- •Правовой режим земельного участка
- •Земельный участок как объект недвижимости (индивидуализация земельного участка)
- •Кадастровые сведения, носящие временный характер
- •Уточнение местоположения границ земельного участка
- •Образование земельных участков
- •Многоконтурные земельные участки
- •Согласование местоположения границ земельных участков
- •Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости при разделе застроенного земельного участка
- •Индивидуализация земельного участка при заключении договора купли-продажи в будущем созданного земельного участка
- •Часть земельного участка как объект кадастрового учета
- •Права на землю
- •Органы, уполномоченные на распоряжение земельными участками
- •Постоянное бессрочное пользование (пбп)
- •Пожизненное наследуемое владение (пнв)
- •Переоформление ограниченных вещных прав гражданами
- •Граждане-фактические землепользователи
- •Переход к наследникам земельных участков, находящихся у наследодателя на ограниченном вещном праве
- •Проблемы выделения супружеской доли в праве пнв
- •Проблема определения вида собственности на земельный участок (личная или совместная)
- •Наследование крестьянско-фермерского хозяйства
- •Государственная регистрация договора аренды
- •Полномочия по распоряжению арендными правами
- •Введение регулируемых цен применительно к договору аренды
- •Сервитут
- •Проблема обременения земельного участка, находящегося в аренде, частным сервитутом
- •Оборотоспособность земельных участков
- •Основания возникновения прав на земельный участок
- •Участники инвестиционного процесса (участники создания нового объекта недвижимости)
- •Рациональный способ создания недвижимости
- •Случаи обязательного проведения торгов
- •Процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Возникновение прав на землю собственников объектов недвижимости
- •Разрушенные объекты
- •Древесно-кустарниковая растительность
- •Вид прав на землю
- •Если объект недвижимости находится на землях общего пользования, то может ли собственник объекта недвижимости взять этот участок в аренду
- •Определение размера земельного участка
- •Оформление прав на землю собственниками помещений
- •Возможность оформления долевой собственности на землю публичного и частного субъекта
- •Оформление прав на землю собственников помещений многоквартирного дома
- •Переход прав на землю при переходе прав на недвижимость (ст.35 зк)
- •Переход прав на помещение, если у собственника помещения земельный участок находится на праве собственности
- •Ипотека земельного участка
- •Залог вторичных объектов недвижимости
- •Прекращение прав на земельный участок
Возникновение прав на землю собственников объектов недвижимости
Ст.36 применяется к той ситуации, когда у собственника недвижимости права на земельный участок отсутствуют. Право возникает впервые – государство отдает землю собственнику недвижимости. А ст.35 – у покупателя объекта недвижимости возникает вторичный правоустанавливающий документ на землю.
Общее правило ст.36 – собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом оформлением прав на землю. Исключительность – никто другой, пока есть запись в ЕГРП о принадлежности объекта недвижимости собственнику, не может оформить право на этот земельный участок.
Могут ли собственники ОНС оформить право в порядке ст.36 ЗК? Под ОНС в данном случае понимаются только те, которые являются объектами недвижимости (имеют статус объекта недвижимости), на которые зарегистрированы права в порядке ст.25 закона о гос регистрации. Для регистрации прав на ОНС необходимо представить:
Правоустанавливающий документ на землю
Разрешение на строительство
Проектная документация
Документ, содержащий описание объекта недвижимости – кадастровый паспорт.
Изначально органы власти, уполномоченные на распоряжение землями, отказывали в выкупе земельного участка под таким участком, поскольку в ст.36 ЗК приведен исчерпывающий перечень объектов, собственники которых обладают исключительным правом: здание, строение, сооружение. Все эти объекты относятся к объектам, введенным в эксплуатацию, и поэтому ОНС как объекты, не введенные в эксплуатацию, в этом ряду стоять не могут.
С точки зрения ВАС ОНС с точки зрения оформления прав на землю можно разделить на:
Приватизированные ОНС
Вновь созданные (построенные) ОНС
Режим у них разный. В постановлении президиума ВАС 23.12.2008 №8985/08 ВАС указал, хотя в ст.36 ЗК ОНС не фигурируют, но применение порядка выкупа земельных участков урегулированных данной статьей возможно в случаях, прямо указанных в законе, таким законом является ст.28 ФЗ «О приватизации», поэтому следуя логике ВАС, если ОНС был приватизирован, то под ним возможно выкупить земельный участок в порядке ст.36 ЗК.
В декабре 2004 года ВАС указал, что ст.36 ЗК применяется ко всем объектам недвижимости, в том числе и к объектам недвижимости, возведенных собственником на арендуемом земельном участке. С 2006 года брали в аренду земельные участки, строили немножко, регистрировали ОНС и выкупали землю. ФАС СЗО исходил из того, что сначала достройте объект, который начали строить, введите в эксплуатацию и зарегистрируйте, а потом выкупайте землю.
В том же самом постановлении президиума 2008 года ВАС указал, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст.36 ЗК о праве на выкуп земельного участка исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений ОНС не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства. Подход ВАС – если объект приватизирован, то можете выкупать.
12.12.2011 закон о введении в действие ЗК был дополнен: «собственник ОНС, право собственности на которое зарегистрировано до 1 января 2012 года, может приобрести земельные участки в аренду без проведения торгов». Эта норма неясна: в чем отличие ОНС, права на которые зарегистрированы до 1 января 2012 года и после 1 января 2012 года?