Залог вторичных объектов недвижимости

С вторичными объектами все выглядело сложнее. Позиция Росреестра и арбитражных судов основывалась на том, что требования п.3 ст.340 ГК применимы только к первичным объектам недвижимости и не допускали распространения этих норм на вторичные объекты недвижимости. Были высказывания ВАС, который указывал на то, что вместе с главным объектом помещением должна быть заложена доля земельного участка, но в этом случае Росреестр указывал, что доля в праве не может быть предметом ипотеки. В итоге в этом же самом информационном письме ВАС №90 2005 года указал, что если у собственника помещения права на землю оформлены, то залог помещения распространяется и на землю. Если нет, то залогу подлежит только помещение.

У собственника помещения права на землю могут быть оформлены либо в виде доли либо в виде аренды со множественности арендаторов. Если оформлена доля, то ВАС – при залоге помещения спрашивать согласия других сособственников земельных участков не требуется, поскольку доля в праве собственности на землю следует судьбе основанного объекта – помещения, а вопрос о возможности в принципе залога доли в праве решил так: правила запрещающие залог доли в праве до его выдела применяются только в случае залога земельного участка и не применяются в случае залога помещения, когда доля в праве принадлежит собственнику помещения.

С арендой ситуация выглядела сложнее. В случае если у сособственников помещений оформлено право на землю в виде аренды со множеством лиц на стороне арендатора. Ситуация осложняется тем, что доля в праве аренды выделена не может быть. Собственник помещения является арендатором всего участка. ВАС указал, что в случае залога помещения спрашивать согласия арендодателя на залог права аренды не требуется, поскольку право аренды следует судьбе закладываемого помещения. При этом у первого залогодателя проблем не возникает, первый собственник без согласия арендодателя и собственников других помещений закладывает помещение. После этого право аренды считается целиком обремененным. И возникает ситуация: если собственник другого помещения захочет заложить его, то он должен заложить право аренды, но он должен получить согласие залогодержателя по первой ипотеке. А если залогодатель не даст этого согласия, то как быть?

Эту ситуацию разрешил пленум ВАС в постановлении пленума №10. В соответствии с п.11 этого постановления при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором здание, так как приобретателю такого помещения переходит принадлежащее право на долю в общем имуществе здания. ВАС применил аналогию закона, о чем говорил еще в информационном письме №90.

Прекращение прав на земельный участок

В соответствии со ст.44 ЗК существует 3 основания прекращения права собственности на земельный участок:

• Отчуждение другим лицам

• Процедура отказа – упростилась до крайности. Изначально ЗК предусматривал, что в случае отказа прекращение соответствующего права не наступало, земельному участку присваивался статус бесхозяйного имущества, которое длилось в течение года. Теперь в силу ст.53 ЗК в случае отказа от права собственности участка в Москве и СПб регистрируется право собственности Москвы и СПб, в других регионах право муниципальной собственности. Можно отказаться от земельного участка, не прошедшего кадастровый учет. Возникает вопрос, кто будет ставить и за чей счет?

• Принудительное изъятие земельного участка у собственника. Принудительное изъятие в порядке, предусмотренным ГК. Ст.335 ГК предусматривает не порядок, а основания прекращения права собственности, к которым относится обращение взыскания на заложенный участок, реквизиция, конфискация, а так же принудительное изъятие при ненадлежащем использовании и в случае если земельный участок не используется в течение 3-х лет. ГК перечисляет основания, а в ст.286 ГК указано, что порядок изъятия земельного участка в виду его ненадлежащего использования определяется земельным законодательством. В ЗК есть ст.54 которая говорит о порядке принудительного изъятия, но ст.54 озаглавлена – условия и порядок принудительного изъятия прав на землю лиц, не являющихся собственниками земельного участка. И ЗК не содержит ни одной нормы, которая бы регламентировала порядок изъятия земельного участка у собственника. Единственное исключение – закон об обороте земель с/х назначения, который предусматривает, что в течение неиспользования 3-х лет или ненадлежащего использования можно изъять земельный участок. Поэтому земли иных категорий изъяты быть не могут.