- •Содержание
- •Глава 1. Цели и принципы оценки недвижимост
- •Глава 2. Информационное обеспечение
- •Глава 3. Практическая часть
- •Введение
- •Глава 1. Цели и принципы оценки недвижимост
- •1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества.
- •1.2. Общая характеристика процесса оценки недвижимости
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1.4. Виды стоимости недвижимости
- •1.5.Подходы к оценке
- •1.6. Методы сравнительного подхода
- •1.7. Методы затратного подхода
- •1.8. Оценка износа объекта недвижимости и определение согласованных результатов оценки
- •Глава 2. Информационное обеспечение
- •2.1. Понятие информационное обеспечение
- •2.2.Внутренняя информация.
- •2.3 Внешняя информация
- •2.4. Анализ рынка для отчетов об оценке
- •2.5. Техническая экспертиза объекта недвижимости Задачи технической экспертизы
- •Гла 3. Описание практической части
- •3.1. Характеристика организации
- •3.2. Подробное описание отчёта об оценки
- •Заключение
- •Приложение
- •Список литературы
- •Отчет № 14-2015
- •Содержание
- •1. Основные акты и выводы
- •1.1. Общая информация, иденфицирующая объект оценки
- •1.2. Цели и задачи проведения оценки (ст.11 №135-фз)
- •Критерии установления вида оцениваемой стоимости
- •1.4.Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (фсо-3 п.8а)
- •1.5.Итоговая величина стоимости объекта оценки (фсо-3 п.8а)
- •2.Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (ст.11 №135-фз)
- •3. Задание на оценку (фсо-3 п.8б)
- •4.Заявление о соответствии (требование сро роо)
- •4.1. Сведения о заказчике
- •4.2.Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора:
- •4.3. Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
- •4.4.Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:
- •4.5. Допущения
- •4.6.Ограничения и пределы применения полученного результата
- •5. Перечень использованных при проведении оценки объета оценки данных с указанием источников их получения (135-фз ст.11, фсо-3 п.10)
- •6.Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (135-фз ст.11, фсо-3 п.10)
- •7. Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •7.1. Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки
- •7.2. Федеральные стандарты оценки
- •7.3. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (сро роо).
- •7.4.Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки (135-фз ст.11)
- •8.Термины и определения
- •9.Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на докменты, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (фсо-3 п.8д).
- •9.1.Права на оцениваемые объекты оценки
- •9.2.Описание объекта оценки
- •Данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки
- •9.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
- •10. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапозонов значений ценообразующих факторов (фсо-3 п.8ж)
- •10.1.Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
- •10.2.Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки
- •10.3.Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
- •11. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (фсо-3 п.8з; п.13)
- •11.1Доходный подход (фсо-3 п.8з фсо-1 п.13)
- •11.2 Затратный подход (фсо-3 п.8з фсо-1п.15)
- •11.3 Сравнительный подход(фсо-3 п.8з фсОп.14)
- •Сертификат оценки
- •Список использованной литературы при проведении оценки
- •Приложение
11.2 Затратный подход (фсо-3 п.8з фсо-1п.15)
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
На данный момент технологии строительства и материалы сильно изменились, поэтому оценщику необходимо отказаться от применения затратного подхода.
Определение рыночной стоимости земельного участка:
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка сравнительным подходом приведен далее в таблицах. Пояснения к приведенным в расчетах корректировкам приведены далее по тексту.
В качестве исходных данных была использована информация о сделках по продаже земельных участков и предложения о продаже земельных участков Основная часть информации была получена из средств массовой информации и сайтов в сети Интернет.
Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах приведены в таблице.
№ п/п |
Наименование |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
Объект-аналог № 4 |
Объект-аналог № 5 |
1 |
Адрес |
Самарская область, Борское, ул. Степная 40 |
Самарская область, Борский район, с. Борское |
Самарская область, Борский район, с. Борское, ул. Светлая |
Самарская область, Борский район, с. Борское, ул. Степная, д. 18 ж |
Самарская область, Борский район, с. Борское |
2 |
Источник информации(сайт, газета) |
https://www.avito.ru/borskoe/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_385733006 |
https://www.avito.ru/borskoe/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_445939264 |
https://www.avito.ru/borskoe/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_439718856 |
https://www.avito.ru/borskoe/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_342520405 |
https://www.avito.ru/borskoe/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_202451047 |
3 |
телефон |
9379995007 |
8 927 267 67 46 |
8-9084107551 |
89879636206 |
89277156855 |
4 |
Передаваемые права |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
право собственности |
5 |
Дата размещения объявления |
11.11.2014 |
26.10.2014 |
20.10.2014 |
01.12.2014 |
01.12.2014 |
6 |
Наличие коммуникаций |
Продаю земельный участок в селе Борское по ул. Степная 40. 10 соток, ровный участок, первая линия, экологически чистый район. Недалеко река Самара (пляж) и сосновый бор. |
Продам участок под строительство. |
продаётся земельный участок по улице светлая под ижс план дома имеется разрешение на строительство имеется |
Участок 10сот. в с.Борскоеул.Степная 18ж.До города 60км.Рядом сосновый Бор,р.Самара |
Продам земельный участок в с.Борское (новостройки) для ИЖС. Рядом все коммуникации. Электричество на участке. Участок в собственности. |
7 |
Целевое назначение участка |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
Не указано |
8 |
Цена участка, руб. |
350 000 |
300 000 |
200 000 |
250 000 |
195 000 |
9 |
Площадь участка, кв.м. |
1000 |
1000 |
1000 |
1000 |
1000 |
10 |
Цена предложения 1 кв.м., руб. |
350 |
300 |
200 |
250 |
195 |
Расчёт рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом.
Наименование |
Объект оценки |
Объект - аналог №1 |
Объект - аналог №2 |
Объект – аналог №3 |
Объект – аналог №4 |
Объект – аналог №5 |
Адрес * * |
Борский р-н с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42 |
Самарская область, Борское, ул. Степная 40 |
Самарская область, Борское |
Самарская область, Борское, ул. Светлая |
Самарская область, Борский район, с. Борское, ул. Степная, д. 18 ж |
Самарская область, Борский район, с. Борское |
Цена участка, руб. |
|
350 000 |
300 000 |
200 000 |
250 000 |
195 000 |
Цена предложения 1 кв.м., руб. |
|
350 |
300 |
200 |
250 |
195 |
Снижение цены в процессе торгов |
цена сделки |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
цена предложения |
Корректировка |
|
-10% |
-10% |
-10% |
-10% |
-10% |
Скорректированная цена, руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Передаваемые права |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
собственность |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена, руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Финансовые условия |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
рыночные |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена, руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Условия продажи |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
типичные |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена, руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Дата продажи/предложения к продаже |
февраль 2015 |
12.10.2014 |
14.10.2014 |
14.10.2014 |
07.10.2014 |
19.09.2014 |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Площадь земельного участка, кв.м. |
550 |
1000 |
1000 |
1000 |
1000 |
1000 |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена, руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Наличие коммуникаций |
Свет, вода, газ |
нет |
нет |
нет |
нет |
электричество |
Корректировка, руб. |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена 1 кв.м., руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Целевое назначение |
ЛПХ |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
ИЖС |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена, руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Удаленность о районного центра |
0 км. |
0 км. |
0 км. |
0 км. |
0 км |
0 км |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена, руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
Окружающая застройка |
жилая |
жилая |
Нет данных |
жилая |
жилая |
жилая |
Корректировка |
|
0% |
0% |
0% |
0% |
0% |
Скорректированная цена 1 кв.м., руб. |
|
315 |
270 |
180 |
225 0 |
175 |
В Борском районе, платежеспособность населения низкая, поэтому можно использовать величины скидок на торг в размере от 5 до 25 %, оценщики применяли корректировку -10% ко всем объектам аналогам, так как в объявлении у всех аналогах указано, что торг возможен.
Веса аналогов:
Расчет весовых коэффициентов yi, применяемых для получения средневзвешенного значения удельной стоимости оцениваемого объекта, проводился на основании аналитических зависимостей весовых коэффициентов xi от относительного суммарного отклонения итоговой стоимости объектов-аналогов, полученной после корректировок, а также от выбранного коэффициента восприимчивости, по приведенным ниже формулам (сами зависимости представлены на рисунке ниже):
yi=хi : Σхi,хi= e−( a× (Сi- -Скi): Сi ) 2 (формула 3)
где yi – весовые коэффициенты объектов-аналогов, применяемые для расчета средневзвешенной;
хi – веса объектов-аналогов, зависящие от относительного изменения удельной стоимости аналогов и
выбранного коэффициента восприимчивости;
Сi – удельная стоимость i-го объекта-аналога до корректировок;
Скi – удельная стоимость i-го объекта-аналога после корректировок;
а – коэффициент восприимчивости весовых коэффициентов отражает степень доверия к результатам полученных корректировок.
В результате согласования всем объектам аналогам присваиваем весовой коэффициент – по 20%, так как в процессе корректировок объекты аналоги по своим характеристикам приведены к оцениваемому объекту.
За 100% принята согласованная рыночная стоимость объекта оценки. Т.е. все аналоги имеют свой вес в этой согласованной рыночной стоимости в соответствии с процедурой метода анализа иерархии.
Рыночная стоимость = 315 х 20% + 270 х 20% + 180 х 20% + 255 х 20% + 175 х 20% = 63 + 54 + 36 + 51 + 35 = 239 рублей/кв.м.
Стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта определена с учетом весовых коэффициентов и составляет 303 руб.
550 кв. м. х 239 руб. = 131 450 рублей.
Следовательно, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Самарская обл., Борский район, с. Борское, ул. Степана Разина, д. 42, определенная сравнительным подходом, составляет на дату оценки 12.02.2015 г., с учетом допустимых округлений:
130 000 (сто тридцать тысяч) рублей