159

Міністерство освіти та науки України

Національний університет “Львівська політехніка”

Ю.П. Губар

«Основни Технічного забезпечення оцінки нерухомості»

Конспект лекцій

для студентів Інституту геодезії

Затверджено

на засіданні кафедри

кадастру територій

Протокол № від 25 березня 2019 р.

Львів 2019

Тема 1.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення

і населених пунктів.

лекція 1

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів.

1. Загальні положення

Земля в ринковій економіці розглядається як один із ос­новних елементів, за допомогою яких країна може створювати матеріальні цінності. Вона є одним із природних об'єктів, який вже існує і не створюється людством, навіть якщо цільове використання землі може бути змінене людиною.

З метою створення умов регулювання економічних відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, а також визначення ставок земельного податку та розмірів внеску до статутних фондів селянських спілок, акціонерних об’єднань та інших господарських підприємств, формування ціноутворення при купівлі-продажу земельних ділянок проводять грошову оцінку земель. Грошова оцінка являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, що відповідає загальному розумінню цінності землі. Грошова оцінка стає основою при вирішенні багатьох питань у ринковій економіці. Вона дозволяє встановлювати стартові ціни при продажу певних об’єктів на аукціонах.

Грошова оцінка земель базується на матеріалах державного земель­ного кадастру, тобто вона включає в себе кількісну і якісну характе­ристику ґрунтів, їх економічну оцінку, матеріали землеустрою та інвентаризації земель, генеральні плани перспективного розвитку населених пунктів тощо.

Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. На жаль, нерозвиненість в Україні ринкових відносин у сфері землекористування не дозволила відразу впровадити в практику оцінки традиційні підходи до визначення вартості землі: зіставлення цін продажів земельних ділянок, капіталізації чистого доходу від надання землі в оренду, врахування витрат на облаштування та забудову земельної ділянки. Прийняті на державному рівні методики грошової оцінки земель різного функціонального призначення мають характер нормативної оцінки, що здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель. Поза їх увагою залишаються такі важливі фактори формування вартості землі, як конкретні обставини угоди з приватизації, попит та пропозиція на земельні ділянки певної категорії в тому чи іншому регіоні, умови інвестування тощо. Тому результати грошової (нормативної) оцінки лише випадково можуть збігатися з сумою грошей, за яку може бути придбано право власності на земельну ділянку.

На відміну від грошової (нормативної) оцінки в рамках експертної грошової оцінки земельна ділянка розглядається передусім як основна складова нерухомості - житлової, виробничої, комерційної, - ринки яких вже в достатній мірі сформувалися в України. Це дозволяє при визначенні вартості землі максимально врахувати ринкові чинники: попиту та пропозиції, найкращого і найбільш ефективного використання, очікування, змін та доданої прибутковості землі. Крім того, оцінка внеску землі в загальну доходність об'єкту нерухомості забезпечує визначення не норматив­ної капіталізованої вартості потенційного рентного доходу, а поточ­ної вартості реально можливого рентного доходу, в якому акумулюються індивідуальні властивості земельної ділянки та локалізованої в її межах діяльності, а також економічна ситуація, що склалася в населеному пункті та в країні в цілому на момент оцінки.

Таким чином, на сьогодні в рамках грошової оцінки спів­існують два напрямки: нормативна оцінка, що ґрунтується на базі, відмінній від ринкової, і застосовується передусім для цілей оподаткування земель різного функціонального призначення, та експертна оцінка, що базується на ринкових принципах і використовується для визначення вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод, зокрема при їх купівлі-продажу.

Ринок землі являє собою взаємодію окремих осіб, які обмінюють права на землю на гроші або інші види активів. Ринки землі визначаються на основі типів власності, місцезнаходження, потенціалу в плані одержання доходів, характеру особливостей інвесторів та власників або іншими характерними рисами, які обумовлюються учасниками процесу обміну.

Система зв'язків між ціною, ринком і витратами включає також і вартість. Вартість має багато значень при оцінці землі. Відповідне вираження залежить від контексту і сфери використання. На ринку під вартістю, як правило, розуміється очікування вигоди, яку можна одержати в майбутньому. Оскільки вартість існує в даний момент, оцінка відображає вартість у певний момент часу.

Вартість на даний конкретний момент часу є грошовим вираженням власності, товарів або послуг для покупців і продавців. Для запобігання перекрученням і т.п. при оцінці землі замість поняття "вартість" використовуються "ринкова вартість", "споживча вартість", "оціночна вартість" або інші конкретні види вартості. Ринкова вартість є центральним елементом в більшості оцінок вартості і її визначення є метою таких оцінок. Вартість тієї чи іншої земельної ділянки формується в резуль­таті дії багатьох факторів. Вона завжди конкретна і буде істотно різнитися як у часі, так і за місцем розташування: і не тільки в розрізі окремих регіонів країни, а й у різних районах певного міста і, навіть, у межах одного кварталу. Не останню роль при цьому матимуть стадія освоєння земельної ділянки, спосіб та масштаб її використання, наявні права та обтяження, фізичні характеристики земельної ділянки. Фактично, єдиним чинником, що всеохоплююче визначає вартість земельної власності є її доходність.

Відповідно до цієї концепції вартість земельної ділянки, що характеризується певними споживчими властивостями, буде визначатися тією сумою, яку спроможні сплатити сім'ї різного достатку, зберігаючи свій попередній життєвий рівень, чи підприємства, за умови збереження ними максимального прибутку. А це означає, що вартість землі буде завжди коливається між мінімальною сумою грошей, що визначається фактичним рентним доходом із земельної ділянки, та максимальною, що потенційний покупець готовий заплатити, виходячи з очікуваних доходів від її облаштування та забудови і пов'язаних з цим витрат.

Таким чином, вартість земельної власності визначається передусім суто економічними чинниками: загальним рівнем цін та доходів, існуючими ризиками в інвестуванні, необхідними обсягами вкладень на земельні поліпшення. Тому вартість землі прямо залежить від економічної ситуації в цілому, але саме залучення землі до ринкових активів і сприяє її поліпшенню.

Фізичні параметри земельної ділянки - її розмір, конфі­гурація, топографія, інженерно-геологічні умови, місцерозташування, - безпосередньо впливають на її доходність, а значить і на вартість. При цьому вартість землі буде максимально високою лише за умови, що розмір та конфігурація земельної ділянки відповідають її цільовому призначенню (дозволеному використанню). Будь-яке відхилення від нормальних умов господа­рювання тягне за собою втрату цінності ділянки.