1.5.Подходы к оценке

• Методы доходного подхода к оценке недвижимости в настоящее время

является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Федеральные стандарты оценки определяют доходный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.¹³ Под ожидаемыми доходами здесь понимаются периодические арендные платежи, экономия на налогах, прирост стоимости оцениваемого объекта, выручка и т.п.

Этот подход включает два основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных, денежных потоков.

• Метод прямой капитализации основан на положении, что объект недвижимости должен стоить такую сумму, при помещении в банк которой ежегодный процентный доход со счёта равнялся бы доходу, получаемому с объекта недвижимости.

Иными словами, если у заказчика есть квартира, которую он сдаёт за 1000 рублей в год, средняя банковская ставка по вкладам от населения составляет 10%. Таким образом, рыночная стоимость этой квартиры должна составить такую сумму, разместив которую в банке под 10% заказчик ежегодно будет получать ту же 1000 рублей в год (см.примечание1).

Поток доходов, приносимых оцениваемым объектом недвижимости, рассчитывают в следующей последовательности.

• Определение потенциального валового дохода, который равен годовому доходу, приносимого объектом недвижимости при условии полной загрузки (использования) площадей без вычета операционных расходов.

• Расчёт действительного (эффективного) валового дохода, как ожидаемого дохода от недвижимости с учётом уровня занятости площадей и неполучения площадей.

• Определение чистого операционного (эксплуатационного) дохода как дохода, остающегося после вычитания всех операционных расходов, исключая расходы по обслуживанию кредита и амортизационные отчисления.

•Расчёт денежного потока до уплаты налогов на операционную деятельность как дохода, остающегося после вычитания выплат на обслуживание кредита и начисления амортизации. При этом следует учитывать, что расходы на амортизацию относятся к расходам, которые фактически не выплачиваются владельцем объекта, а, напротив, служат для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Расходы по обслуживанию долга тоже не являются расходными в прямом смысле слова, потому что по мере их выплат стоимость имущественных прав инвестора вылечивается за счёт снижения тяжести обременений недвижимого имущества.

• Установления денежного потока после уплаты налогов как части чистого операционного дохода, которая остаётся после уплаты налогов на операционную деятельность. По мнению автора А. А. Варламова и С. И. Комарова, эта статья о методе доходного подхода к оценке недвижимости не является итоговым показателем эффективности проекта, поскольку преимущества от владения объектом недвижимости включают: периодический доходов течении периода владения; прибыль от увеличения стоимости объекта за период владения; увеличение доли права собственности по мере погашения ипотечного кредита на протяжении периода владения.¹⁴

В процессе определения размера дохода оценивают:

•доходы и расходы в процессе эксплуатации оцениваемого объекта за прошлые годы в их динамике;

•доходы и расходы в процессе эксплуатации сравниваемых объектов за прошлые годы;

• арендные ставки на основе недавних арендных доходов;

•арендные ставки по оцениваемому и сравниваемым объектам, запрашиваемые их собственниками;

•процент неиспользуемых площадей на оцениваемом и сравниваемом объектах;

• тенденции на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Основываясь на всём, вышесказанном можно сделать вывод, что именно ЧОД становится тем видом выгоды от объекта недвижимости, которая пересчитывается в стоимость в процессе метода прямой капитализации. Определение чистого операционного дохода проводится в следующие этапы.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т. е. теоретически возможный доход от оцениваемого объекта недвижимости при условии полной загрузки (использования) площадей объекта без вычета операционных расходов.

Наиболее часто основным видом дохода от объектов недвижимости является арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле (см.примечание – 2).

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, так как на практике при реализации недвижимости владелец недвижимости практически никогда этот доход не получает из-за незапланированных потерь, недоимок и т. п.

Этап 2. Рассчитывается действительный (эффективный) валовой доход (ДВД), т. е. с учетом уровня загрузки объекта и недополучения платежей по формуле (см.приложение – 3).

Этап 3.Определяется чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов по формуле (см.приложение – 4).

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости (исключая расходы по обслуживанию кредита и амортизационные отчисления), т. е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные. К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов. В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендная плата за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления.

Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т. п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОД приступают к расчету ставки капитализации. Ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

• метод рыночной выжимки (сравнения продаж);

• метод кумулятивного построения (суммирования);

• метод стоимости капитальных активов;

• метод средневзвешенной стоимости капитала.

Последние два метода в незначительной степени используются при оценке недвижимости, их основная область применения — оценка бизнеса.

Величина прогнозируемого изменения стоимости объекта за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации. В случае ожидаемого подорожания объекта недвижимости рациональный продавец пожелает при продаже получить свою долю от этого увеличения стоимости, следовательно, будет стремиться к более высокой продажной цене объекта.

Рациональный покупатель в этом случае будет оценивать свои риски в меньшей степени и, таким образом, также будет готов согласиться на более высокую цену. В случае ожидаемого удешевления объекта недвижимости риски покупателя повышаются, следовательно, величина сделки будет ниже.

Таким образом, в данном разделе было установлено, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один период времени (например, год) или за весь период владения объектом в его стоимость. Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй — при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.