Оформление прав на землю собственников помещений многоквартирного дома

Ситуация изменилась в связи со вступлением в силу ЖК. Земельный участок поставлен на кадастровый учет до первого марта 2005 года. С 1 марта 2005 года земельный участок в силу закона (акт о предоставлении земельного участка не принимается) переходит бесплатно в собственность собственников помещений. Постановление КС РФ №12-П – права собственников помещений наступают в силу закона. Регистрировать права они не должны. Земельный налог начинают уплачивать с 1 марта 2005 года. Если возникнет необходимость реконструкции, то придется зарегистрировать права на землю.

За долго до ЖК земельные участки под домами были поставлены на кадастровый учет. Когда приняли ЖК, собственники подумали, почему мы платим арендную плату, ведь мы уже собственники земельного участка под домом, стали предъявлять иски о взыскании неосновательного обогащения к КУГИ.

Если до 1 марта 2005 года земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, и собственники помещений, если желают оформить права на землю, то в соответствии с ЖК они должны собрать общее собрание, которое правомочно не менее чем 2/3 собственников помещений принять решение о постановке земельного участка на кадастровый учет, и по заявлению уполномоченного лица земельный участок ставится на кадастровый учет, в момент постановки он переходит в собственность собственников помещений, и они начинают платить земельный налог.

С точки зрения конструкции ЖК заявление о постановке на кадастровый учет может быть подано только лицом, уполномоченным общим собранием. Но ст.20 Закона о кадастре допускает возможность обращения о постановке на кадастровый учет любого лица, а в отношение многоквартирного дома еще и лица, уполномоченное общим собранием. КС сказал: земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет по заявлению любого собственника помещений, все остальные «принудительно» становятся сособственниками, а если они не хотят? Это очень спорная конструкция.

Переход прав на землю от застройщика к собственникам помещений. Все зависит от того, на каком праве земельный участок был у застройщика: собственность или аренда. В данном случае О.А. Жаркова крайне редко положительно относится к практике Росреестра, но здесь практика Росреестра здравая. Если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то в этом случае довольно часто применяется п.2 ст.23 Закона о госрегистрации, где указано, что государственная регистрация возникновения, прекращения и перехода прав на помещения в многоквартирном доме означает возникновение, прекращение и переход прав на долю в праве общей собственности. Эту норму правильно применять только в том случае, когда у собственника помещения уже имеется долевая собственность, то тогда при переходе прав на помещение перейдет доля в праве на земельный участок. Позиция росреестра в следующем: если земельный участок был у застройщика на праве собственности, то после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещение, они должны заключить соглашение об определении долей в праве собственности на землю, уполномоченное лицо пойдет в росреестр с этим соглашением, а росреестр зарегистрирует право долевой собственности собственников помещений.

Если один из собственников помещений не захочет регистрировать право собственности на помещение? У застройщика есть второй путь поведения – застройщик после подписания всех актов приема-передачи отказывается от права собственности на земельный участок, и земельный участок переходит в собственность города.

Когда у застройщика земельный участок на праве аренды. Позиция росреестра основана на п.21 Инструкции, утвержденной приказом Минюста от 9 июня 1995 года №82 – в соответствии с этим пунктом запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором производилось строительство многоквартирного дома погашается не ранее проведения госрегистрации прав собственности всех участников долевого строительста. Позиция росреестра в том, что соглашения застройщика с арендодателем о расторжении договора аренды может быть зарегистрировано только после того, как все дольщики зарегистрируют право собственности на помещения.

До недавнего времени после расторжения договора аренды с застройщиком земельный участок снимался с кадастрового учета и собственники помещений, если желали оформить права на землю, должны были действовать в соответствии с ЖК.

С 1 марта 2010 года в ст.24 закона о кадастре были внесены изменения, в соответствии с которыми временный статус кадастровых сведений земельного участка прекращается не только в результате регистрации прав на земельный участок, но и в результате регистрации договора аренды. А учтенный земельный участок не может сняться с учета - раньше это не применяли к договору аренды, но совсем недавно подумали об этом. Позиция росреестра – договор аренды может быть расторгнут после регистрации права собственности всех собственников помещений, однако позиция арбитражных судов основывается на том, что достаточно регистрации права собственности собственника хотя бы одного помещения.

Постановление ВАС от 24.01.2012 №11642/11 – договор аренды у застройщика, несколько зарегистрировали собственность на помещения, застройщик захотел расторгнуть договор аренды, росреестр не согласился. ВАС сказал, что в силу ст.36, 37 ЗК п.2 ст.23 закона о госрегистрации, п.66-67 Постановления ВАС №10/22 с момента регистрации права собственности первым собственником помещения земельный участок переходит в долевую собственность собственников помещений, при этом неважно на каком праве был земельный участок у застройщика. Чтобы расторгнуть договор аренды застройщик должен заключить договор не с администрацией, а с собственниками помещений.

Позиция Росреестра не изменилась.