Индивидуализация будущих земельных участков

Можно ли заключить договор купли-продажи будущего земельного участка (вопрос для общего развития)? Жаркова полагает, что нет (потому что земельный участок, блять, не фломастер и проблемы с индивидуализацией). На практике выходят за счет предварительных договоров.

Традиционно, если на момент заключения договора купли-продажи, ЗУ отсутствовал как объект недвижимости (не был поставлен на кадастровый учет), то заключался предварительный договор.

А надо ли при предварительном договоре индивидуализировать ЗУ? До 2009 ВАС считал, что да, должен быть поставлен на кадастровый учет, но, в настоящее время, ВАС считает, что при заключении предварительного договора купли-продажи, он может быть индивидуализирован и иначе.

11 июля 2011 года вышло Постановление Пленума ВАС, где указано, что основной договор в будущем созданного имущества может быть заключен и в отношении недвижимого имущества, которое при этом может быть индивидуализировано путем указания на адрес, площадь, стоимость одного кв.м., при помощи проектной документации. Далее ВАС пишет: то же самое применимо и к земельному участку.

Кадастровые документы3

В отношении земельного участка существует 2 кадастровых документа:

1. кадастровая выписка (КВ) – выписка из государственного кадастра недвижимости (ГКН), содержащая запрашиваемые сведения о земельном участке. Тем самым она носит чисто информативный характер. В ФРС для гос регистрации она предоставлена быть не может (в ней нет графы «сведения для регистрации»).

2. кадастровый паспорт. До 1 марта 2010 кадастровый паспорт определялся как выписка из ГКН, содержащая необходимые для гос регистрации сведения о земельном участке. Паспорт получали межёванные участки и участки, подпадающие под дачную амнистию. Все иные же могли получить только кадастровую выписку для своего собственного информирования.

В связи с реструктуризацией органов исполнительной власти (объединение Роснедвижимости и ФРС⁴) 21 дек 2009 принят ФЗ № 334, который внес серьезные изменения в закон о гос регистрации (вступили в силу с 1 марта 2010).

Теперь можно одновременно подавать заявление по постановке участка на кадастровый учет и гос регистрации прав на него. Т.е. раньше шли в Роснедвижимость, писали заявку о постановке, а потом с кадастровым паспортом тащились в ФРС. Теперь же с объединением двойная работа исчезла. В связи с этим изменилось понятие кадастрового паспорта. Теперь кадастровый паспорт – выписка из ГКН, содержащая уникальные характеристики объекта недвижимости (земельного участка), а не только для гос регистрации.

ВАС: договор аренды земельного участка с правом выкупа сформированных впоследствии земельных участков – смешанный договор аренды и купли-продажи => требуется индивидуализация предмета будущей купли-продажи. Т.е. ВАС в отношении предварительных договоров купли-продажи считает, что если предметом является непосредственно земельный участок, то он должен быть сформирован. Но это положение не относится к ситуации, когда земельный участок следует судьбе отчуждаемого здания. В этом случае ВАС имеет мнение, что при заключении договора купли-продажи здания может быть заключен предварительный договор купли-продажи несформированного земельного участка (552 статья ГК). В этой ситуации по ГК можно заключить и 2 договора, но они должны быть одновременно совершены.