2. Розрахунок чистого операційного доходу (чод)

Чистий операційний дохід (ЧОД) є розрахованою стійкою величиною очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування боргу по іпотечному кредиту і обліку амортизаційних нарахувань.

ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової орендної плати, а також на тому, що прогнозується для першого року після дати проведення оцінки.

Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД). ПВД є очікуваною сумарною величиною ринкової орендної плати та інших доходів першого року після дати оцінки.

Передбачувані збитки через незавантаженість приміщень (наявність вакансій), зміни орендарів і несплати орендної плати (втрати при зборі орендної плати, тобто так звані допуски «на вакансії і недозбір грошових коштів») віднімаються з ПВД для отримання ефективного валового доходу (ЕВД). З прогнозованого ЕВД віднімаються всі річні прогнозовані витрати (постійні витрати, операційні витрати і податки). Результатом є прогнозований ЧОД.

Для розрахунку ЧОД необхідно зробити спеціальний звіт про доходи і витрати. Інформація для цього звіту може бути отримана з різноманітних джерел. Цей процес вимагає думки і експертизи досвідченого оцінювача.

Потенційний валовий дохід. Для визначення величини потенційного валового доходу сумарна величина розрахованого валового доходу складається з доходів, що виникають від володіння нерухомістю.

Отриманий показник потенційного валового доходу є тим базисом, на якому будується підхід з точки зору доходу, і тому його визначення вимагає особливої акуратності. Невелика помилка у розрахунку збільшуватиметься у міру проведення розрахунків по цьому методу і приведе до істотної похибки у підсумковій оцінці вартості.

При оцінці також, необхідно, враховувати величину орендної плати, що виплачується поточними орендарями. Проте, як правило, величини поточної орендної плати не відповідають поточному рівню ринкової орендної плати. Оцінювач повинен наводити в звіті дані по орендній платі за минулі роки, включаючи інформацію про поточні величини орендної плати, яким не дивлячись ні на що, повинна приділятися найсерйозніша увага при розрахунку потенційного валового доходу.

Не має значення, наскільки надійний орендар, завжди є вірогідність| того, що частина орендної плати протягом прогнозованого періоду володіння не буде зібрана. Хоча розрахунок ринкової орендної плати базується на припущенні, що нерухомість вакантна і готова до здачі в оренду типовому орендареві, було б неправильно припускати, що її зніме орендар, який ніколи не піддасть орендодавця кредитному ризику і залишиться орендарем протягом всього прогнозованого періоду.

Потенційний валовий прибуток (ПВД) розраховується з використанням ринкових даних і даних по оренді для оцінюваної нерухомості за минулі роки. Можливі вакансії і недозбори платежів віднімаються з цього показника, потім до нього додаються інші додаткові прибутки, і результатом цього є прогноз, яким був би ефективний валовий прибуток (ЕВД) від нерухомості, якби вона було вакантна (незайнята) на дату оцінки, а потім була здана в оренду типовому орендареві по поточних ринкових ставках орендної плати.

Нарешті складається перелік типових витрат на майбутній рік з поділом їх на фіксовані (постійні), експлуатаційні витрати і резерви. Інші витрати, такі як відсоток по кредиту, його амортизація, нарахування на знос і витрати, безпосередньо| не пов’язані з експлуатацією майна, в цей перелік не включаються. Всі фіксовані витрати, операційні витрати і резерви віднімаються з ефективного валового доходу (ЕВД) для отримання чистого операційного доходу.

Приведемо нижче приклад типового звіту про доходи і витрати (12-квартирний житловий будинок).

Дохід від здачі квартир в оренду, грн.:

Валовий прибуток:

від 6 двох кімнатних квартир без кондиціонування

по 3750 грн. в міс. (3750х12=45000х6=270000)....................... 270000;

від 2 двох кімнитних квартир з кондиціонуванням

по 4000 грн. в міс. (4000х12=48000x2=96000)...........................96000;

від 2 трьох кімнатних квартир без кондиціонування

по 5000 грн. в міс. (5000х12=60000x2 =120000).......................120000;

від 2 трьох кімнатних квартир із кондиціонуванням

по 5500 грн. в міс. (5500х12=66000x2=132000)........................132000;

Загальнийваловий прибуток: .....................................................618000;

Інші доходи:

плата за користування пральними машинами ...........................12000;

доходи від торгових| автоматів ......................................................6250;

Разом доходи .........................................................18250;

Потенційний валовий прибуток, грн.....................................636250;

Збитки від вакансій і неплатежів (6%), грн................................37080;

Ефективний валовий прибуток, грн......................................599170;