Права, на которых можно оформить земельный участок

Здание на праве оперативного управления (учреждения). В таком случае ЗУ оформляется на ПБП. Хотя вообще-то они могут и на праве аренды, тогда ответственным по долгам будет собственник. Но изменения 2008 в ЗК внесли, что предоставляется государственным учреждениям только на праве ПБП. У кого была аренда – остается, но никак распоряжаться (субаренда) нельзя.

Здания на праве хозяйственного ведения – ЗУ на праве аренды, арендными правми распоряжаться никак нельзя.

Когда здание на праве собственности, то ЗУ можно получить на праве аренды или праве собственности. В ЗК нет однозначно ответа, кому же принадлежит право выбора, есть лишь указание, что у кого земля на ПБП по своему выбору переоформляют. А фактические землепользователи – про них ничего не сказано. Постановление Пленума ВАС №11 2005 года указало, что если собственник здания обращается с заявлением р приобретении ЗУ в собственность, а орган власти направляет ему проект договора аренды или не направляет просто проект договора купли-продажи в течении месяца, то собственник здания вправе обратиться в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК – т.е. с заявлением о признании незаконным ненормативного акта. В случае признания действий/бездействий незаконными, суд обязывает подготовить ОИВ договор купли-продажи в определенный срок и отправить заявителю.

Получается, ВАС подтвердил, что выбор титула принадлежит собственнику здания.

Выкупная цена

На какой период будет определяться выкупная цена?

Размер выкупной цены ЗУ определяется по правилам ст.2 закона о введении в действие ЗК, где указано, что может быть 2 льготных выкупных цены: одна из них для объектов недвижимости, которые приватизированы – в пределах 20% кадастровой собственности (СПб, МСК), во всех остальных в пределах 2,5%. Если объект построен, то к ним применяется кратно ставке земельного налога.

В СПб учреждены следующие цены:

19,5% кадастровой стоимости для приватизированных объектов,

а вторая под построенными – 13-кратная ставка земельного налога.

Теперь определяем момент, на который определяется цена. Существует 3 подхода к определению момента расчета выкупной цены ЗУ:

1. На момент подачи заявления

2. На момент принятия решения о предоставлении

3. На момент заключения договора купли-продажи ЗУ

Длительное время определяли на дату принятия решения о предоставлении ЗУ. Но в 2009 ВАС сказал: надо определять на дату заключения договора купли-продажи со ссылками на ебаную кучу статей ГК.

Основания отказа

В ч.4 ст.28 ЗК указано, что запрещается отказывать в предоставлении ЗУ в собственность, за исключением случаев, если:

1. Участок изъят из оборота; В прошлом году сказала: До 2007 основанием отказа являлось также отнесение участка к землям, ограниченным в обороте. Но в 2007 произошли изменения, и в п. 4 ст. 27 ЗК указано, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте, не допускается, если ФЗ разрешено предоставление их в собственность. ВАС указывает, что таким законом является п. 1 ст. 36 ЗК! Согласиться с этим сложно.

2. Зарезервирован для публичных нужд. Процедура резервирования регулируется Постановлением Правительства от 22 июля 2008 года, где указано, что если ЗУ зарезервирован, то соответствующая запись об обременении ЗУ должна иметься в ЕГРП. В то же самое время, ОИВ пошли по тому пути, что разработка проектов планировки территории означает резервирование ЗУ для публичных нужд. То есть, на практике появилось то, что принято называть «квазирезервированием», судебная практика неоднозначно, есть суды, которые признают, но мы должны знать, что процедура резервации строго формализована и проекты планировки территорий – это всё хуйня. ВС указал, что такое основание отказа как резервирование может быть применимо только для пустых ЗУ. А резервирование ЗУ под объектом недвижимости не является основанием для отказа в выкупе такого ЗУ, ибо собственники объектов недвижимости обладают исключительным правом на приватизацию. По сути, логично. Тем не менее, такая позиция противоречит закону о приватизации, ибо там прямо сказано, в статье 28, что это не допускается.

Прошлый год: Если ЗУ предоставлен лицу, то резервируется максимум на 7 лет, а если никому – то до 20 лет. Продление срока не предусмотрено (но возможна новая процедура). С момента принятия решения зарезервированный ЗУ в соответствии со ст. 27 ЗК считается ограниченно оборотоспособным, т.е. приватизирован быть не может.

Все улучшения с момента принятия решения возмещению не подлежат. Но так как срок резервирования длительный, то может возникнуть ситуация необходимости внесения улучшений. И если они были внесены в связи с необходимостью таких улучшений, то в суд порядке пользователь может доказать, что действовал добросовестно в условиях крайней необходимости.

ВС: если ЗУ зарезервирован под объектом недвижимости, оснований для отказа в выкупе не существует, но при этом такой участок не может быть предоставлен под строительство.

3. Прямой запрет на приватизацию в ФЗ; Под прямым запретом понимаются положения п.8 ст.28 Закона о приватизации, где указано, что не допускается приватизация земель общего пользования. Понятие земель общего пользование – п.12 ст.85 ЗК, под ними понимаются земли, занятые улицами, дорогами, площадями и т.д. То есть по ЗК относятся только те, на которых уже расположены объекты общего пользования, но планируемое размещение таких объектов не значит, что ЗУ может быть отнесен к землям общего пользования. Тем не менее, ОИВ и арбитражные суды исходят из того, что разработка проекта планировки территорий и утверждение его означает отнесение ЗУ, предназначенных для сооружения в будущем объектов общего пользования к землям общего пользования. В 2011 ФАС СЗО указал, что планируемое размещение объектов общего пользования не означает отнесение к землям общего пользования и соответственно, запрета приватизации. ВС придерживается этой позиции с 2009 года.