- •Содержание
- •Глава 1. Цели и принципы оценки недвижимост
- •Глава 2. Информационное обеспечение
- •Глава 3. Практическая часть
- •Введение
- •Глава 1. Цели и принципы оценки недвижимост
- •1.1. Понятие и признаки недвижимого имущества.
- •1.2. Общая характеристика процесса оценки недвижимости
- •1.3. Принципы оценки недвижимости
- •1.4. Виды стоимости недвижимости
- •1.5.Подходы к оценке
- •1.6. Методы сравнительного подхода
- •1.7. Методы затратного подхода
- •1.8. Оценка износа объекта недвижимости и определение согласованных результатов оценки
- •Глава 2. Информационное обеспечение
- •2.1. Понятие информационное обеспечение
- •2.2.Внутренняя информация.
- •2.3 Внешняя информация
- •2.4. Анализ рынка для отчетов об оценке
- •2.5. Техническая экспертиза объекта недвижимости Задачи технической экспертизы
- •Гла 3. Описание практической части
- •3.1. Характеристика организации
- •3.2. Подробное описание отчёта об оценки
- •Заключение
- •Приложение
- •Список литературы
- •Отчет № 14-2015
- •Содержание
- •1. Основные акты и выводы
- •1.1. Общая информация, иденфицирующая объект оценки
- •1.2. Цели и задачи проведения оценки (ст.11 №135-фз)
- •Критерии установления вида оцениваемой стоимости
- •1.4.Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (фсо-3 п.8а)
- •1.5.Итоговая величина стоимости объекта оценки (фсо-3 п.8а)
- •2.Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (ст.11 №135-фз)
- •3. Задание на оценку (фсо-3 п.8б)
- •4.Заявление о соответствии (требование сро роо)
- •4.1. Сведения о заказчике
- •4.2.Сведения об оценщиках, работающих на основании трудового договора:
- •4.3. Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
- •4.4.Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах:
- •4.5. Допущения
- •4.6.Ограничения и пределы применения полученного результата
- •5. Перечень использованных при проведении оценки объета оценки данных с указанием источников их получения (135-фз ст.11, фсо-3 п.10)
- •6.Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки (135-фз ст.11, фсо-3 п.10)
- •7. Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •7.1. Обоснование использования стандартов при проведении оценки данного объекта оценки
- •7.2. Федеральные стандарты оценки
- •7.3. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (сро роо).
- •7.4.Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки (135-фз ст.11)
- •8.Термины и определения
- •9.Точное описание объекта оценки с приведением ссылок на докменты, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки (фсо-3 п.8д).
- •9.1.Права на оцениваемые объекты оценки
- •9.2.Описание объекта оценки
- •Данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки
- •9.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
- •10. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапозонов значений ценообразующих факторов (фсо-3 п.8ж)
- •10.1.Информация о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
- •10.2.Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки
- •10.3.Информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
- •11. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке (фсо-3 п.8з; п.13)
- •11.1Доходный подход (фсо-3 п.8з фсо-1 п.13)
- •11.2 Затратный подход (фсо-3 п.8з фсо-1п.15)
- •11.3 Сравнительный подход(фсо-3 п.8з фсОп.14)
- •Сертификат оценки
- •Список использованной литературы при проведении оценки
- •Приложение
Данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки
Балансовая стоимость объекта оценки (в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу) (135-ФЗ ст.11)
Информации о балансовой стоимости объекта оценки нет, так как жилой дом и земельный участок принадлежат физическому лицу.
9.4. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.
При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (из п.10 ФСО-1). Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Специалистов в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования Объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.
Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:
•Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
•Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
•Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.
•Физическая возможность – возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.
•Финансовая оправданность - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.
•Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование земельного участка достигается при размещения индивидуального жилого дома.
Опираясь на анализ наиболее типичного использования жилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части села, а также исходя из технических особенностей Объекта, Специалисты решили рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования Объекта, следующие виды использования:
* жилое;
* офисное;
Поскольку объект оценки относится к объектам жилого фонда по назначению и документам, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого соответствует критерию юридической допустимости.
Оцениваемый объект недвижимости имеет жилое назначение, пригодный для проживания по эксплуатационно-техническим характеристикам, соответствует требованиям, жилых помещений.
Поэтому единственный вариант физически возможного, юридически допустимого и наиболее эффективного и целесообразного использования жилого дома – использование его для жилых целей.
Анализ достаточности и достоверности информации (ФСО-1 п.19)
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.