11.3 Сравнительный подход(фсо-3 п.8з фсОп.14)

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

• Обоснование выбора методов оценки в рамках сравнительного

подхода к оценке (или обоснование отказа от применения подхода) (ФСО-3 п.14, ФСО-1 п.22)

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

•выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

•скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

•согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Применение данного подхода обуславливается объемом информации, необходимым для его реализации. В случае наличия достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью в обмене, т.е. ценность объекта недвижимости определяется многочисленными типичными участниками рынка.

Таким образом, изучив рынок и имея достаточный объем достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик использует сравнительный подход, как приоритетный для оценки данного вида недвижимого имущества.

• Описание расчетов, расчеты, пояснения к расчетам по сравнительному

подходу к оценке (ФСО-3 п. 15)

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Далее, для приведения этих цен к реальным ценам продажи, делается поправка на уторговывание, которое возможно в условиях реально сложившейся ситуации по спросу и предложению на дату оценки.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнительного анализа продаж.

Для расчёта стоимости оцениваемой доли (комнаты) сравнительным подходом расчеты производились по методу сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение аналогичного объекта-заместителя.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

•подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

•определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

•сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

•приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты использовали в основном информацию о ценах по предлагаемым для продажи объектам и частично, о ценах уже реализованных по реальной рыночной цене объектов. Основная часть информации была получена из средств массовой информации и сайтов в сети Интернет. В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.

Стоимость объекта (доли), определённая методом сравнительных продаж рассчитывается по формуле:

Ст = ((Сан. I * К_i)/n)_, где:

С_ан.i – рыночная стоимость i-го аналога,

К_i – обобщённый коэффициент отличия аналога от оцениваемого объекта,

n – количество аналогов.

Характеристики сопоставимых объектов представлены в таблице 13.1

Для расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта были взяты варианты наиболее сходных по своим параметрам квартир и домов, расположенных в том же районе, что и оцениваемый объект и внесены поправки в виде весовых коэффициентов на отличие свойств отдельных параметров.

При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. При выборе объектов - аналогов особое внимание уделялось следующим параметрам:

•местоположение объекта – аналога;

•площадь жилого дома;

•количество комнат.

Комментарии к вносимым корректировкам:

Условия сделки:

В числе первой группы Оценщик счел нужным рассмотреть необходимость введения корректировки на условия сделки. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости обычно несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, при стабильном рынке может быть несколько завышена на так называемый "торг". Иногда, при активном росте цен, цена реальной сделки может быть и несколько выше цены предложения. Кроме того, в эту цену обычно "заложены" комиссионные риэлторов. В ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать, поэтому оценщики применили корректировку на торг (-10%) ко всем объектам-аналогам.

Корректировка на дату выставления:

Все объекты-аналоги представлены к продаже в октябре-декабре 2014 г., корректировку на дату выставления не вносим.

Корректировка на привлекательность районе местоположения:

Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в районном центре с. Борское Борского района. Исследовав рынок жилой недвижимости в данном районе, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик сделал выборку объектов-аналогов наиболее приближенных по местоположению к оцениваемому объекту, поэтому корректировки к стоимости объектов аналогов не вносились.

Аналог № 5 выставляется на торг с отделкой, жилой, вносим поправку -40% к этому объекту-аналогу, по остальным параметрам корректировок не вносилось.

Сравнительная форма по предлагаемым вариантам	Борский р-н с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42	Объект № 1 Самарская область Борский район, с. Борское		Объект № 2 Самарская область Борский район с. Борское		Объект № 3 Самарская область Борский район, с. Борское			Объект № 4 Самарская область Борский район, с. Малое Алдаркино			Объект № 5 Самарская область Борский район, с. Борское
Источник информации		https://www.avito.ru/borskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_40_m_na_uchastke_12_sot._485332328	Попр. коэф.	https://www.avito.ru/borskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_47_m_na_uchastke_8_sot._396348684	Попр. коэф.	https://www.avito.ru/borskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_60_m_na_uchastke_10_sot._223575662	Попр. коэф.	https://www.avito.ru/borskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_42_m_na_uchastke_30_sot._332416681		Попр. коэф.	https://www.avito.ru/borskoe/doma_dachi_kottedzhi/dom_43_m_na_uchastke_8_sot._171803991		Попр. коэф.
Объект	жилой дом	дом		Дом		Дом		дом			дом
Общая площадь	61,2	40	0%	47	0%	60	0%	42		0%	43		0%
Площадь земельного участка	655	1200	0%	800	0%	1000	0%	3000		0%	800		0%
Рыноч. стоим., руб.		1 100 000		1 200 000		1 200 000		1 000 000			900 000
Рыночная стоимость 1 кв.м.		27500		25532		20000		23810			20930
Дата выставления, месяц, год	январь 2015	27.12.2014		15.01..2015		20.01.2015		19.01.2015			24.11.2014
Возможность торга		Есть	-10%	Есть	-10%	нет	0%	нет		0%	Есть		-10%
Этаж/этажность дома	1	1		1		1		1			1
Тип дома	Бревенчатый	Бревенчатый	0%	Бревенчатый	0%	Бревенчатый	0%	Бревенчатый		0%	Бревенчатый		0%
Месторасположение	Хорошее	Хорошее		Хорошее		Хорошее		Хорошее			Хорошее
Расстояние от центра, км.	0	0	0%	0	0%	0	0%	25		+30%	0		0%
Наличие коммуникаций	Электричество, газ, вода,	Электричество, газ, вода, канализация	0%	Электричество, газ, вода, канализация	0%	Электричество, газ, вода, канализация	0%	Электричество, газ, вода, канализация		0%	Электричество, газ, вода,		0%
Сан. узел
Физ. состояние дома и внешний вид	хорошее	Продам жилой дом,В доме все удобства!Все вопросы по телефону!Торг.	0%	Борский район, с. Борское. Дом с участком в живописном месте, до центра 5 минут хотьбы, рядом садик ,школа.Дом пластовый, деревянный.Крыша металлическая (новая), обшит сайдингом,окна (новые) 2 больших деревянных и 2 пластиковых,косметический ремонт в комнатах.Подведеноводоснабжение,электричество. Газ не проведен (рядом с домом), летний туалет. Торг уместен.	0%	Дом деревянный в с.Борское, со всеми удобствами, на берегу реки	0%	Продаю дом, Самарская область, Борский район, с.Малое Алдаркино, ул.Кооперативная, д.14, дом 42 м.кв, в хорошем состоянии,в доме 2 комнаты и небольшая кухня,потолки высокие - 2,7 м, 2 печки - на кухне русская и в зале - галанка, в дом проведена вода, есть водонагреватель на 100 литров, своя скважина+колодец, электроводонасосная станция, колориферы (электробатареи) по всему дому, новая эл.проводка, новый электросчетчик, на окнах решетки, большая веранда, остается вся мебель и посуда. Газ 800 м. (планируется газификация села). Дом и участок в собственности есть все необходимые документы.		0%	Продам дом 43,4 кв.м. Газ, свет, вода. Баня, надворные постройки, скважина на участке. Торг		0%
Отделка	черновая	Простая	0%	нет	0%	нет	0%	нет		0%	Простая		-430%
Прочие параметры и условия	Нет	Нет		Нет		Нет		Нет			Нет
Уточненная		24750		22979		20000		30953			18837

ТАБЛИЦА СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ (расчетстоимостижилогодома)

• Выводы по сравнительному подходу к оценке

Рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина. 42, определенная сравнительным подходом, составляет на дату оценки 12.02.2015 г., с учетом допустимых округлений:

1 040 000 (один миллион сорок тысяч) рублей в том числе:

рыночная стоимость жилого дома составляет 910 000 (девятьсот десять тысяч) рублей.

рыночная стоимость земельного участка составляет:

130 000 (сто тридцать тысяч) рублей,

Оценщик ____________________ Кирьянов А.А.

Оценщик _____________________ Мордасов В. В.