1.2. Общая характеристика процесса оценки недвижимости

Весь процесс оценки принято разделять на пять этапов, которые, в свою очередь, можно разбить на под этапы:

• заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку:

— выбор оценщика;

— составление технического задания;

— составление и подписание договора;

• сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки:

— осмотр объекта в натуре;

— сбор информации об объекте;

— сбор и анализ информации о сегменте рынка недвижимости;

— анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта;

• применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов:

— расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом;

— расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом;

— расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходам;

• согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки:

— выделение факторов согласования;

— расчет весовых коэффициентов достоверности;

— определение итоговой величины стоимости;

• составление отчета об оценке:

— составление отчета об оценке;

— защита его перед заказчиком;

— подписание акта сдачи-приемки работ.

Рассмотрим содержание этих этапов подробнее. Работы по оценке любого объекта недвижимости начинаются с заключения договора между заказчиком и оценщиком. В роли оценщика может выступать как физическое лицо, полностью удовлетворяющее вышеизложенным требованиям, так и юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее двух лиц, отвечающих таким же требованиям.

Требования к договору между заказчиком и оценщиком изложены в ФЗ

«Об оценочной деятельности» и включают в себя следующие положения:⁷

• договор заключается в простой письменной форме;

• договор обязательно должен содержать:

— объект оценки;

— вид стоимости имущества;

— размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

— сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

— наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

— указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

— указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной законодательством РФ;

• договор обязательно должен содержать сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилию, имя, отчество оценщика или оценщиков;

• договор должен содержать точное указание на оцениваемый объект и его описание.

Как правило, неотъемлемой частью договора является техническое задание на проведение оценки объекта.

После заключения договора оценщик приступает к сбору информации об объекте оценки. Всю информацию, необходимую для проведения оценки объекта недвижимости, можно разделить на информацию внутреннюю и внешнюю. Эти две группы отличаются друг от друга отношением к объекту оценки и источниками получения информации.

Внутренняя информация касается непосредственно оцениваемого объекта и включает в себя сведения о правах и обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревания, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Вся указанная информация собирается из правоустанавливающих документов, представленных заказчиком, таких как документы Государственного кадастра недвижимости, документов Ростехинвентаризации, бухгалтерского учета и финансовой отчетности, относящейся к объекту оценки, и т. п.

Одним из важных этапов сбора и проверки внутренней информации выступает осмотр оценщиком объекта оценки в натуре. Осмотр производится оценщиком в присутствии заказчика или его уполномоченного представителя и имеет целью определить физическое состояние объекта, соответствие его физических параметров указанным в предоставленных документах и т. п.

Осмотр сопровождается фотографированием наиболее существенных с точки зрения процесса оценки видов объекта. В дальнейшем эти фотографии прилагаются к итоговому отчету об оценке.

Внешняя информация включает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые (на основании суждения оценщика) должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

• политические, экономические, социальные, экологические и прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки;

• данные о спросе и предложении на сегменте рынка, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

• сведения об объектах, аналогичных оцениваемому, ставших объектами сделок.

Внешняя информация добывается оценщиком самостоятельно из открытых или его личных источников. При этом при использовании этой информации в процессе проведения оценки необходима ссылка на источник. При поиске внешней информации необходимо помнить, что вся информация должна датироваться временем до даты оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшийся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в процессе оценки бывает невозможно получить численную информацию с достаточной степенью достоверности, то в этих случаях используется мнение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта). Такое мнение принято называть экспертным суждением. При использовании экспертного суждения в расчетах оценщик должен описать условия, при которых те или иные характеристики могут достигать значений, указанных в экспертном суждении.

Если экспертное суждение дает не сам оценщик, а сторонние специалисты (эксперты), то в отчете об оценке обязательно указывается их квалификация и степень их участия в проведении оценки, а также обосновывается необходимость их привлечения.

После сбора всей необходимой информации оценщик может приступать непосредственно к проведению оценки объекта. На всем протяжении этого процесса он должен руководствоваться определенными принципами, которые принято разделять на четыре группы.

Основной принцип оценки недвижимости - принцип полезности. Любой объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если она способна удовлетворять какие-либо потребности потенциального собственника и может быть нужна для реализации его целей. Полезность недвижимости может выражаться в плодородии, удачном местоположении, рекреационных качествах и т. д.

Полезность земельных участков может быть выражена размерами дохода, получаемого при использовании участка, арендной платы или земельной ренты в определенной момент времени.

Рента - устойчивый доход, прямо не связанный с предпринимательской деятельностью. Земельная рента имеет иную природу. Как известно, земельный собственник может использовать участок самостоятельно, но может и передать свое право использования земли в аренду предпринимателю. Условиями арендного договора последний временно получает право монопольного хозяйствования на данном участке, за что и выплачивает землевладельцу арендную плату. Превращение части прибыли арендатора в земельную ренту обусловлено именно данной монополией.

Земельная рента — это форма экономической реализации собственности на землю. В ее составе различают дифференциальную, абсолютную и монопольную ренту.

Дифференциальная (разностная) рента возникает на основе монополии на землю как объект хозяйствования, ибо каждый предприниматель получает в свое распоряжение конкретный, ограниченный в натуре участок. По качеству они могут значительно различаться и при равновеликих затратах обеспечивать получение разного количества продукции, а следовательно, и прибыли.

С увеличением спроса на сельскохозяйственную продукцию в хозяйственный оборот вовлекаются худшие участки земли, с которых получают обычную прибыль, а на средних и лучших - более высокую. Дополнительная прибыль и превращается затем в дифференциальную ренту.

Дифференциальную ренту подразделяют на ренту 1 и 2. Дифференциальную ренту 1 определяют, как разницу между ценой производства сельскохозяйственной продукции на наихудших землях и индивидуальной ценой производства на лучших и средних земельных участках. Объективное условие ее образования - более высокое естественное плодородие земель и лучшее месторасположение по отношению к рынкам сбыта, пунктам приобретения средств производства, транспортным магистралям и т. д.

Дифференциальную ренту 2 определяют, как разницу между общественной и индивидуальной ценой производства, которая образуется за счет дополнительных вложений капитала в одни и те же участки земли как землевладельцем, так и арендатором. При заключении нового арендного договора дифференциальную ренту 2 (как добавочную прибыль) присваивают землевладельцы путем повышения арендной платы, а во время действия «старого» договора — арендатор, ибо в противном случае арендатор не будет вкладывать свой капитал в землю. Дифференциальную ренту 1 присваивают только землевладельцы и частично государство и общество через взимание налогов.

Монопольная земельная рента образуется на землях исключительного качества, на которых возможно производство редких по своим потребительским свойствам видов сельскохозяйственной продукции. Например, южная приморская зона Краснодарского края, уникальная для России, имеет земли, пригодные для возделывания субтропических культур и чая, особых лекарственных трав.

Экономисты, специально исследовавшие монопольную земельную ренту в населенных пунктах, выделяют два аспекта ее образования. Первый — эта рента образуется на всех участках населенного пункта независимо от их свойств, так как для целей градостроительства требуются участки в определенных местах и определенной площади. Второй - монопольная рента образуется на отдельных участках населенных пунктов, которые в силу действия природных, социальных и экологических факторов приобретают особо ценные свойства.

Наличие частной собственности на землю обусловливает возникновение абсолютной ренты как части прибавочной стоимости, присваиваемой государством и другими землевладельцами в cилу монополии собственности на землю. Источником ее образования является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, которая образуется в сельском хозяйстве по причине трудностей перелива капитала из промышленности в сельское хозяйство, межотраслевой конкуренции, уравнивания нормы прибыли капитала сельскохозяйственных товаропроизводителей с общей нормой прибыли и др. Поэтому, а также по причине небольших площадей лучших и средних по качеству и месторасположению земель как объекта хозяйствования цены на продукты сельскохозяйственных товаропроизводителей определяются условиями производства на худших участках, так как эти цены больше общей цены производства. Получаемая разница между стоимостью и ценой производства (добавочная прибыль) должна передаваться в форме абсолютной ренты государству и другим собственникам земли.

Абсолютную ренту получают со всех сельскохозяйственных земель независимо от их качества, месторасположения и производительности дополнительных вложений. Мелкие землевладельцы не имеют возможности получать значительную абсолютную ренту, так как их издержки на производство сельскохозяйственных продуктов выше складывающегося общественно нормального уровня издержек. Абсолютная рента увеличивает размер платы за землю и является одной из причин возникновения противоречий между землевладельцами и землепользователями, в том числе арендаторами и государством.

Полезность объекта выражается в наличии жилой недвижимости у собственника места для проживания. Когда речь идет о коммерческой недвижимости, удовлетворение потребностей пользователя выражается в потоке арендных платежей. Некоторые экономисты называют этот поток доходов «приписанной рентой». Эти сбережения «приписаны» к собственности, даже если в действительности деньги не переходят из рук в руки.

Таким образом, в общем виде принцип полезности гласит, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.