Государственная регистрация договора аренды

До 2006 года судебная практика исходила из того, что в отношениях между собой стороны договора аренды не вправе ссылаться на незаключенность договора или дополнительного соглашения к нему в виду отсутствия государственной регистрации. То есть в случае задолженности по незарегистрированному договору аренды арбитражные суды удовлетворяли иски о взыскании задолженности и пени за просрочку платежа. Однако в последствии ВАС указал, что договор аренды, хотя частично исполненный сторонами, но не прошедший государственной регистрации не может быть положен в основу исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

В случае, если договор аренды не зарегистрирован, то требование может быть только о взыскании неосновательного обогащения. В этом случае неосновательное обогащение рассчитывается по базовым ставкам арендной платы, но в этом случае невозможно взыскать пени за просрочку платежа, поскольку пени и неустойка носят договорный характер, а договор в случае отсутствия регистрации признается незаключенный.

Если договор признается незаключенным, то возникает вопрос о возможности возврата платежей, уплаченных по такому договору, признанному незаключенным. №49 информационное письмо ВАС 2004 года, где ВАС указал, что неосновательное обогащение имеет место только тогда, когда перечисленные собственнику платежи превышают обычные ставки, уплачиваемые за аренду земельного участка в данной местности.

Когда речь идет о взыскании неосновательного обогащения, то возникает вопрос, к кому может быть предъявлен такой иск? Позиция ФАС СЗО в течение длительного времени заключалась в следующем: контроль за перечислением в федеральный бюджет арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, возложен на органы Министерства имущества; КУГИ не является получателем денежных средств и не имеет полномочий на возврат денежных средств.

Полномочия по распоряжению арендными правами

В соответствии со ст.615 ГК передача прав и обязанностей по договору аренды, субаренда, залог арендных прав возможны только с согласия собственника имущества. Что касается ЗК, то в ст.22 указано, что арендатор земельного участка может распоряжаться арендными правами, сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды – это общее правило и к землям частным и к землям публичным. Если договор аренды заключается на срок менее 5 лет и не сделана оговорка, то распоряжаться правами можно свободно.

Если же речь идет о договоре аренды публичных земель, заключенных на срок более 5 лет, то здесь содержится императивная норма и в договор не может быть включено условие о том, что порядок распоряжения арендными правами с согласия арендодателя невозможен (условие о согласительном порядке не может быть).

Постановление пленума ВАС №11 2005 года – ВАС объяснил, что поскольку п.2 ст.607 ГК и п.2 ст.615 ГК допускают возможность установления нормативно-правовым актом особенностей сдачи в аренду земельных участков, то ЗК воспользовался этими нормами и установил эти особенности. То, что ЗК воспользовался этим правом и ввел особенности сдачи в аренду земельных участков – допустимо.

В каком порядке направлять уведомление? Что будет, если уведомление не отправлено? Все это разъяснил ВАС. ВАС установил, что уведомление должно быть направлено в разумные сроки после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. А если уведомление вообще не направлено? Если уведомление в разумные сроки не направлено, то арендодатель вправе требовать возмещения возникших в связи с этим убытков. Какие могут быть убытки – это плохо представляемо.

По мнению ВАС если договор аренды публичных земель более чем на 5 лет был заключен до введения в действие ЗК и содержал условия о согласительном порядке распоряжения арендными правами, то стороны должны руководствоваться этим условием.

Если договор аренды земельного участка в публичной собственности более чем на 5 лет заключен после введения в действие ЗК, то стороны не вправе предусматривать условия о согласительном порядке распоряжения арендными правами.

Залог арендных прав с точки зрения ЗК осуществляется в уведомительном порядке. Данная норма прямо противоречила ст.62 п.1.1 закона об ипотеке, где указано, что залог арендных прав возможен только с согласия арендодателя. И ВАС объяснил, что в этом случае надо руководствоваться не нормами ЗК, а нормами закона об ипотеке. А потом в закон об ипотеке – с 1 января 2007 года п.1.1 стал действовать в новой редакции – при аренде земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок более 5 лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Трактуем «допускается» - не плохо было бы внести в сам договор об ипотеке.

Предоставление земельных участков для строительства, как правило, осуществляется при помощи заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях. Порядок заключения такого договора в СПб регулируется законом СПб 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности СПб для строительства и реконструкции» 2004 года. Вопросы, связанные с регулированием инвестиционных отношений, рассмотрены на региональном уровне, на федеральном – рамочно. Поскольку правовая природа такого договора неоднозначна (в законе 282-43 – он назван как смешанный договор) в инвестиционные условия может быть включен весьма обширный перечень условий. В СПб при заключении такого договора одним из инвестиционных условий названо условие о согласовании арендатором передачи его прав по договору другому лицу. С точки зрения данного закона в качестве инвестусловия – распоряжение арендными правами.

Постановление пленума ВАС №73 17.11.2011, где фигурирует следующее положение: в случаях, предусмотренных законом. Например, ст.17.1 закона о защите конкуренции, ст.30-30.2 ЗК договор аренды в отношение государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Безумно то, что ВАС проигнорировал преимущественное право арендатора. По мнению ВАС преимущественное право арендатора в том, если он со всеми наравне участвует в торгах и все предложат одинаковую цену.