Переоформление ограниченных вещных прав гражданами

Возник вопрос, что делать с ограниченными вещными правами граждан, которые возникли до введения частной собственности на землю? С 1991 года постоянно меняется законодательство.

Впервые вопрос о переоформлении ограниченных вещных прав на право собственности был затронут в указе президента 1991 года. Там было указано, что граждане могут переоформить свои права на землю на право собственности в пределах нормы предоставления земельных участков. Оставшаяся часть земельного участка может быть выкуплена, ее можно взять в аренду или переоформить на ПНВ.

В итоге на сегодняшний день встречаются правоустанавливающие документы на земельный участок, в соответствии с которым часть участка находится на праве собственности, а часть на праве ПНВ. Такой земельный участок может только перейти по наследству, никакую иную сделку с ним совершить невозможно, пока не будет переоформлен титул. Проблема, которая возникала: а если какой-то наследодатель завещает этот участок ЮЛ? Последнее постановление пленума о наследовании – в соответствии с 78 пунктом (Постановление Пленума ВС 2012 по вопросам наследования) ВС указывает, что наследниками земельного участка на ПНВ могут быть только граждане, в пользу юр лица – недействительность в этой части завещания. Но на практике встречались ситуации, когда в начале 90-х органы власти принимали решения о предоставлении участков частично на ПНВ, а частично на праве ПБП, такая ситуация не была предусмотрена законодательством. Поэтому с такими документами граждане могут обратиться только в суд.

Редакция ЗК до 2006 года содержала следующую формулировку: «граждане имеют право однократно, бесплатно, в полном объеме переоформить ограниченные вещные права на право собственности».

Однократность означала – не один раз за период жизни, а один раз за период вступления в силу ЗК.

Бесплатно – не платили за землю, но был механизм: чтобы переоформить нужно было обратиться в орган исполнительной власти (ОИВ), уполномоченный на распоряжение земельными участками, и принималось решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. У гражданина появлялся новый правоустанавливающий документ.

В полном объеме – означало не по фактическому землепользованию, а столько, сколько в правоустанавливающем документе.

Закон «О дачной амнистии». В 2006 году был принят ФЗ-93, кот вступил с 1 сентября 2006 года. Соответствующие нормы из ЗК были исключены, и вместо этого в законе о госрегистрации появилась новая статья 25.2, которая регулирует порядок оформления права собственности на землю. Изменился механизм переоформления. Для того, чтобы переоформить ограниченное вещное право на право собственности надо обратиться в органы Росреестра с заявлением о регистрации права собственности. ФЗ-93 ввел механизм трансформации ограниченного вещного права в право собственности путем признания его регистрирующим органом. Путаница сейчас полнейшая!

Решение о предоставлении земельного участка не принимается. В связи с этим из закона исчезло упоминание о бесплатности предоставления земельного участка. Теперь презюмируется, что все права на землю, полученные до 2006 года – на праве собственности. Но органы росреестра осуществляют свою деятельность не бесплатно, граждане платят госпошлину. Вместе с упоминанием о бесплатности исчезло упоминание об однократности.

Ст.25.2 закона о Госрегистрации распространяется только на те земельные участки, которые были предоставлены до введения в действие ЗК, т.е. до 30 октября 2001 года. Закон о госрегистрации предусматривает 4 вида правоустанавливающих документов:

• Акт о предоставлении земельного участка – должен соответствовать законодательству того времени и места, когда выдан.

• Свидетельство о праве

• Выписка из похозяйственной книги

• Иные документы – что это такое, никто объяснить не может. В качестве правоустанавливающего документа должен рассматриваться только тот, с которым можем пойти в Росреестр или к нотариусу.

В ст.25.2 Закона о госрегистрации появилась следующая норма: «В случае расхождения по площади в правоустанавливающих документах на земельный участок и в кадастровом паспорте запрещается отказывать в регистрации права собственности на земельный участок». Для граждан было сделано исключение, и они могут зарегистрировать право собственности не на ту площадь земельного участка, кот указана в правоустанавливающем документе, а на площадь, которую они фактически используют. Для того, чтобы это зарегистрировать необходимо:

• К кадастровому паспорту надо приложить согласие всех соседей о том, что они не против, что ты увеличиваешь свою площадь

• Приращиваемая часть должна быть не больше минимального размера предоставления земельного участка для соответствующих нужд.

Возникла проблема – довольно часто правообладатель такого земельного участка не обращался с заявлением в Росреестр. В этом случае такой земельный участок к правопреемникам не переходит, если он пустой. Постановление пленума ВС РФ 2012 – указано, что если наследодатель обратился с заявлением о регистрации до кончины, то в судебном порядке наследники могут установить факт владения таким земельным участком.

Совсем иная ситуация, если на земельном участке было строение. В 2007 году в закон о гос регистрации были внесены изменения: в случае перехода прав на строение третьему лицу правообладатель строения может обратиться в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. Для этого он должен представить документ, свидетельствующий о переходе прав на строение (договор КП, например, свидетельство о праве на наследство) и правоустанавливающий документ на земельный участок предыдущего правообладателя строения.

В 2007 году впервые было введено правило о том, что граждане могут регистрировать право собственности на земельный участок без процедуры межевания земельного участка.

С 1 марта 2010 года были внесены изменения в закон о кадастре и госрегистрации и все вопросы, связанные с кадастровым учетом земельных участков переместились в закон о кадастре. Вместе с этим из ст.25.2 о гос регистрации исчезла норма, позволяющая гражданам регистрировать право собственности по фактическому землепользованию. И теперь граждане точно так же как и ЮЛ могут зарегистрировать право собственности только по правоустанавливающему документу. Теперь кадастровый паспорт не может отличаться от правоустанавливающего документа.

Есть правоустанавливающий документ и гражданин не хочет, чтобы было как в нем, а хочет больше. Если гражданин не будет полноценно ставить на кадастровый учет, получит в собственность кусок, а потом уточнит свой участок до этого куска включительно.