- •Содержание
- •Глава 1. Цели и принципы оценки недвижимост
- •Глава 2. Информационное обеспечение
- •Глава 3. Практическая часть
- •Введение
- •Глава 1. Цели и принципы оценки недвижимост
- •1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества.
- •1.2. Общая характеристика процесса оценки недвижимости
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1.4. Виды стоимости недвижимости
- •1.5.Подходы к оценке
- •1.6. Методы сравнительного подхода
- •1.7. Методы затратного подхода
- •1.8. Оценка износа объекта недвижимости и определение согласованных результатов оценки
- •Глава 2. Информационное обеспечение
- •2.1. Понятие информационное обеспечение
- •2.2.Внутренняя информация.
- •2.3 Внешняя информация
- •2.4. Анализ рынка для отчетов об оценке
- •2.5. Техническая экспертиза объекта недвижимости Задачи технической экспертизы
- •Гла 3. Описание практической части
- •3.1. Характеристика организации
- •3.2. Подробное описание отчёта об оценки
- •Заключение
- •Приложение
- •Список литературы
- •Отчет № 14-2015
- •Содержание
- •1. Основные акты и выводы
- •1.1. Общая информация, иденфицирующая объект оценки
- •1.2. Цели и задачи проведения оценки (ст.11 №135-фз)
- •Критерии установления вида оцениваемой стоимости
- •1.4.Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (фсо-3 п.8а)
- •1.5.Итоговая величина стоимости объекта оценки (фсо-3 п.8а)
- •2.Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (ст.11 №135-фз)
- •3. Задание на оценку (фсо-3 п.8б)
- •4.Заявление о соответствии (требование сро роо)
- •4.1. Сведения о заказчике
- •4.2.Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора:
- •4.3. Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
- •4.4.Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:
- •4.5. Допущения
- •4.6.Ограничения и пределы применения полученного результата
- •5. Перечень использованных при проведении оценки объета оценки данных с указанием источников их получения (135-фз ст.11, фсо-3 п.10)
- •6.Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (135-фз ст.11, фсо-3 п.10)
- •7. Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •7.1. Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки
- •7.2. Федеральные стандарты оценки
- •7.3. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (сро роо).
- •7.4.Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки (135-фз ст.11)
- •8.Термины и определения
- •9.Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на докменты, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (фсо-3 п.8д).
- •9.1.Права на оцениваемые объекты оценки
- •9.2.Описание объекта оценки
- •Данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки
- •9.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
- •10. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапозонов значений ценообразующих факторов (фсо-3 п.8ж)
- •10.1.Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
- •10.2.Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки
- •10.3.Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
- •11. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (фсо-3 п.8з; п.13)
- •11.1Доходный подход (фсо-3 п.8з фсо-1 п.13)
- •11.2 Затратный подход (фсо-3 п.8з фсо-1п.15)
- •11.3 Сравнительный подход(фсо-3 п.8з фсОп.14)
- •Сертификат оценки
- •Список использованной литературы при проведении оценки
- •Приложение
10.3.Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
На сегодняшний день на рынке жилой недвижимости с некоторой долей условности можно выделить три типа – эконом-класс, бизнес-класс и элитное жилье. Цена на жилье напрямую зависит от класса (параметров дома). Классификация ориентирована, в первую очередь, на потребителя, чтобы правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество. Основными критериями отнесения объектов жилой недвижимости к той или иной категории классности являются:
• Месторасположение - Близость или удаленность от центра, отличительные особенности района, транспортная доступность, вид из окон, перспективы градостроительного развития района и т. д.
• Архитектурно-планировочное решение - Количество подъездов, количество квартир в доме, возможности по выбору планировки из числа предлагаемых или по индивидуальному заказу, площадь и параметры отдельных помещений квартиры, количество лоджий и балконов, расположение квартиры в секции – угловая, внутренняя.
• Качество строительства, конструктивные особенности жилого дома - Технологии строительства – фундамент, материалы фасада, стен, возможность свободной планировки, вариант отделки жилья – черновая, чистовая.
• Качество инженерии, оборудование и оснащение квартир - Особенности решения систем отопления, водоснабжения (автономное или центральное), электричества, наличие циркуляционных насосов, систем пожаротушения, вентиляции и кондиционирования, качество лифтового оборудования, наличие системы «умный дом» и пр.
• Наличие инфраструктуры - Магазины, школы, детские сады, объекты бытового обслуживания и другие объекты, имеющиеся в наличии и предполагаемые к строительству в процессе возведения жилого дома (жилого комплекса).
• Организация придомовой территории, эксплуатация и обслуживания жилого дома - Наличие парковок, зеленой зоны, площадок для отдыха детей и взрослых, ограждение территории, наличие собственной обслуживающей организации, службы охраны, домофонов и пр.
• Сложившаяся репутация - Социальная составляющая, социальная однородность жильцов, близость специфических объектов, влияющих на потребительскую привлекательность жилого дома (жилого комплекса).
11. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (фсо-3 п.8з; п.13)
11.1Доходный подход (фсо-3 п.8з фсо-1 п.13)
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (из ФСО-1 , п.13)
Обоснование выбора методов оценки в рамках доходного подхода к
оценке (или обоснование отказа от применения подхода) (ФСО-3 п.14, ФСО-1 п.21)
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
•установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
•исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
•определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
•осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. (из ФСО-1 , п.21)
В данном случае, оцениваемым объектом является жилая недвижимость, т.е. недвижимость, разрешенным использованием которой не предусмотрено извлечение прибыли. Таким образом, Оценщику необходимо отказаться от применения доходного подхода.