Введение регулируемых цен применительно к договору аренды

Впервые были введены ЗК в п.3 ст.65 ЗК указано, что цены на аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются регулируемыми, т.е. размер арендной платы определяется по базе цен арендной платы, установленными нормативно-правовыми актами.

С точки зрения гражданского законодательства для частного лица установление таких регулируемых цен является обязательным только в том случае, если соответствующее положение включено в договор аренды. Если включено, то размер арендной платы может меняться по воле арендодателя в одностороннем порядке в связи с принятием нового нормативного акта, устанавливающего базовые ставки. В связи с этим начиная с 2004 года в договор аренды публичного имущества стали включать следующее положение: «в случае изменения НПА, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год».

В связи с наличием большого количества договоров аренды, не содержащих подобного условия, ВАС был вынужден занять компромиссную позицию. В 2010 году вышло постановление президиума ВАС, где было указано, что независимо от изменения механизма арендной платы, предусмотренной договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. ВАС посчитал, что п.3 ст.65 ЗК гораздо важнее, чем п.2 ст.422 ГК.

Сервитут

Российское законодательство содержит 2 вида сервитута:

• Частный

• Публичный

Частный сервитут регулируется гражданским законодательством. Он безоговорочно является ограниченным вещным правом. Частным сервитутом обременяется сам земельный участок. Проблема в том, что может быть обременен только земельный участок, поставленный на кадастровый учет. Сервитутом может быть обременен не только целый земельный участок, но и часть земельного участка. В этом случае в росреестр необходимо будет представить кадастровый паспорт земельного участка и кадастровую выписку части земельного участка.

У нас не установлена обязанность собственника земельного участка заключить соглашение о сервитуте. Частный сервитут заключается либо на условиях договора, либо в судебном порядке. У нас отсутствует типовая форма заключения соглашения о сервитуте, и самое главное у нас нет никаких методик расчета платы за частный сервитут. У нас есть п.5 ст.274 ГК, где указано, что плата за пользование земельным участком, обремененным сервитутом должна быть соразмерной. В большинстве случаев арбитражные суды эту норму трактуют таким образом, что плата за пользованием сервитутом должна быть меньше земельного налога за земельный участок соответствующего размера.

Публичный сервитут. Он не является ограниченным вещным правом. Устанавливается нормативным актом в пользу неопределенного круга лиц и выступает как обременение земельного участка (на пользователя земельного участка). Впервые был введен указом президента 1993 года. Наиболее удачно был урегулирован в ГсК 1998 года – устанавливается нормативными актами МСУ в случаях, когда это определяется нуждами. А потом вышел ЗК и написал полную чушь. В соответствии с ЗК (ст.23) публичный сервитут устанавливается законами и иными НПА актами РФ, субъектов РФ и ОМСУ по результатам публичных слушаний. В ЗК не указано нормативными актами каких органов должен быть установлен публичный сервитут: представительных или исполнительных. В большинстве субъектов принимаются законы, которые полномочиями по обременению земельных участков публичными сервитутами наделяют органы исполнительной власти.

В ст.23 ЗК содержится перечень оснований, для которых может быть установлен публичный сервитут. В отличие от частного публичный сервитут является бесплатным, поэтому для лиц, заинтересованных в чужом земельном участке гораздо выгоднее публичный сервитут. Но органы государственной власти боятся принимать нормативные акты об обременении публичным сервитутом, так как в ЗК есть положения:

• Если обременение публичным сервитутом приводит к невозможности использования земельного участка, то заинтересованное лицо вправе требовать выкупа участка с возмещением убытков – выкупает и возмещает убытки орган, принявший решение об обременении публичным сервитутом.

• А если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании участком, то собственник вправе требовать плату от органов власти, установивших сервитут.

В случае, если по просьбе заинтересованного лица орган власти не установил публичный сервитут, то есть возможность обжалования отказа органа исполнительной власти. Но у таких лиц отсутствует право требовать установления публичного сервитута поскольку в законе нет прямого указания на подобное право. Установление публичного сервитута происходит посредством принятия нормативного акта, а право требовать принятия нормативного акта у частного лица отсутствует. Поэтому, если орган власти отказывает в установлении сервитута, заинтересованное лицо может обратиться к собственнику участка с заявлением о заключении соглашения о частном сервитуте.