3. Прекращение договора аренды. Право арендатора на возобновление договора

Главное основание прекращения обязательств – это истечение срока договора аренды. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 592).

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или договором. Ч. 1 ст. 590 устанавливает основания для расторжения договора по требованию арендодателя. Это случаи, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения об устранении допускаемых им нарушений (ч. 3 ст. 590).

Ч. 1 ст. 591 устанавливает четыре основания для досрочного расторжения по суду договора аренды по требованию арендатора:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Оба перечня по ГК не являются замкнутыми. ГК допускает, что в договоре эти перечни могут быть дополнены.

При досрочном прекращении договора аренды прекращает свое действие и договор субаренды.

В случае смерти арендодателя – физ. лица договор аренды не прекращается. Его права и обязанности переходят к наследникам. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности также переходят к наследникам, если законодательством или договором не предусмотрено иное (ч. 1 п.2 ст. 588). Арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор только в одном случае – когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При прекращении юридического лица, независимо от того, арендодателем или арендатором оно выступает, договор аренды прекращается безусловно. При прекращении договора аренды арендодатель имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 592). Это право есть у него при условии, что он надлежащим образом исполнял обязанности по прежнему договору. При этом арендатор не вправе требовать, чтобы договор аренды возобновлялся на новый срок на прежних условиях. Арендодатель вправе предложить новые условия договора. Если преимущественное право арендатора нарушено, но в течение года арендодатель заключил договор аренды с каким-либо другим лицом, то первый арендатор вправе требовать по суду перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору + возмещения убытков либо только возмещения убытков (ст. 592).