Если объект недвижимости находится на землях общего пользования, то может ли собственник объекта недвижимости взять этот участок в аренду

Некоторые арбитражные суды считали, что собственник объекта недвижимости не может заключить даже договор аренды, другие – придерживались иной точки зрения. Начиная с 2010 года, практика стала более-менее однообразной, так как ВАС указал, что в случае размещения объекта недвижимости на земельном участке общего пользования, то исключительное право собственника объекта недвижимости может быть реализовано путем заключения договора аренды; в порядке ст.36 ЗК собственник объекта недвижимости может арендовать не только целый участок, но и часть земельного участка.

Определение размера земельного участка

Если речь идет о переоформлении ПБП, то вопрос о размере земельного участка не стоит – переоформляется в тех размерах, которые указаны в правоустанавливающих документах, которые удостоверяют ПБП. Ситуация, когда речь идет о переходе ПБП вслед за переходом объекта недвижимости, арбитражная практика долго не могла определиться, как ПБП перейдет на земельный участок. В итоге: ПБП переходит в силу прямого указания закона, дальше ВАС сказал: несмотря на то, что ПБП переходит силу закона, возникает в силу регистрации.

В отношение перехода права ПБП при переходе прав на объект недвижимости позиция ВАС выглядит следующим образом. Покупатель здания может пойти по пути переоформления ПБП на собственность только в том случае, если в момент подачи заявления о выкупе в ЕГРП имеется запись о его праве ПБП (ПБП было зарегистрировано за покупателем здания).

Размер земельного участка определяется по правилам ч.7 ст.36 ЗК. В этой части упор делается на фактическое землепользование. Поэтому длительное время арбитражная практика исходила из того, что если заявитель просит предоставить ему земельный участок, исходя из фактического землепользования, а орган исполнительной власти предоставляет участок меньшего размера, и заявитель обращается в суд, то действия ОИВ признавались незаконными. Однако в последствии арбитражные суды стали исходить из того, что фактическое землепользование – это один из критериев, принимающихся во внимание, должна учитываться совокупность фактов: границы смежных участков, естественные границы, характер использования участков, ПЗЗ, наличие красных линий. В итоге позиция арбитражных судов в том, что размер земельного участка не может превышать размер, определенный в соответствии с ПЗЗ, но уменьшен может быть вплоть по размеру обреза фундамента. Встает вопрос о том, кто будет доказывать размер земельного участка. Если размер земельного участка будет определяться в административном порядке, то в этом случае доказывать обоснованность размеров испрашиваемого земельного участка заявитель не должен. Если с чиновником «не договориться», и обратиться в суд, то по мнению ВАС (позиция в определении) орган исполнительной власти должен доказать необоснованность испрашиваемой площади земельного участка. Но в последствии уже в постановлении президиума ВАС решил этот вопрос иначе – в случае обращения в суд заявитель должен будет обосновать размер земельного участка, который он испрашивает.

Точка зрения О.А. Жарковой – размер земельного участка должен быть обоснован в соответствии с градостроительными нормами.