4. Методи визначення ставки капіталізації

Існує декілька методів визначення ставки капіталізації: екстракції; кумулятивної побудови (метод "підсумовування"); зв'язаних інвестицій; Елвуда.

Найбільш надійним методом визначення ставки капіталізації є метод екстракції, відповідно до якого на підставі аналізу зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни продажу нерухомості, розраховується ставка капіталізації (Ск), як частка річного чистого доходу (Д_оа) у ціні продажу подібної нерухомості:

, (3.4)

де Ц_ан - ціна продажу подібної нерухомості (нерухомості-аналогу) за ринкових умов (у гривнях).

Слід зауважити, що використання цього методу можливе лише за умови розвиненого ринку нерухомості та її оренди.

За кумулятивним методом величина Ск чистого доходу визначається за формулою:

, (3.5)

де - безризикова процентна ставка (коефіцієнт); - сума компенсацій ризиків.

При цьому кількість ризиків, що враховуються при визначенні Ск чистого доходу, може бути збільшена. Крім зазначених у формулі, можуть бути враховані також ризи­ки, пов’язані з управлінням інвестиціями, інфляційними очікуваннями, станом еконо­міки в конкретній галузі тощо.

Слід зазначити, що встановлення ставки капіталізації кумулятивним способом є результатом саме розрахунку, а не підсумовуванням раніше встановлених коефіцієнтів, оскільки їх розмір встановлюється для конкретного об’єкта, на конкретну дату (дату оцінки), з урахуванням впливу низки чинників, що відображають конкретні ринкові умови.

Приклад розрахунку ставки капіталізації кумулятивним методом приведено в таблиці 3.2.

Таблиця 3.2

Визначення ставки капіталізації кумулятивним способом

Найменування ставки та компенсацій	Значення, %
Безризикова базова ставка - базова ставка, яку можна отримати по вкладеннях на протязі певного періоду часу по середній конкурентній ставці по депозитах у ВКВ найбільш надійних вітчизняних банків.	9... 11
Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень - на відміну від банківських вкладень, оцінюваний об’єкт не може бути терміново переведений в готівку без суттєвих втрат у вартості.	2...3
Компенсація відмінностей в умовах вкладень - термін вкладень грошей в нерухомість більший в порівнянні з терміном банківських вкладень, що збільшує ризик вкладень.	2
Компенсація ризику за місцезнаходження - враховує можливості експлуатації об'єкта оцінки, що надаються його місцезнаходженням.	1
Компенсація необхідності компетентного управління - враховує наявність або відсутність компетентного управління.	1...2
Компенсація інших видів ризику	1
Ставка капіталізації	16 ... 20

Як видно із таблиці 3.2, прийнята для інвестора ставка капіталізації чистого доходу з урахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, ризик, компетентне керування та специфічні умови інвестицій оцінюються в межах 16 ...20%, що добре кореспондується з даними про прибутковість інвестицій в комерційну нерухомість, яка складає для більшості проектів 10...25%. Прийняте як найбільш вірогідне середнє значення в межах вказаного діапазону складає 18%.

Оскільки при купівлі нерухомості може використовуватися як власний, так і позиковий капітал, то для розрахунку загальної ставки капіталізації використовується метод зв'язаних інвестицій. В основу цього методу покладено принцип забезпечення доходу для кожної із інвестиційних складових.

Ставка капіталізації на позиковий капітал називається іпотечною сталою ( ) і роз­раховується за формулою:

.

виступає функцією процентної ставки, частоти амортизації боргу та умов кредиту. Якщо умови кредиту відомі, можливо визначити за фінансовими таблицями - вона буде представляти собою суму процентної ставки та коефіцієнта фонду погашення.

Ставка капіталізації на власний капітал ( ) представляє собою не тільки норму прибутку на капітал, а й поєднує норму прибутку та норму повернення капіталу і роз­раховується за формулою:

Відношення суми кредиту до вартості нерухомості представляє собою кредитну частку (М) в загальній сумі інвестицій, тоді частка власного капіталу становитиме (1-М). Коли відомо і , загальна ставка капіталізації за методом зв'язаних інвес­тицій розраховується за формулою:

. (3.6)

Формула зв’язаних інвестицій також може застосовуватися для складових частин нерухомості. Також, як зважені ставки капіталізації розраховуються для позикового і власного капіталу в методі зв’язаних інвестицій, так і зважені ставки капіталізації для нерухомості можуть бути розраховані за умови, що можна отримати точні ставки капіталізації для кожного з компонентів, а також частку їх внеску в загальну вартість майна. Таким чином, можна привести формулу:

, (3.7)

де - вартість землі у відсотках від загальної вартості майна; - ставка капіталізації для землі; - вартість будівлі у відсотках від загальної вартості нерухомості; - ставка капіталізації для будівлі.

Припустимо, що вартість землі складає 45% від вартості майна, а вартість будівлі останні 55%. Норма капіталізації для землі, отримана на основі зіставних продажів, рівна 0,1025, норма капіталізації для будівлі - 0,1600. Rо в цьому випадку розраховується як:

Rо = (0,45 х 0,1025) + (0,55 х 0,1600) = 0,0461 +0,0880 = 0,1341.

На нашу думку методу зв’язаних інвестицій притаманні деякі недоліки, оскільки в ньому не враховується термін періоду капітальних вкладень, а також зниження чи підвищення вартості нерухомості протягом цього періоду. Для врахування цих факторів при визначенні загальної ставки капіталізації, коли використовується власний і позиковий капітал, використовується метод Елвуда.

Формула Елвуда для розрахунку має вигляд:

(3.8)

де - іпотечний коефіцієнт; dep - зниження вартості нерухомості за прогнозний період; арр - підвищення вартості нерухомості за прогнозний період; (SFF) - коефіцієнт фондопогашення при ставці для прогнозного періоду володіння.

може бути розрахований за формулою:

, (3.9)

де Р - частина іпотечного кредиту, що буде погашена (замортизована) протягом прогнозного періоду; - іпотечна стала.

Іпотечний коефіцієнт - це табличне значення, наведене в "С-таблицях" Елвуда.

Метод Елвуда дозволяє досить швидко розрахувати коефіцієнти капіталізації при широкому діапазоні зміни коефіцієнта іпотечної заборгованості завдяки використання табличних значень цих коефіцієнтів.

Оцінювачі вважають, що модифікований метод зв’язаних інвестицій розрахунку ставки капіталізації обтяжений недоліками, оскільки він не враховує тривалість періоду планованих капіталовкладень, а також зниження ціни або підвищення вартості майна протягом цього періоду. Елвуд пов’язав ці чинники з чинниками, вже включеними в модифікований метод зв’язаних інвестицій, і запропонував формулу, яку можна було використовувати для перевірки або розрахунку загальної ставки капіталізації, а також розробив таблиці для спрощення використання цього методу.

Метод Еллвуда дає оцінювачам можливість побудови графіків, що показують зміну ставки капіталізації при зміні деяких допущень.

Існують і інші методи розрахунку вартості майна, ґрунтуючись на показниках доходу, включаючи використання мультиплікаторів. Жоден з методів не є універсальним для всіх видів нерухомості, проте всі вони вимагають знань і досвіду для правильного застосування.