Раздел земельных участков
Раздел участков не по границам
Градостроительный кодекс в ст. 41 говорит, что обязательным условием разделения земельного участка на несколько является наличие подходов, подъездов в каждому земельного участку. Если из существующего земельного участка выделяется ЗУ не по границам существующего (внутри), то такой раздел ЗУ возможен только в том случае, если с выделяемого ЗУ будет обеспечен выход на земли общего пользования. Такой выход может быть обеспечен путём обременения сервитутом смежного ЗУ. Поэтому для подобного раздела на графической части межевого плана должно стоять согласие будущего правообладателя служебного земельного участка о том, что он не против обременения данного ЗУ сервитутом.
Кстати, в соответствии с ч 6 ст. 11.9 ЗК, образование земельных участков не должно приводить к вклиниваю, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосицы, и другим препятствующим рациональному использованию земель недостаткам. Но отказать в постановке участка на учет можно только по тем основаниям, которые перечислены в ст.27 ФЗ О кадастре.
Раздел участка с недвижимостью
Самые большие проблемы возникают в ситуации раздела ЗУ с недвижимостью на нём. Раздел объекта недвижимости без раздела земельного участка возможен. В этом случае, если правообладателями будут разные лица, то земельный участок будет в общей собственности.
Распоряжение общей собственностью на землю (то есть в данном случае отчуждение доли) требует согласования с собственником. Но в данном конкретном случае отчуждение недвижимости будет происходить без согласия другого собственника ЗУ, так как доля в ПС на землю будет следовать судьбе отчуждаемого имущества.
Раздел же земельного участка без раздела объекта недвижимости невозможен, ибо один объект недвижимости не может находиться на нескольких земельных участках. Можно только на 3 части, если третий участок сделать по фундаменту, это придумка нашего КЗР
Если мы делим объект недвижимости и ЗУ, то раздел должен быть пропорциональным. Это вытекает из ст. 35 ЗК: принципа единства судьбы земли и недвижимости. При этом это требование императивно.
Например, если мы делим объект недвижимости на два равных, то и земельный участок мы делим на два равных. Но, естественно, на практике никто так не делает.
Раздел земельного участка имеет юридические последствия для неопределенного круга лиц. А соглашение об определении порядка пользования земельным участком обязательно только для лиц, заключивших это соглашение (или на кого распространяется решение суда). В случае отчуждения объекта недвижимости третьему лицу, на него это соглашение «автоматически» распространяться не будет. Заключенное ранее соглашение об определении порядка пользования не может быть положено в основу раздела земельного участка.
Первичное формирование земельного участка
С заявлением о первичном формировании ЗУ может обратиться любое лицо, даже если речь идет о формировании ЗУ под объектом недвижимости. В связи с этим может сложиться парадоксальная ситуация, хотя само по себе формирование ЗУ не имеет юридического значения.
По питерским НА нужны правоустанавливающие документы на объект недвижимости, но по федеральному законодательству нет.
Кстати: До октября 2008 для решения о предоставлении ставить земельный участок на кадастровый учет было не обязательно. Например, идешь в КГА, они выполняют проект границ, на основе которого КУГИ принимало решение на предоставление. Теперь же решение о предоставлении земельного участка может быть принято только в отношении поставленного на кадастровый учет земельного участка. Т.е. к заявлению на предоставление участка прилагается кадастровый паспорт. Но этот паспорт не дает никаких дополнительных гарантий. Например, есть объект недвижимости, под который есть земля, которую хочется выкупить. Платим $ за постановку на учет, идем в КУГИ, а тот парк там планировал разбить, следовательно, дают в лучшем случае в аренду, но не в собственность.
Сейчас, Закон о кадастре не предусматривает процедуры согласования местоположения границ земельного участка при первичном формировании земельного участка.
Отказывать в постановке на учёт на таком основании нельзя. Однако, в соответствии со статьей 39 закона о кадастре местоположения границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, если в результате кадастровых работ уточнено местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие работы или уточнено местоположения границ смежных с ним ЗУ, сведения о которых внесены в Реестр недвижимости6. Предметом согласования являются местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границы другого земельного участка.
Ранее при первичном формировании каждую границу нужно было согласовывать с соседом. Потом из статьи 39 стало вытекать, что теперь при первичном формировании согласовывать не требовалось, а согласование применяется только в то случае, если нужно уточнить местоположение границ между земельными участками.
Земельный участок не должен пересекать границу населённого пункта и границы земельного участка не должны пересекать границу муниципального образования.
То есть если надо провести объект через несколько МО, то необходимо создавать в каждом МО ЗУ и получать в каждом МО разрешение на пользование.
Если через 4 МО, то нужно в 4 МО согласовывать, чтобы его сформировали и предоставили. Например, если мы тянем трубопровод через 56 МО, то это пиздец, нужно везде.
В прошлом году сказала, что если участок уже пересекает несколько МО, то необходимо вызвать геодезистов, которые рассчитают размер земельного налога пропорционально долям, расположенным на территории соответствующего муниципального образования.
Что про налоги – Минфин: пропорционально к площади в каждом МО.