Как развивалась ситуация? Со времен римского права земля объявлена имуществом, в дореволюционной России то же самое, после революции земля – государственная собственность, и возникло советское земельное право. Земельные споры разрешались до 1993 года в советах народных депутатов. В начале 2000-х землю объявили недвижимым имуществом.

Был ГК 1994 года, худо-бедно регулировал отношения, связанные с землей. Потом применяется ЗК 2001 года, и в ст.1 ЗК – принципы ЗП, указано, что земля выступает в 2-х качествах как природный ресурс и как имущество. Все отношения разбились на 2 пары: природоресурсовые и имущественные отношения (объект – земельный участок). Всё было бы хорошо, если бы ЗК регулировал природоресурсовые, а ГК имущественные.

ИТОГ: ЗК 2001 года указал, что земля выступает в 2-х видах: природный ресурс и недвижимое имущество. Все земельные отношения разбились на 2 группы: природоресурсовые, предметом которых выступает земля как ресурс и имущественные, объект – земельный участок как имущество. И указано, что имущественные отношения регулируются ГК, если иное не указано в ЗК. ВАС сказал, что при коллизии между ГК и ЗК, применяется ЗК, так было до 2007 года. В 2007 году был принят закон, устраняющий противоречия между ГК и ЗК. Всё что касается оборота земельных участков, то тут проблем почти нет.

Дальше возникла проблема. Земельный участок надо использовать, а правила использования ни ГК, ни ЗК не содержат. Проблема в виде градостроительного кодекса (ГсК или ГрК). В 2004 применяется ГсК, он говорит, где и что можно строить, в основном содержит запреты. С точки зрения ГсК у нас колоссальные ограничения. Потом возникла другая проблема. Земельный участок – недвижимое имущество, но он должен быть индивидуально определен. Как определить? Принимается закон о государственном кадастре, там сказано, что нужно сделать, чтобы земельный участок стал объектом недвижимости. Вносим в реестр, должны зарегистрировать на участок права в соответствии с законом о гос регистрации, потом включается в оборот по правилам ГК.

Правовой режим земельного участка

В нашем государстве традиционно правовой режим земельного участка определялся только при отнесении земель к определенной категории. Существует 7 категорий земель:

• Земли населенных пунктов

• С/Х назначения

• Специального назначения

• Лесного фонда

• Водного фонда

• Особо охраняемые территории

• Земли запаса

В 1998 году применяется первый ГсК. При его разработке обратились к законодательству США, где правовой режим определяется при помощи зонирования. ГсК указал, что правовой режим населенных пунктов определяется еще и при помощи 2го критерия – вида разрешенного использования, который определяется по результатам зонирования. Потом принимается ЗК 2001 года, который говорит, что правовой режим земельного участка определяется 2мя критериями: категория земель и вид разрешенного использования. Это деление земельных категорий очень сильно препятствует развитию территорий. Ныне действующий ГсК пошел дальше. ГсК 2004 года отказался от такого критерия, как категория земель. Правовой режим земельного участка определяется только при помощи вида разрешенного использования.

В соответствии с ГсК разрабатываются документы территориального планирования (схемы территориального планирования). На основании схемы территориального планирования разрабатывается генеральный план. В развитии генплана разрабатываются правила землепользования и застройки (ПЗЗ). ПЗЗ устанавливают деление земель муниципального образования на территориальные зоны. Сейчас разработан проект закона, в котором предусмотрен отказ от деления земель на категории, останется только три категории: земли лесного фонда, водного фонда и земли особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с ПЗЗ для каждой территориальной зоны разрабатывается градостроительный регламент, и этот регламент полностью регламентирует правовой режим каждого участка, расположенного в зоне. Он устанавливает виды разрешенного использования каждого земельного участка. Дальше устанавливает параметры застройки.

У нас сейчас далеко не все регионы разработали ПЗЗ. Всеми регионами они должны быть разработаны до 2013 года. Есть территории, где ПЗЗ действуют, и правовой режим земельных участков определяется на основании них. Территории, где есть ПЗЗ – здесь может быть 3 вида разрешенного использования:

• Основной

• Вспомогательный

• Условно-разрешенный

Землепользователь самостоятельно выбирает основной и вспомогательный вид разрешенного использования. Для этого надо обратиться в орган кадастрового учета с заявлением. Если он захотел поменять один основной или вспомогательный на другой, то просто обращается в орган кадастрового учета с заявлением. Орган кадастрового учета передает эти данные в Росреестр, и в записи ЕГРП о данном земельном участке указывается вид разрешенного использования данного земельного участка. Росреестр сообщает налоговикам.

Условно-разрешенный вид использования применяется только в тех регионах, где разработаны ПЗЗ. В этом случае правообладатель земельного участка должен обратиться к главе местной администрации, который принимает решения об установлении этого разрешенного вида использования по результатам публичных слушаний. В СПб Постановление Правительства СПб от 28.04.2009 №480.

Если приняты ПЗЗ, то изменения основного и вспомогательного вида разрешенного использования возможны только путем внесения изменений в ПЗЗ, а это происходит путем принятия закона. Но условно-разрешенный вид использования – некая палочка-выручалочка. Если есть этот вид использования, то просто обращаемся в КГА.

Что касается тех территорий, где ПЗЗ отсутствуют. Если ПЗЗ отсутствуют, то первый вопрос: откуда мы узнаем, какой вид разрешенного использования? Вид разрешенного использования определяется по одному из четырех документов:

• Акт о предоставлении земельного участка

• Договор (как основание возникновения права)

• Документы государственной регистрации

• Документы государственного кадастрового учета

Если в таком регионе хотим изменить вид разрешенного использования, то действует ст.4 закона о введении в действие ГсК. Надо обратиться к главе местной администрации, который по результатам публичных слушаний принимает решение. ГсК внес изменения в ЗК и с марта 2005 участки под жилищное строительство предоставляется по аукциону. Но не допускается изменение вида разрешенного использования на жилищное строительство, поскольку под жилищное строительство земельные участки могут быть предоставлены только по результатам аукциона. Вопрос, глава какого муниципального образования принимает это решение, ВС указал, что это полномочия ОМСУ поселенческого уровня и (или) городского округа, а на межселенных территориях муниципального района.