1.7. Методы затратного подхода

Как и сравнительный подход, затратный основан на принципе замещения и является наиболее универсальным методом оценки недвижимости. Затратный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа и устареваний.¹⁵

Затратный подход применяют при:

• оценке недвижимости специального назначения;

• проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

•определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

• оценке недвижимости на пассивных рынках;

•проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

• обеспечении поимущественного налогообложения;

• наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

• расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Например, оценивая объекты специального назначения (школу, почту, аптеку, железнодорожный вокзал или автовокзал), трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но иногда и в данном населенном пункте. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости.

При отсутствии рыночных данных, т. е. при пассивном рынке, затратный подход - единственно возможный способ оценки.

Для контроля результатов, полученных другими подходами, также эффективен затратный подход, позволяющий определить тенденции изменения цен: если рассчитанная по затратам стоимость больше, чем по двум другим подходам, то конкуренция на рынке отсутствует и ее не будет в течение какого-то времени. Если эта стоимость меньше, то конкуренция существует и цены в любой момент могут резко упасть.

В случае применения затратного подхода необходимо учитывать, что стоимость объектов недвижимости, приносящих доход, лучше всего измерять суммой ожидаемых от них доходов. При этом затраты на приобретение активов не отражают стоимости доходов. Поэтому использовать только затратный подход как единственно возможный для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход, нельзя.

Методическая последовательность применения затратного подхода следующая:

•Оценка стоимости земельного участка.

•Определение затрат на замещение или воспроизводство улучшений (зданий и сооружений).

•Оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости (получение текущей стоимости замещения или воспроизводства зданий и сооружений).

•Увеличение стоимости замещения улучшений (зданий и сооружений) на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.

Таким образом, общая формула затратного подхода к оценке недвижимости принимает вид (см. приложение – 7).

Затраты на земельный участок подразумевают приобретение вакантного земельного участка для возведения на нем оцениваемого объекта. В случае, если оценивается уже существующее здание, то земельный участок под ним оценивается как вакантный, приобретаемый под строительство.

Расчет стоимости земельного участка может производиться несколькими способами. Во-первых, если существует развитый земельный рынок, то стоимость участка возможно определить стандартной оценочной процедурой с помощью доходного или сравнительного подходов. Во-вторых, если земельный рынок находится в фазе становления, а участок предоставляется в аренду из числа государственных (муниципальных) земель, то возможен расчет стоимости участка через утвержденную на соответствующем государственном уровне методику расчета величины выкупа права аренды земельного участка, предоставляемого для соответствующих целей. Третий вариант может быть реализован в тех же условиях, что и второй, но в качестве затрат на приобретение земельного участка используется величина кадастровой стоимости участка, определенная в процессе Государственной кадастровой оценки земель.

Использование затратного подхода начинается с определения затрат на замещение или воспроизводство оцениваемого объекта.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.¹⁶

Затраты на воспроизводство используются в случаях оценки объектов массового строительства, типичных проектов, недавно построенных объектов или объектов незавершенного строительства.

Затраты на замещение — при оценке объектов недвижимости, созданных значительное время назад, объектов, построенных по индивидуальному проекту, памятников истории и архитектуры и т. п.

Независимо от выбора затрат на воспроизводство или на замещение все затраты принято разделять на следующие группы:

• затраты на земельный участок;

• затраты на строительство;

• затраты на предпринимательство.

Таким образом, формулу определения стоимости создания объекта недвижимости можно записать в виде (см. приложение – 8).

Стоимость строительства нового объекта (восстановительную стоимость) определяют несколькими методами. Наиболее часто применяют следующие:

• количественное обследование или составление полноценной сметы;

• затраты на предпринимательство.

• метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам их работ с использованием укрупненных показателей их стоимости) или

различные варианты данного метода;

• метод сравнительной единицы.

Количественное обследование (составление полноценной сметы) — наиболее точный метод, который позволяет детализировать стоимость материалов, трудовых затрат, эксплуатации строительных машин и оборудования, косвенных затрат. Но этот метод требует больших затрат времени, поэтому его используют только по требованию заказчика. При этом оценщику рекомендуют пользоваться услугами квалифицированного сметчика. При наличии у заказчика сводной сметы, составленной в момент строительства объекта, последняя может быть приведена к текущим ценам с использованием индексов пересчета сметных стоимостей от расчетной сметной нормативной базы к моменту оценки объекта.

Полученная общая стоимость строительства объекта оценки включает в себя затраты по строительству самих зданий, подведение и подключение наружных инженерных коммуникаций, благоустройству и озеленению территории, рассчитанные по укрупненным показателям.

Стоимость строительства можно представить в виде следующей формулы

(см. приложение – 9).

Метод сравнительной единицы в силу хорошего сочетания простоты и точности в настоящее время выступает наиболее часто применяемым методом расчета стоимости строительства.

Метод количественного обследования предусматривает «разложение» здания или сооружения на отдельные элементы, т. е. определяется, сколько несущих стен, сколько перекрытий и т. п.

После этого определяются затраты на возведение каждого из составных элементов, после чего вычисленные затраты на каждый элемент умножаются на их общее число. Ограничения применимости данного метода заключаются в его большой трудоемкостит и обременительности для процесса оценки.

Метод разбивки по компонентам представляет собой комбинацию двух предыдущих методов. Для его реализации находят стоимость создания единицы площади отдельных компонентов оцениваемого объекта, т. е. затраты на воссоздание 1 м2 стен,1 м2 перекрытий, 1 м2 фундамента и т. п. После чего умножением на количество единиц каждого элемента и суммированием полученных величин находится полная стоимость строительства.

Один из вариантов метода называется методом субподряда и основан на определении затрат на возведение объекта оценки при том условии, если застройщик-генподрядчик выполняет все работы не сам, а выполнение каждого из этапов строительных работ передается на субподряд. Путем анализа рынка строительных услуг выясняется стоимость всех субподрядных работ, сумма которых и даст полную стоимость строительства.

Затраты на предпринимательство представляют собой необходимую норму прибыли застройщика, вычисляемую по итогам анализа рынка.

Таким образом, определив все виды затрат, относимых к стоимости создания, оценщик получает суммарные затраты на возведение нового объекта оценки.

Достоинством затратного подхода является возможность посчитать затраты на возведение практически любого рукотворного объекта. Кроме того, возможность использования метода никак не зависит от развитости рынка, наличия рыночной информации и т. п. В некоторых случаях (например, оценка новых или недостроенных объектов, при переоценке основных фондов предприятия и т. д.) затратный подход выступает в качестве единственно возможного.

Недостатками данного подхода выступают: во-первых, сложность определения вида затрат (на воспроизводство или замещение), наиболее подходящих для конкретных целей оценки, во-вторых, низкая вероятность воспроизводства устаревшего сооружения, в-третьих, сложность определения потерь дохода, вызванных моральным или внешним износом, в-четвертых, невозможность оценки данным подходом земельных участков. Тем не менее, затратный подход является одним из основных оценочных подходов и может не применяться только при наличии серьезных препятствий к использованию.