Случаи обязательного проведения торгов

Процедура торгов невыгодна ни для органа власти, ни для землепользователя. Законодатель совершенно четко очерчивает перечень ситуаций, когда торги проводить обязательно:

• П.11 ст.30 ЗК – при размещении объекта в городских или сельских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и ПЗЗ не допускается предварительное согласование места размещения объекта, что означает только торги. Почему применяется термин «поселение», если речь идет о городах? Имеются в виду МО. Вопрос возникает, что такое градостроительная документация о застройке? В ныне действующем ГсК термин «градостроительная документация о застройке» отсутствует. Этот термин был введен ГсК 1998 года и к этой документации относились проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории и проект застройки элементов планировочной структуры. Когда принимался ЗК 2001 года, действовал ГсК 1998 года, и произошло заимствование. Новый ГсК 2004 года заменил термин «градостроительная документация о застройке» на термин «документация по планировке территории». И в соответствии с ныне действующим ГсК к документации относится проект планировки территории, проект межевания территории и градостроительный план земельного участка.

Соответственно торги в качестве обязательных выступают в том случае, если приняты ПЗЗ и в развитии них утверждены проект планировки и проект межевания территории. Например, порядок предоставления земельных участков под строительство регулируется постановлением Правительства СПб №18-13 от 30.12.2010 и там указано, что основанием для отказа в принятии заявления о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объектов является наличие утвержденных проекта планировки и проекта межевания. Проект планировки и проект межевания, как правило, разрабатываются на элементы планировочной структуры – квартал, микрорайон. При этом до 20 марта 2011 года разработка документации по планировке территории могла осуществляться только за счет публичных средств. Но 20 марта 2011 принят ФЗ-41, внес изменения в ст.45 ГсК – документация по планировке территории может быть разработана за счет частных средств ФЛ и ЮЛ.

• Жилищное строительство. С 1 марта 2005 года в соответствии со ст.30.1 земельный участок под жилищное строительство может быть предоставлен только по результатам аукциона, исключение сделано только для тех случаев, если до 1 марта 2005 было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, то до 1 февраля 2007 года такой земельный участок может быть предоставлен по решению органа исполнительной власти (ОИВ).

Ограничение в виде аукциона адресовано в первую очередь публичным структурам – земельный участок из публичной собственности под жилищное строительство может быть предоставлен только по аукциону. Если у частного лица в соответствующей территориальной зоне есть земельный участок на праве собственности, то такой земельный участок может быть использован под жилищное строительство.

Ст.30.1 ЗК предусматривает одно исключение: без торгов по заявлению может быть предоставлен земельный участок в аренду под ИЖС. Процедура – претендент на такой земельный участок подает заявление в орган власти, орган исполнительной власти публикует извещение о приеме заявок на этот земельный участок, если в течение месяца поступили другие заявки, то орган власти организует торги по этому земельному участку, если же других заявок не поступило, то в течение 2-х недель по прошествии месяца принимается решение о предоставление этого земельного участка в аренду под ИЖС. Это единственная норма, которая предусматривает возможность принятия решения о предоставлении земельного участка, не поставленного на кадастровый учет. После принятия решения о предоставлении заявитель ставит земельный участок на кадастровый учет и после этого заключается договор аренды земельного участка.

• Ст.30.2 ЗК – комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства. На торги выставляется право аренды, при этом площадь арендуемого земельного участка достигает несколько сотен гектаров.

• П.6 ст.30 ЗК – если земельный участок сформирован, но не закреплен ни за каким частным лицом. Правильно трактовать так: речь идет о вторичном предоставлении земельного участка. Как правило, участок имел какого-либо правообладателя, потом перешел в публичную собственность. Может быть предоставлен только по результатам торгов.

Этот исчерпывающий перечень обязательного проведения торгов не исключает возможности предоставления любого земельного участка с торгов по инициативе органа власти.

В соответствии с п.2 ст.30 ЗК, который содержит общее правило, в собственность земельный участок может быть предоставлен только через торги. Пп.3 п.4 ст.30 ЗК предусматривает возможность предоставления земельного участка в аренду без торгов в том случае, если на торги выставлялось право аренды, но торги были признаны несостоявшимися по причине подачи одной заявки, тогда с одним заявителем заключают договор аренды на объявленных условиях. Но ст.38.1 ЗК содержит специальную норму, регулирующую порядок проведения аукциона под жилищное строительство. И в п.27 этой статьи содержится правило: «в случае, если аукцион, признается несостоявшимся, так как подано менее 2-х заявок, единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды, а орган власти обязан заключить договор с единственным участником по объявленной цене». Таким образом, данная норма вступает в противоречие с ч.2 ст.30 ЗК – противоречие это объясняется тем, что п.27 ст.38.1 выступает специальной нормой по отношению к п.2 ст.30.

В соответствии со ст.28 ЗК, когда предметом торгов выступает право аренды земельного участка, то победителем должно быть признано лицо, предложившее наибольший разовый платеж (бонус) за заключение договора аренды. Однако в развитие ст.38 ЗК в 2002 году было принято постановление правительства РФ об организации и проведении торгов и в декабре 2008 года в него внесли изменение, в соответствии с которым победителем признается лицо, предложившее наибольшего размера арендную плату.

Основанием заключения договора купли-продажи или договора аренды может являться либо решение ОИВ о предоставлении земельного участка, либо протоколы результата торгов. Если принимается решение об отказе, то оно может быть обжаловано в порядке гл.24 АПК. Что касается протокола торгов, то все сложнее. Если одна из сторон не желает подписывать протокол, то в этом случае обязать данное лицо подписать протокол невозможно, в этом случае применяется обеспечительная сила задатка, т.е. если протокол не подписывает лицо, выигравшее торги, то тогда оно теряет задаток. Если протокол не подписывает организатор торгов, то тогда он выплачивает двойной задаток победителю. А если протокол подписан и одна из сторон уклоняется от заключения договора, то тогда уже данную сторону можно понудить в порядке ст.448 ГК.