Земельный участок как объект недвижимости (индивидуализация земельного участка)

Поскольку земельный участок был объявлен недвижимым имуществом, оно является индивидуально-определенным. А индивидуально определить земельный участок можно только при постановке его на кадастровый учет, то объектом оборота может выступать только земельный участок, прошедший кадастровый учет. Кадастровый учет включает в себя:

• Определение границ земельного участка на местности – межевые работы, которые проводятся кадастровым инженером

• Составление межевого плана

• Присвоение кадастрового номера

• Внесение сведений о земельном участке в государственный кадастр недвижимости

Дело в том, что когда было введено это положение (о том, что объект – только прошедший кадастровый учет земельный участок), возникла угроза того, что земельный оборот застопориться. И тогда государство стало предпринимать попытки упрощения постановления на кадастровый учет. В связи с дороговизной постановления на учет, у нас предпринимались попытки снижения спроса на межевые работы путем введения упрощенной формы постановки земельного участка на кадастровый учет. Первая попытка была предпринята в апреле 2001 года. В апреле 2001 года, когда еще действовал закон о земельном кадастре, был принят приказ Росземкадастра, который установил, что постановка земельного участка на кадастровый учет возможна без межевых работ. Она противоречила действующему тогда закону о государственном земельном кадастре, но в октябре 2001 года принимается ЗК, и ЗК нам дает крайне неполноценное определение земельного участка: «Это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законе порядке». Судебная практика договоры, заключенные в отношение немежеванных земельных участков, признавала незаключенными.

Ситуация изменилась после принятия закона о кадастре в 2007. После этого в ЗК было внесено новое определение земельного участка. Земельный участок – часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Таким законом является закон о государственном кадастре недвижимости. В ст.22 закона о Госрегистрации было введено следующее положение: «Не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимости, который не считается учтенным в соответствии с законом о кадастре». Все объекты недвижимости и земельный участок и иные должны проходить кадастровый учет. Закон ввел положение о том, что объектами кадастрового учета являются не только земельные участки, но и все объекты недвижимости. До 1 января 2013 года действует переходный период, в который учет объектов недвижимости ведут органы технической инвентаризации. С 1 января учет всех объектов будут осуществлять органы кадастрового учета, в СПб это КЗУ.

Закон о кадастре точно так же, как и закон о госземкадастре, исходит из того, что индивидуализация земельного участка возможна только посредством проведения межевых работ. Но закон о кадастре ввел понятие «ранее учтенных земельных участков (РУЗУ)». К ним относятся те земельные участки, которые были поставлены на учет до 1 марта 2008 года. Их мы можем подразделить на 2 группы:

• Межеванные земельные участки – полноценно с определением границ поставленные на кадастровый учет до 1 марта 2008 года. Закон о кадастре исходит из того, что межеванные участки заново процедуру межевания проходить не должны.

• Немежеванные земельные участки.

Среди межеванных встречаемся со следующим. Для того чтобы определить границы земельного участка мало вбить колышки, нужно отразить в кадастре, а для этого нужно определить в системе геодезических координат, которые всегда были засекречены. Поэтому в данной системе отразиться данные не могут, поэтому приходится ставить по-новому, а значит нужно платить за межевые работы.

Есть более сложная ситуация – кадастровая ошибка. Раньше землеустроительные службы халатно относились к обязанностям, не выезжают на земельный участок для измерения. Среди межеванных земельных участков большое количество таких, в отношение которых допущена кадастровая ошибка – координаты в кадастровой документации и на местности не совпадают. Как правило, кадастровая ошибка обнаруживается при формировании земельного участка, смежного с тем, в отношение которого была допущена кадастровая ошибка. В случае обнаружения кадастровой ошибки, должно быть принято решение о приостановлении кадастрового учета того земельного участка, при постановке которого была обнаружена ошибка. Принимается решение об исправлении кадастровых ошибок тех участков, которые были поставлены ошибочно. В течение одного рабочего дня решение отправляется правообладателю и правообладатели должны исправить ошибку в порядке, установленном для учета изменений (провести повторно межевые работы, чтобы уточнить местоположение границ земельного участка). Правообладатели участков, которые в свое время уже заплатили, должны заново вызвать инженеров, и те будут повторно сдвигать им границы туда, где они числятся по кадастровым данным. Кто платить будет? По закону – несчастные правообладатели. А если на нужном месте стоит объект недвижимости или земли лесного фонда, например. Это нерешаемая проблема в таком случае.

Что касается немежеванных – в отношение которых имеется правоустанавливающий документ, но никогда межевание не проходили, в кадастр не ставились. Правообладатель такого участка должен со своим правоустанавливающим документом и заявлением обратиться в Росреестр о постановке земельного участка на учет. При этом данному земельному участку присваивается кадастровый номер, и сведения о нем вносятся в данные государственного кадастра.

Что мы можем воспринимать в качестве правоустанавливающего документа? Перечень правоустанавливающих документов, на основании которых земельному участку может быть присвоен кадастровый номер, содержатся в п.21 приказа Минэкономразвития №42 04.04.2010. В этом приказе перечислены абсолютно все документы, которые рассматривались в нашей стране как правоустанавливающие до принятия закона о госрегистрации. В том числе здесь указаны акты о предоставлении земельных участков, в которых может быть указано только имя владельца и не указан вид права, на котором предоставлен участок. Данный документ должен соответствовать законодательству, действующему в данное время в данной местности – это единственное требование к данному правоустанавливающему документу.

Выписка из похозяйственной книги – очень распространенный документ. Этот документ может выдаваться только органом местного самоуправления. Перечень правоустанавливающих документов открытый. ВС истолковал его таким образом, что в качестве правоустанавливающих документов могут рассматриваться в том числе списки плательщиков земельного налога. Категорически не может являться правоустанавливающим документом книжка садовода.

Мало поставить на учет, важно, чтобы потом право было зарегистрировано. Поэтому делим немежеванные участки на две группы:

• Участки, предоставленные гражданам-непредпринимателям до 1 марта 2008 года. В данном случае они могут оставить участок немежеванным, получить кадастровый паспорт, где будет указано, что границы участка в системе геодезических координат не определены. Но такой земельный участок будет учтен. И на основании паспорта можно зарегистрировать права на земельный участок.

• Юридические лица и ИП обязаны полноценно поставить земельный участок с определением границ. Если оставят немежеванным, то кадастровый орган выдаст не кадастровый паспорт, а кадастровую выписку, которая не является документом, на основании которой можно зарегистрировать права на земельный участок.

Закон о государственном земельном кадастре предусматривал, что документом подтверждающим, что земельный участок поставлен на кадастровый учет, является кадастровый план земельного участка.

Закон о земельном кадастре не предусматривал возможности получения временного кадастрового плана.

Закон о кадастре ныне действующий вместо кадастрового плана ввел 2 документа, которые применяются и к земельным участкам, и к иным объектам:

• Кадастровый паспорт

• Кадастровая выписка

Выписка кадастровая – это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая запрашиваемые сведения об объекте недвижимости, носит информативный характер и не является основанием для государственной регистрации. Выдается, как правило, в случае постановки на кадастровый учет части земельного участка, снятия земельного участка с учета.

Кадастровый паспорт – выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости – единственный полноценный документ, на основании которого можно зарегистрировать права на недвижимость.

В 2009 году вышло постановление пленума ВАС №54, в котором в силу п.1 ст.389 НК объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно ст.11.1 ЗК понимается часть поверхности земли, границы которой определены в соответствии с ФЗ, следовательно объект налогообложения возникает тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован. В соответствии с НК объектом налогообложения является земельный участок, находящийся на вещных правах. До данного постановления пленума юридические лица могли не формировать земельный участок и платили земельный налог. После принятия налоговые органы перестали у таких юр лиц принимать налоговую декларацию об уплате земельного налога. Но в силу платности землепользования в этой ситуации органы власти, уполномоченные на распоряжение земельными участками, должны в судебном порядке предъявить иск о взыскании неосновательного обогащения.

Основания отказа в постановке земельного участка на кадастровый учет:

• Размер образуемого земельного участка не соответствует предельным размерам (максимальным и минимальным – в ПЗЗ или в актах ОМСУ, субъектов);

• Если в результате образования земельных участков не обеспечен доступ к землям общего пользования, в том числе путем обременения смежного земельного участка сервитутом;

• Если один из земельных участков пересекает другой земельный участок;

• Один земельный участок относится к различным категориям земель и различным территориальным зонам. В таком случае объединять нельзя.