Индивидуализация земельного участка при заключении договора купли-продажи в будущем созданного земельного участка

Есть предварительный договор купли-продажи (далее КП), и договор КП в будущем созданной вещи. До июньского 2011 постановления Пленума ВАС 11.06.11 – если необходимо было заключить договор КП в отношение земельного участка, который будет сформирован позднее, то в этом случае, как правило, заключался предварительный договор КП. В этом случае возникал вопрос о необходимости индивидуализации такого предмета договора. И до 2009 года ВАС придерживался позиции, согласно которой земельный участок как предмет предварительного договора КП должен пройти кадастровый учет. Но к 2010 году ВАС изменил свою позицию и указал, что при заключении предварительного договора КП земельного участка он может быть индивидуализирован и другим способом. А постановлением пленума №54 ВАС указал, что в отношение в будущем созданного земельного участка может быть заключен основной договор КП в будущем созданного объекта недвижимости. Если заключается предварительный договор КП с предоплатой, то суды должны квалифицировать его как основной договор в будущем созданного земельного участка. Индивидуализация предмета договора будет происходить не только путем постановки на кадастровый учет, но и другим способом.

Есть такое понятие как инвестиционный договор – толком никто не пытался объяснить, что это такое. Есть инвестор, и есть застройщик (лицо имеющее право на земельный участок). Инвестор дает деньги застройщику. Все деньги по инвестконтракту рассматривались как целевые средства и не включались в НДС и налог на прибыль. Застройщик создавал объект недвижимости и регистрировал его на инвестора. А ВАС сказал, что такие договоры должны квалифицироваться как КП в будущем созданного участка, поэтому объект недвижимости регистрируется только на застройщика. Поэтому эти деньги идут как деньги по договору КП, и включаются в НДС и в налог на прибыль.

Часть земельного участка как объект кадастрового учета

С точки зрения гражданского законодательства, объектом гражданских прав может выступать только недвижимая вещь в целом. Часть объекта недвижимости с точки зрения ГК в качестве объекта прав быть не может. В то же самое время в ст.26 ч.2 закона о госрегистрации содержатся положения об особенности регистрации договора аренды части земельного участка. В связи с этим до принятия закона о кадастре единообразного подхода ни в теории, ни в практике не было. По мнению многих специалистов и судов, договор аренды части земельного участка противоречил ст.607 ГК по причине невозможности индивидуализации предмета договора. Ч.2 ст.26 закона о госрегистрации в качестве условий регистрации такого договора называет приложение кадастрового паспорта земельного участка, где будет определена сдаваемая в аренду часть земельного участка.

С принятием закона о кадастре проблемы индивидуализации части земельного участка были сняты. Был принят приказ Минэкономразвития – порядок ведения кадастра недвижимости и в соответствии с п.65 индивидуализация части земельного участка осуществляется путем внесения в кадастровые данные:

• Указание точной площади участка

• Присвоение учетного номера

• Описание границ земельного участка

Наиболее часто часть земельного участка фигурирует в качестве объекта договора субаренды. Строительство на части земельного участка невозможно с точки зрения ГсК. Чтобы осуществить строительство нужно заказать строительный план, который выдается на земельный участок, а не на часть земельного участка. Предметом договора КП часть земельного участка быть не может, может быть доля в праве.

В связи с принятием закона о кадастре возникла проблема с арендой части помещения. Ч.3 ст.26 закона о госрегистрации – нужно приложить поэтажный план здания, но теперь часть помещения должна быть индивидуализирована специальными органами, а это может быть только, если эта часть помещения имеет контуры, поэтому не индивидуализировать.

Первичная постановка на кадастровый учет земельного участка может быть осуществлена по инициативе любого лица, необязательно быть правообладателем. Осуществляется с момента истечения 20 дней с момента подачи заявления, платится госпошлина.