Многоконтурные земельные участки

В 2000 году постановлением правительства РФ введено понятие «единое землепользование», которое позднее получило название «составной земельный участок». Смысл в следующем. Единое землепользование могло возникнуть тогда, когда у одного правообладателя в границах одного населенного пункта находилось несколько земельных участков. Контуры этих земельных участков могли быть смежными или несмежными. Каждому из этих земельных участков присваивался свой собственный кадастровый номер, и они вместе имели один кадастровый номер. Законодательные акты не содержали термин «единое землепользование», довольно часто регистрирующие органы отказывали в регистрации прав на единое землепользование, но суды признавали такой отказ незаконным. Закон о кадастре отказался от понятия «единое землепользование», поэтому с 1 марта 2008 года земельные участки не могут образовываться как единое землепользование, но те, которые возникли до 1 марта 2008 года, имеют право на существование как ранее учтенные участки. Они могут разъединиться.

Теперь вместо единого землепользования введено понятие «многоконтурный земельный участок», каждый контур должен находиться у одного правообладателя в границах одного населенного пункта одного МО, но каждый из контуров не должен быть смежным с другим контуром – не иметь смежных границ, быть независимым. При этом единый кадастровый номер присваивается всему многоконтурному земельному участку. Каждый контур самостоятельный кадастровый номер не получает.

Согласование местоположения границ земельных участков

До принятия закона о кадастре очень распространенная ситуация: есть правообладатель, на кадастровый учет участок не поставлен, хочет поставить на учет. Для этого нужно каждую границу согласовать с соседом. Теперь такого нет. В соответствии со ст.39 закона о кадастре при первичном формировании земельного участка согласование границ земельного участка не производится. В этой ситуации правообладатель сформировал земельный участок в соответствии с правоустанавливающим документом и понес его в регистрирующий орган. Если кто-то недоволен из-за формирования границ таким образом, пусть предъявляют негаторный иск. Отказать в регистрации нельзя.

Согласование местоположения границ применяется только в случае уточнения местоположения смежной границы двух или нескольких границ земельных участков, прошедших кадастровый учет.

Земля сама по себе мало кого интересует. Она интересует как место размещения недвижимости. Величайшая гадость ЗК – введение принципа единства судьбы земли и недвижимости.

Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при разделе застроенного земельного участка

Ч.1 абз.5 ст.1 ЗК – закрепление этого принципа. С точки зрения ГК объект недвижимости и земельный участок – 2 разных объекта прав. Раздел объекта недвижимости, находящегося на земельном участке возможен без раздела земельного участка.

Есть объект недвижимости в долевой собственности и земельный участок в долевой собственности. Если раздел объекта недвижимости возможен и разделили, то на одном земельном участке 2 объекта недвижимости.

При этом распоряжение вновь появившимся объектом недвижимости будет осуществляться без согласия сособственника земельного участка. В данном случае доля в праве на земельный участок будет следовать судьбе самостоятельного объекта недвижимости.

Раздел земельного участка без раздела объекта недвижимости, если в результате объект недвижимости окажется на двух земельных участках, невозможен. Мы не можем поделить земельный участок без раздела объекта недвижимости.

Раздел застроенного земельного участка возможен таким образом, что в результате раздела объект недвижимости находится на одном земельном участке, а второй земельный участок будет свободным. По этому поводу много писал ВС РФ. Проблема будет одна – чтобы оба новых участка встали на кадастровый учет.

Если на земельном участке находится объект недвижимости в долевой собственности, то в этом случае оформление прав на землю будет происходить строго в соответствии с определением долей в праве собственности на дом.

Собственники помещений будут оформлять права на землю строго в соответствии с площадью помещения и соответственно площадью общей собственности (площадь общей собственности – мнение ВАС).

Если на земельном участке находятся 2 самостоятельных объекта недвижимости, то принцип единства судьбы земли и недвижимости не применяется ни при оформлении долевой собственности, ни при разделе земельного участка. ВАС указал, что в случае определения размера долей при наличии на земельном участке самостоятельных объектов недвижимости, доли определяются по договоренности сторон. В случае если стороны не достигли договоренности, то суд при определении размера долей может руководствоваться, в том числе, и площадью объекта недвижимости.

Раздел земельного участка под двумя объектами недвижимости осуществляется произвольно по договоренности сторон, единственное – не должны быть меньше минимального размера, чтоб можно было поставить на кадастровый учет.