6. Розрахунок вартості об’єкту нерухомості

Наведемо два приклади, які показують, як отримати величину ринкової орендної плати житла або для будь-якого іншого типу оцінюваної нерухомості. Перший приклад заснований на поточній орендній платі оцінюваного об’єкту нерухомості, яка максимально наближена до ринкової орендної плати. Другий приклад заснований на порівнянні оцінюваного об’єкту з| іншими об’єктами, що здаються в оренду і приносять дохід, і внесенні поправок (корегувань) на відповідні розбіжності. Значення орендної плати порівнянних об’єктів, які нами використовуються для розрахунків приведені в таблиці 3.3.

Таблиця 3.3

Вартість аналогів, грн.

Зіставні об'єкти нерухомості|	Перевірена ціна продажу, грн.	Місячна рента грн.
1	133650	1215
2	135500	1275
3	152400	1320
4	148900	1395
5	160100	1410
Середнє		1325

Приклад 1. Розрахунок ринкової орендної плати (ренти) без внесення поправок. Якщо оцінювана нерухомість здана в оренду, величина орендної плати може бути використана як показник ринкової орендної плати. Проте в практиці оцінки не прийнято використовувати контрактну (договірну) ренту без її перевірки шляхом зіставлення з іншими рентними показниками на ринку. Нехай оцінювана нерухомість здана в оренду за 1200 грн. в місяць. Ґрунтуючись на інформації, отриманій від власника і орендаря, договір оренди не обтяжений додатковими умовами, тобто ми маємо угоду з| рівноправними, незалежними учасниками, коли обидві сторони вірять в те, що величина орендної плати відображає реальні ринкові умови. Даний факт є хорошим індикатором того, що величина ринкової орендної плати для такої нерухомості рівна саме 1200 грн. Для перевірки цієї величини необхідно підібрати дані по орендній платі для аналогічних об’єктів нерухомості.

Деякі оцінювачі визнали б дану інформацію достатньою для розрахунку рівня ринкової орендної плати. Інші вважають, що доцільніше спочатку внести поправки у величини орендної плати аналогічних об’єктів, і тільки тоді провести розрахунок ринкової ренти для оцінюваного об’єкту, особливо у тому випадку, коли зіставні об’єкти відрізняються до деякої міри від об’єкта оцінки.

Приклад 2. Розрахунок ринкової ренти з внесенням поправок. У даному прикладі оцінюваний об’єкт має одну ванну кімнату, гараж на одну машину, немає центральної системи кондиціонування повітря і він орендований без включення комунальних послуг в розмір орендної плати. Деякі зіставні орендовані об’єкти мають дві ванни, гаражі, дві машини, центральне кондиціонування повітря і орендуються з включенням оплати комунальних послуг в орендну плату.

Для віддзеркалення відмінностей необхідно вводити поправки. Коли є більше однієї відмінності по елементах порівняння, то один з показників орендної плати береться за базовий, щодо якого корегуються інші за всіма відмінностями, за винятком одного. Потім базову ренту порівнюють в парі з| іншим показником орендної плати і будь-яку відмінність, що залишається в її величині, переносять на елемент порівняння, що залишився. Ця техніка приведена нижче.

Зіставний об’єкт 1. Той же район і подібний з оцінюваним об’єктом. Має одну ванну кімнату, гараж на 1 машину, центральне кондиціонування відсутнє. Недавно був зданий в оренду за 1215 грн. в місяць немебльований, без включення в орендну плату оплати комунальних послуг. Спеціальні умови в договорі відсутні.

Зіставний об’єкт 2. Той самий район і подібна з оцінюваною нерухомість. Має дві ванни, без центрального кондиціонування, гараж на одну машину. Недавно був зданий в оренду немебльованим, без включення в орендну плату оплати комунальних послуг за 1275 грн. в місяць. Спеціальні умови відсутні.

Зіставний об’єкт 3. Той самий район і подібний з| оцінюваним. Має дві ванні кімнати, без центрального кондиціонування, гараж на дві машини. Недавно зданий в оренду немебльованим, без включення в орендну плату оплати комунальних послуг за 1320 грн. в місяць. Спеціальні умови відсутні.

Зіставний об’єкт 4. Той самий район і подібний з| оцінюваним. Має дві ванні кімнати, центральне кондиціонування повітря, гараж на дві машини. Був недавно зданий в оренду немебльованим, без включення в орендну плату оплати комунальних послуг за 1395 грн. в місяць. Спеціальні умови в договорі відсутні.

Зіставний об’єкт 5. Той самий район і подібний з| оцінюваним. Має одну ванну кімнату, гараж на одну машину, без центрального кондиціонування повітря. Недавно зданий в оренду немебльованим, з включенням оплати комунальних послуг в орендну плату за 1410 грн. в місяць. Спеціальні умови в договорі відсутні.

Таблиця 3.4

Розрахунок ринкової ренти з внесенням поправок

Поправки	Місячна орендна плата, грн.
Поправки на кількість ванних кімнат
Зіставний об'єкт 1 (базовий), одна ванна, гараж на одну машину.	1215
Зіставний об'єкт 2, дві ванни, гараж на одну машину	1275
Різниця, що доводиться на другу ванну:	60
Корекція на розмір гаража
Зіставний об'єкт 1 (базовий), одна ванна, гараж на одну машину	1215
Зіставний об'єкт 3, дві ванни, гараж на дві машини	1320
Поправка до величини орендної плати зіставного об'єкту 3, що відображає відмінність в кількості ванн, заснована на зіставленні об'єктів 1 і 2	- 60
Скоректована орендна плата зіставного об'єкту 3	1260
Місячна різниця в орендній платі через розмір гаража: 1215 (базовий об’єкт 1) - 1260 (скорег. об'єкт 3)	45
Поправка на кондиціонування повітря
Зіставний об'єкт 1 (базовий), одна ванна, гараж на одну машину, без центрального кондиціонування	1215
Зіставний об'єкт 4, дві ванни, гараж на дві машини, центральне кондиціонування	1395
Поправка до величини зіставного об'єкту 4 для віддзеркалення відмінності в кількості ванн	- 60
Поправка до величини зіставного об'єкту 4 для віддзеркалення відмінності в розмірах гаража (заснована на зіставленні об'єктів 1 і 3)	-45
Скорегована орендна плата об'єкту 4	1290
Різниця в орендній платі через наявність центрального кондиціонування	75
Поправка на включення|приєднання| в орендну плату оплати комунальних послуг
Зіставний об'єкт 1 (базовий), одна ванна, гараж на одну машину, без центрального кондиціонування і комунальні платежі не включені в орендну плату	1215
Зіставний об'єкт 5, одна ванна, гараж на одну машину, без центрального кондиціонування, комунальні послуги оплачуються власником	1410
Різниця в орендній платі через включення оплати комунальних послуг	195

Орендна плата кожного зіставного об’єкту корегується, щоб отримати показник ринкової ренти для оцінюваного об’єкту нерухомості.

Якщо відмінності по елементах порівняння для зіставного об’єкту призводять до вищої орендної плати, ніж оцінюваного об’єкту, то робиться від’ємна поправка. Наприклад, якщо відмінність полягає тільки в тому, що оцінювана нерухомість має три ванні кімнати, а зіставна - чотири, то додатковий «внесок|» в орендну плату унаслідок цієї відмінності складе 250 грн. щомісячно, тобто| орендна плата зіставного об’єкту зменшується на цю суму (негативна поправка). Техніка поправок ідентична тій, яка використовується в підході з погляду зіставлення продажів.

Для наочного представлення даних про оцінюваний і зіставні об’єкти, включаючи розраховані поправки по кожній з відмінностей, може використовуватися таблиця 3.5.

Таблиця 3.5

Таблиця зіставних об’єктів нерухомості, що здаються в оренду

Елементи	Об’єкт оцінки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Орендна плата, грн.		1215	1275	1320	1395	1410
Ванна кімната	одна	одна 0	дві -60	дві -60	дві -60	одна 0
Гараж, грн.	на одну машину	на одну машину 0	на одну машину 0	на дві машини -45	на дві машини -45	на одну машину 0
Центральне кондиціонування повітря, грн.	немає	немає	немає	немає	-75	немає
Оплата комунальних послуг, грн.	орен-дар	оренда-тор| 0	оренда-тор| 0	оренда-тор| 0	оренда-тор| 0	володів -195
Чиста поправка, грн.		0	-60	-105	-180	-195
Показник ринкової орендної плати для оцінюваного будинку, грн.		1215	1215	1215	1215	1215

В таблиці 3.6 представлено розрахунок мультиплікатора валової ренти.

Таблиця 3.6

Розрахунок МВР

Зіставна нерухомість	Ціна продажу, грн.	Місячна рента грн.	МВР
1	133650	1215	110,0
2	135500	1275	104,7
3	152400	1320	115,4
4	148900	1395	106,7
5	160100	1410	113,5
Середнє значення			110,0

Третім кроком в підході по доходу є розрахунок показника ринкової вартості оцінюваного об’єкту нерухомості, який проводиться шляхом множення розрахункової ринкової орендної плати на вибраний МВР. Наприклад, якщо МВР був визначений на основі ринкових даних як величина, рівна 110, а розрахункова ринкова рента оцінюваного (немебльованого і без включення в ренту оплати комунальних послуг) об’єкту нерухомості склала 1215 грн. в місяць, то показник її ринкової вартості отриманий шляхом застосування підходу по доходу складає:

грн.

Таким чином, застосування підходу по доходу з використанням МВР проводиться в три етапи:

1. Мультиплікатор валової ренти (МВР) відбирається шляхом встановлення об’єктів нерухомості, схожих з оцінюваним об’єктом в тому ж або найближчому районі, які здавалися в оренду на момент продажу. Ціле число, отримане при діленні ціни продажу на місячну орендну плату (зазвичай за немебльовану нерухомість і не включаючи оплату комунальних послуг), називається мультиплікатором валової ренти і відображає| взаємозв’язок між рентним доходом і ринковою вартістю.

2. Визначається ринкова орендна плата для оцінюваного об’єкту нерухомості. Використовується або поточна орендна плата (після підтвердження того, що вона типова для ринку), або ринкова рента розраховується шляхом порівняння оцінюваного об’єкту з іншими, що здаються в оренду, зіставними об’єктами на ринку і внесення поправок на будь-які значні відмінності між ними.

3. Визначається ринкова вартість об’єкту нерухомості, яку отримують шляхом множення МВР, отриманого в пункті 1 на величину ринкової орендної плати, визначеної відповідно до пункту 2.