2. Розрахунок відновної вартості або вартості заміщення будівель

Відновна вартість (витрати відтворення) виражається в грошовій сумі, необхідній для точного відтворення оцінюваної будівлі в поточних цінах.

Вартість заміщення (витрати заміщення) є вартістю створення структури і інших поліпшень, які мають еквівалентну функціональну придатність, з використанням поточних стандартів, матеріалів і дизайну, і засновану на поточних цінах робочої сили і матеріалів.

Теоретично відновну вартість використовувати легко, проте з практичної точки зору її досить важко розраховувати для старіших будівель, оскільки складно знайти аналоги використовуваним раніше матеріалам, методам будівництва і дизайну.

Застосування в розрахунках вартості заміщення пропонує альтернативний метод, заснований на визначенні розміру засобів на будівництво, необхідних для споруди подібної будівлі, причому не обов’язково з таких же матеріалів або по тих же специфікаціях.

Наприклад, відновну вартість для старішої будівлі зі складними цегляними стінами можна було б розраховувати сьогодні на основі ідентичного будівництва. З іншого боку, при розрахунку вартості заміщення не обов’язково будувати будівлю з суцільними цегляними стінами. Сучасний дизайн і будівельні стандарти для будинків цього типу, стилю і вартості дозволив би створити каркасну споруду з цегляним облицюванням стін. Відповідно до цього, використання витрат заміщення замість витрат відтворення в процесі оцінки дозволило б видалити з розрахунку деякі застарілі елементи будинку перед тим, як проводити оцінку будови з урахуванням зносу.

Для розрахунку відновної вартості (витрат відтворення) і вартості заміщення (витрат заміщення) витрати можна розділити на прямі і непрямі. Далі до витрат слід додати підприємницький прибуток забудовника.

Прямі витрати включають вартість робочої сили, матеріалів і прибуток будівельних підрядчиків і субпідрядників. До них не входить прибуток забудовника (який може і не бути підрядчиком). Приклади прямих витрат: робоча сила; матеріали; устаткування; прибуток підрядчика і накладні витрати; безпека при будівництві; тимчасові споруди; тимчасові огорожі; комунальні послуги при будівництві; зберігання матеріалів при будівництві; гарантія будівельного підрядчика на виконання контракту.

Непрямі витрати - всі інші види витрат при споруді будівлі, не включені в прямі витрати.

Приклади непрямих витрат:

• професійні послуги (оплата архітектора, оплата інженерів, оплата геодезистів, оплата юристів і їх послуг, оплата оцінювача);

• накладні витрати забудовника;

• дозвіл на будівництво і ліцензії;

• страхові премії, відсотки, податки;

• витрати з продажу (комісійні, реклама тощо);

• поточні витрати від часу завершення будівництва до продажу або здачі в оренду.

Багато оцінювачів вважають, що до прямих і непрямих витрат слід додавати деякі суми, щоб відобразити підприємницький прибуток. Проте, оскільки не всі забудовники отримують однаковий прибуток, цей показник повинен представляти типовий передбачуваний прибуток забудовника.

Існують три способи розрахунку відновної вартості або вартості заміщення будівлі:

• метод квадратних метрів, при якому витрати на квадратний метр недавно| побудованої зіставної будівлі перемножують на кількість квадратних метрів оцінюваної нерухомості;

• поелементний метод, при якому будівельні витрати на квадратний метр кожної складової частини оцінюваної нерухомості (включаючи матеріали, робочу силу, накладні витрати і прибуток будівельника) перемножують| на кількість квадратних метрів в кожній складовій частині (елементі) оцінюваної будівлі;

• кількісний метод, при якому складаються всі витрати (прямі та непрямі) на зведення або установку складових частин нової будівлі.

Метод кількісного аналізу в цілому широко використовується будівельними підрядчиками, будівельниками і іншими фахівцями, оскільки він, шляхом аналізу всіх компонентів будівлі, дає найбільш точні розрахунки витрат. Метод квадратних метрів і поелементний метод узагальнюють показники витрат або для зіставних типів будівель (метод квадратних метрів), або специфічних зіставних елементів (поелементний метод). З двох останніх методів поелементний метод точніший, оскільки він забезпечує краще порівняння елементів оцінюваної будівлі з| типовими елементами.

Метод квадратних метрів. На першому етапі оцінки з використанням методу квадратних метрів розрахунку витрат відтворення оцінювач повинен встановити розміри оцінюваної будівлі для визначення розмірів площі забудови. При зборі даних про витрати і при використанні їх в даному методі слід визначити витрати на зведення аналогічної нової будівлі, при цьому він може застосовувати довідники за вартістю будівництва і цін для основних видів будівництва.

Вартість витрат на одиницю квадратного метра різко змінюється залежно від розміру будинку|. Це відображає той факт, що вартість водопровідно-каналізаційних і обігрівальних систем, дверей, вікон і аналогічних елементів зростає не обов’язково пропорційно на великих будовах. Якщо схожі витрати розповсюджуються на великі площі, то очевидно, що одиниця витрат буде нижча.

Простота методу порівняння квадратних метрів оманлива. Показники вартості на квадратний метр вимагають ретельного до себе відношення і обережності у винесенні думок в процесі порівняння зі схожими або стандартними будинками, по яких відомі поточні витрати. Помилки можуть виникнути при неправильному підборі даних про вартість квадратного метра, тобто даних, не відповідних даному типу будов. Проте правильне застосування цієї процедури забезпечить розрахунки витрат відтворення або заміщення, які точно і повно задовольнять правилам практики оцінки.

Поелементний метод. У даному методі використовується вартість одиниці різних компонентів будівлі. Розрахунок поелементних витрат проводиться на основі розбиття будівлі на різні компоненти і підрахунку витрат на матеріали і робочу силу, потрібних для установки конкретного елементу в будівлі, що будується, на дату оцінки. Розрахунки поелементних витрат проводяться на основі середніх витрат для кожного будівельного компоненту. Метод розділення витрат заснований на використанні поодиноких розцінок на різні будівельні компоненти із застосуванням робочих одиниць таких, як квадратний або лінійний метр, або інших відповідних базових одиниць.

У таблиці 3.7 приводиться типовий список компонентів в житловому будівництві. Розрахунки витрат для цих компонентів зроблені в середніх розцінках на укрупнені елементи. Враховуючи, що вони достатньо точно визначають величину витрат, цей розрахунок близький до методу визначення поточної кошторисної вартості.

Ґрунтуючись на короткому огляді таблиці 3.7, оцінювач зможе розрахувати відновну вартість в 800 тис. грн. Треба відзначити, що цей приклад сам по собі не є зразком повного аналізу кошторисної вартості, проте представляє| частину кількісного аналізу, що проводиться оцінювачем.

Таблиця 3.7

Приклад розбиття витрат для односімейного житлового будинку

Компоненти	% від загальної суми	Витрати, грн.
Складання кошторису і фінансування	0,5	1000
Плани і перевірка планів	0,5	4000
Підготовка ділянки	0,5	4000
Земляні роботи	1	8000
Підстава і фундамент	4	32000
Цоколь	6	48000
Каркас	7,5	63000
Внутрішні стіни і стеля	3,5	28000
Зовнішня обшивка дошками	3	24000
Покриття даху і гідроізоляція	5	40000
Теплоізоляція	2	16000
Печі і каміни	2	16000
Водостічні труби і жолоби	1	8000
Зовнішні і внутрішні сходи	1	8000
Двері вікна і віконниці	2	16000
Вікна, другі віконні рами, двері і віконниці	1	8000
Основне покриття підлоги (килимове)	3	24000
Покриття в кухні	0,5	4000
Покриття у ванні і туалеті	0,5	4000
Металовироби	0,5	4000
Підведення води	1	8000
Приміщення для відходів	1	8000
Обігрів	4	32000
Охолоджування (без центрального кондиціонування)	-	-
Місцевий підігрів води	1	8000
Система труб	4	32000
Слюсарно-водопровідні і жерстяні роботи	3	24000
Кухонні шафи і лічильники	3	24000
Вбудоване приладдя	1,5	12000
Двері душових	0,5	4000
Ванне приладдя	0,5	4000
Шафки, медаптечки і лічильники	0,5	4000
Електричне обслуговування	2	16000
Електропроводка і штепсельні розетки	2	16000
Освітлювальні прилади	1	8000
Забарвлення і декор	4	32000
Веранда (немає)	-	-
Патіо (внутрішній дворик)	0,5	4000
Остаточне облаштування	0,5	4000
Облаштування ландшафту	1	8000
Гаражі і стоянки для машин	5	40000
Прибирання сміття	0,5	4000
Відсотки по кредиту, податки і страхування	1	8000
Накладні витрати підрядчика і витрати на тимчасові споруди	4	32000
Професійні послуги, дозволи і ліцензії	1	8000
Витрати на продаж, поточні витрати за змістом	5	40000
Прибуток підрядчика	7,5	60000
Загальні витрати	100	800 000

Метод кількісного аналізу. Цей простий метод, який використовується багатьма підрядниками, вимагає детальної інвентаризації всіх матеріалів і устаткування, що витрачаються при будівництві. До цього списку додаються витрати по кожному елементу на дату оцінки. Також розраховуються погодинні трудові витрати, необхідні для монтування кожного елементу з використанням поточних ставок оплати. Нарешті, непрямі витрати, накладні витрати і прибуток додаються до вартості матеріалів, устаткування і робочої сили. Для підготовки такого розбиття з використанням методу кількісного аналізу, підрядчик спочатку складає кількісний перелік всіх матеріалів і устаткування робить розрахунок трудовитрат, необхідних для установки кожного елементу, а потім складає зведену відомість витрат.

За винятком специфічних оцінок, такий тип розбиття зазвичай| достатньо складний і часто вимагає послуг кваліфікованих фахівців зі складання кошторисів.

Оцінювачі часто використовують короткий огляд розбиття витрат підрядника, причому іноді є типові форми розбиття|, що включає специфікації, загальний опис, загальну конструкцію, інженерні системи і усереднену оцінку якості.