Участники инвестиционного процесса (участники создания нового объекта недвижимости)

Путаница из-за того, что 3 самостоятельных закона, использующих аналогичные термины. Есть ГсК, с его точки зрения выделяется 2 основных фигуры: застройщик – лицо, у которого есть права на земельный участок; подрядчик – организация, которая работает на условиях строительного подряда.

Еще когда действовала система лицензирования, было постановление правительства, в котором утверждено положение о лицензировании, где предусмотрена деятельность по лицензированию заказчика и застройщика. Суды стали считать, что застройщик должен обладать лицензией, которая позволяла бы ему заключить договор подряда. Когда застройщик не имел лицензии, он нанимал 3е лицо – заказчик – лицо с лицензией. Застройщик заключал договор с заказчиком (агентский договор).

Позднее в ГсК появилась фигура заказчика. Заказчик появлялся в том случае, когда у застройщика не было лицензии, позволяющей ему заключать договоры подряда. Заказчик – это лицо, уполномоченное застройщиком.

Что касается ГК. То в ГК: когда заключается договор подряда, то там 2 фигуры: заказчик и подрядчик. Когда речь идет о заключении строительного подряда, заказчиком мог выступать как сам застройщик, так и заказчик. Если застройщик сам заключал договор подряда, то выступал заказчиком. Но мог заключить договор с заказчиком.

Но есть ФЗ-94 - он оперирует другими терминами. Предположим, есть заказчик-государственное учреждение. По данному закону он заказчик. Тендер выиграла какая-то компания, которая будет осуществлять работы – это будет подрядчик. Как правило, заказчик никакими допусками не обладает, если нет земли, то появится застройщик, у которого есть земля. Если нужно будет разрешение, то появится

Сейчас заказчика из ГсК заменили на «технический заказчик». Лицом, уполномоченным на выполнение всех функций, является технический заказчик. В ГК остался заказчик. В ФЗ-94 также остался заказчик, но если ему нужно лицо, которое будет заключать договоры подряда, то появляется фигура технического заказчика.

Что касается строительства. Действующее законодательство предусматривает 2 способа создания нового объекта недвижимости:

Рациональный способ (назван так в литературе) – предусмотрен ГсК. В этом случае выделяют стадии:

• Получение прав на земельный участок

• Проведение изыскательских работ

• Разработка проектной документации

• Экспертиза проектной документации

• Получение разрешения на строительство

• Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

• Регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости

Законный способ – предусмотренный ГК – признание права собственности на самовольную постройку.

В первом случае основанием регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в соответствии с 25 статьей о госрегистрации является разрешение на госрегистрацию. Во втором случае основанием регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости будет являться судебное решение.

Второй способ (иррациональный в литературе назван). В этом случае в суде застройщик должен будет доказать 2 факта:

• Наличие определенных прав на землю

• То, что созданный им объект соответствует градостроительным нормам и правилам.

До 1 сентября 2006 года формулировка п.3 ст.222 ГК допускала возможность признания в судебном порядке права собственности на объект, созданный на не принадлежащем застройщику земельном участке. Термин застройщик здесь ставим в кавычки. Застройщика здесь юридически нет. При вынесении судебных решений суды в данном случае довольствовались письменным обещанием должностных лиц ОИВ о том, что земельный участок будет в последствии предоставлен.

Теперь ситуация изменилась. С 1 сентября 2006 формулировка п.3 ст.222 позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицом, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, ПБП или ПНВ. Сразу возник вопрос, а можно ли каким-либо образом признать право собственности за теми лицами, которые построили объект недвижимости? Ситуация безысходная. Теперь суды при вынесении решении руководствуются нормой закона, действующей на момент возникновения правоотношений. А моментом возникновения правоотношений в свете позиции ВАС суды признают дату вынесения судебного решения, а не дату возведения самовольной постройки. Суд не признает право собственности на самовольную постройку.

Можно ли признать право собственности за самовольным застройщиком, который возвел объект недвижимости на арендуемом земельном участке? Изначальная реакция арбитражных судов на эту норму заключалась в том, что суды считали, что нужно выяснить, на каких условиях заключен договор аренды. Если договор аренды был заключен с правом возведения капитального строения, то такие застройщики с точки зрения ст.222 ГК приравнивались к собственникам земельных участков.

Что касается соответствия строительным нормам и правилам. Ситуация изменилась в связи с принятием совместного постановления пленумов ВАС и ВС №10/22. До принятия данного постановления суды исходили из того, что застройщик при доказательстве того, что постройка соответствует строительным нормам, должен представить в суд положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

В связи с принятием совместного постановления ситуация изменилась, потому что суды указали на то, что суд может признать право собственности за самовольным застройщиком и в отсутствии необходимых заключений компетентных органов.

В п.26 совместного постановления пленумов указано, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при том, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и введение в эксплуатацию к получению которого лицо предприняло меры.

После принятия этого постановления в связи с редакцией п.26 доказательством того, что самовольная постройка соответствует строительным нормам, довольно часто является сам факт обращения застройщика за разрешением на строительство и ввод в эксплуатацию, в предоставлении которых данному лицу было отказано.