Образование земельных участков

После принятия закона о кадастре в 2008 в ЗК была включена глава 1.1 «Образование земельных участков». Может быть 2 способа образования земельных участков:

• Первичное образование, когда из куска земли, находящейся в публичной собственности, впервые формируется земельный участок;

• Вторичное образование земельных участков (преобразование земельных участков) – принимается в отношение уже существующих земельных участков. Когда земельные участки формируются путем раздела, выдела (в счет доли), объединения земельных участков и перераспределения земельных участков

3 правила образования земельных участков:

• Применяется к земельным участкам, находящимся в частной индивидуальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении или перераспределении образуются новые земельные участки, прекращают свое существование с даты регистрации прав на образованный земельный участок.

• Применяется к земельным участкам, находящимся в общей собственности. При выделе земельного участка в счет доли, земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах и числится как измененный.

• Применяется для земель, находящихся в публичной собственности и предоставленных ЮЛ и ФЛ на праве аренды, пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования. При разделе земельного участка в публичной собственности и предоставленного гражданину или ЮЛ, может быть предоставлен один или несколько участков, при этом земельный участок, раздел которого произведен, сохраняется в измененных границах. Это правило действует до 1 января 2015 года.

Если преобразуемый земельный участок находился на вещных правах, то образуемые земельные участки остаются на тех же самых правах и решение об их предоставлении не принимается. Чтобы возникли права на образуемый земельный участок, надо обратиться в Росреестр на регистрацию прав на образованные земельные участки. Нужно предъявить правоустанавливающий документ на преобразуемый участок и кадастровые паспорта образованных земельных участков.

При преобразовании земельных участков, используемых на основании договора аренды, лицо, с которым заключен договор, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на прежних условиях, либо на внесение изменений в ранее заключенный договор. Все преобразования арендуемого участка только с согласие арендодателя. Здесь самое главное термин «преимущественное право» - это значит без торгов. Есть земельный участок в аренде, преобразовываем: один новый, один измененный. И чтобы получить в аренду весь измененный участок, то заключается договор аренды на преобразованный – без торгов, а потом дополнительное соглашение в отношение измененного участка. Чтобы возникли права на 2 земельных участка в Росреестр нужно обращаться с двумя договорами (договор аренды и дополнительное соглашение).

Если земельный участок в частной собственности, делайте с ним, что хотите. Если на ином вещном праве, то нужно согласие собственника, и объединять и перераспределять можно только, если участки находятся на одном виде прав и у них один публичный собственник.

Объединение, перераспределение земельных участков, находящихся в публичной собственности, возможно только, если они находятся у одного правообладателя на одном виде прав и у одного публичного собственника.

При преобразовании земельных участков внедоговорные обременения сохраняются. А вот договорные обременения не сохраняются, это, прежде всего, относится к ипотеке. Если земельный участок находится в ипотеке, то раздел его возможен только с согласия залогодержателя, но, при этом, по правилам ст.11.8 ЗК для того, чтобы образованные земельные участки были обременены ипотекой, надо будет заключить новый договор ипотеки.

17.02.2011 №10 постановление Пленума ВАС – указал, что ипотека как обременение, комментируя ст.11.8 ЗК, сохраняется в отношение каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении или выделе, при этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из образованных участков, осуществляется регистратором без предоставления отдельного заявления и уплаты госпошлины. Это полная анархия.

В ст.11.9 ч.6 ЗК указано, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосицы и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам. По этой причине орган кадастрового учета не может отказать в постановке земельного участка на кадастровый учет, потому что закон о кадастре в ст.27 содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в постановке на кадастровый учет земельных участков, и такого основания там нет.

После введения в действие закона о кадастре земельные участки, поставленные на кадастровый учет до 1 марта 2008 года и земельные участки, поставленные на учет после 1 марта 2008 года и права на которые зарегистрированы, снять с кадастрового учета теперь невозможно.

С 1 марта 2008 года снять земельный участок с кадастрового учета можно только в 2-х случаях:

• Если кадастровые сведения носят временный характер

• Если права уже зарегистрированы, то в соответствии со ст.25 ч.2 и ст.26 закона о кадастре, снять такой участок с учета можно только путем преобразования, т.е. только путем присоединения к этому участку другого.

Минэкономразвития разъяснил, что все ранее учтенные земельные участки (поставлены до 1 марта 2008), являются учтенными и поэтому снять их с кадастрового учета не возможно. Такой земельный участок может быть снят с кадастрового учета путем преобразования или на основании судебного решения.

С каким иском обращаться в суд? То ли с иском о снятии с кадастрового учета или наоборот нужно оспорить зарегистрированное право? Судебная практика идет по тому пути, что предъявляют оба иска, в удовлетворении которых отказывают. ВАС написал полную глупость, повернув практику против удовлетворения таких исков. КУГИ выходят так: площадь участка уточняют до нужных размеров.