До поправного фун­кціонального зносу відносять втрату вартості в результаті невідповідності проекту, матеріалів, будівельних стандартів, якості дизайну сучасним вимогам до цих пунктів. Поправний функціональний знос вимірюється вартістю його виправлення.