3. Договор пожизненной ренты

Этот вид договора ренты порождает срочные обязательства по выплате рентных платежей. Если договор постоянной ренты теоретически бессрочен, то договор пожизненной ренты имеет определенный срок действия. Смерть получателя ренты прекращает обязательства по выплате ренты. Права получателя ренты непередаваемы, т.к. они неразрывно связаны с его личностью. Эта рента может быть установлена как на срок жизни гражданина, который передал имущество под выплату ренты, так и на срок жизни другого указанного им гражданина (п. 1 ст. 567). Эта рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. Их доли в ренте считаются равными, но иное может быть установлено договором. Если один из получателей ренты умирает, то доли других получателей прирастают (ч. 2 п. 2 ст. 567). Вместе с тем, договором может быть предусмотрено иное. Формой выплаты пожизненной ренты может быть только денежная сумма, которая выплачивается периодически получателю ренты в течение его жизни (п. 1 ст. 568). Эта рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст. 569).

Размер пожизненной ренты определяется сторонами в договоре. По ГК в расчете на месяц он не должен быть менее одной базовой величины.

Договор пожизненной ренты – это срочная сделка. Для плательщика обязательства, порожденные ею, могут быть прекращены только на общих основаниях, поэтому если имущество, полученной под выплату ренты, случайно погибает, то это не освобождает плательщика от обязанности выплачивать ренту (ст. 571).

Что касается получателя ренты, то он, в отличие от плательщика, вправе требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков, однако только в том случае, если плательщик нарушает договор существенно (п. 1 ст. 570). Если под выплату пожизненной ренты квартира, дом или какое-либо иное имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты в случае, если плательщик существенно нарушает договор, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены (п. 2 ст. 570).

4. Договор пожизненного содержания с иждивением

П. 1 ст. 572: По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащее ему недвижимое имущество, за исключением земельного участка, в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). При этом земельный участок передается под выплату ренты в соответствии с законодательством об охране и использовании земель (см. ст. 47-51 КоЗ).

Этот договор отличается от договора пожизненной ренты тем, что:

1) в договоре пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться исключительно недвижимое имущество;

2) в этом договоре рента представляется в форме обеспечения потребности получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ритуальных услуг.

3) иждивение в натуре можно заменить платежами в деньгах только в качестве исключения (ст. 574). Общий объем содержания в месяц должен быть не менее двух базовых величин.

4) основное различие договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением состоит в особом характере отношений между сторонами. Эти отношения носят лично-доверительный характер.

Если потребность в уходе возникает через какое-то время после заключения договора, то эта обязанность (по уходу) должна исполняться плательщиком.

Если между сторонами возникает спор об объеме содержания, который должен предоставляться, суд при разрешении этого спора должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 573). Интересы получателя ренты гарантируются различными способами:

1) плательщик ренты – собственник недвижимого имущества, приобретенного по этому договору, вправе отчуждать это имущество или иным способом его обременять только с согласия получателя ренты (ч. 1 ст. 574);

2) плательщик ренты должен предпринимать все меры к обеспечению сохранности этого имущества и неснижению его стоимости (ч. 2 ст. 574);

3) если плательщик существенно нарушает условия договора, то получатель ренты вправе потребовать недвижимое имущество назад, либо выплаты покупной цены. При этом плательщик не может претендовать на возмещение тех расходов, которые он понес на содержание получателя ренты (п. 2 ст. 576).

Прекращение договора ренты возможно как по общим, так и по специальным основаниям. Однако если под выплату ренты передано недвижимое имущество, то это обязательство не может быть прекращено по таким общим основаниям, как смерть гражданина и ликвидация юр. лица, потому что рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальным основанием прекращения обязательств из постоянной ренты является ее выкуп. Он может осуществляться по инициативе плательщика (п. 1 ст. 563), причем запрещается предусматривать в договоре отказ плательщика от выкупа такой ренты. Однако право на выкуп можно ограничить, предусмотрев в договоре невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ч. 2 п. 3 ст. 563). Выкуп ренты означает выплату плательщиком получателю ренты выкупной цены, размер которой указывается сторонами в договоре (п. 1 ст. 565). Если в договоре выкупная цена не указана, то решение вопроса зависит от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату ренты. Если имущество передавалось за плату, то выкупная цена равна годовой сумме подлежащей выплате ренты (п. 2 ст. 565). Если имущество передавалось под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену, наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, которая определяется по правилам п. 3 ст. 394 ГК. О выкупе ренты плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты (договором может быть указан больший срок), однако рентные обязательства плательщика не прекращаются до той поры, пока он не предоставит получателю выкупную цену. Получатель ренты также вправе требовать выкупа этой ренты, однако основания для выдвижения этого требования устанавливаются ГК.