Принятие решения

Принимают решение о предоставлении орган, уполномоченный на распоряжение данными земельными участками. Там двуединая система: контрольно-надзорные органы и выполняющие функции по распоряжению. Нас интересуют вторые органы – ст.29 ЗК (органы, распоряжающиеся публичным имуществом),

• на федеральном уровне Росимущество и территориальные подразделения,

• на уровне СРФ – КУГИ,

• на уровне МО – КУМИ.

Есть исключение: земли обороны (Минобороны) и по лесу (ХЗ как называется орган, вроде, комитеты по лесу или что-то в этом духе).

Контрольно-надзорные функции сейчас выполняются в рамках Росреестра.

Чтобы знать, какое право на ЗУ может возникнуть, нужно выяснить его оборотоспособность:

• Полностью оборотоспособные (любые сделки)

• Ограниченные в оборотоспособности (аренда и иные, если предусмотрено ФЗ)

• Изъятые из оборота

Оборот земель с/х назначения регулируется самостоятельно специальным ФЗ.

Возникновение прав на землю различается в зависимости о того, находится ли на ЗУ объект недвижимости или нет.

1. Соответственно, незастроенный ЗУ может быть предоставлен для 2 целей: с целью возведения объекта капитального строительства (30-32 ЗК) и для размещения временной постройки (ст.34 ЗК).

2. Второй случай, когда можно получить ЗУ – если мы фактический землепользователь и собственник объекта недвижимости на ЗУ (35, 36 ЗК). Статья 36 посвящена первичному оформлению, когда никто ранее не оформлял, а 35 – переход прав на землю при переходе прав на недвижимость.

Объекты по Градостроительному Кодексу

Временные постройки – (см. Постановление СПб №1735 от 16.11.2005) некапитальные объекты, некапитальные постройки (без фундамента, которые конструктивно могут быть разобраны и т.п.), перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба, на нее не могут быть зарегистрированы права как на объект недвижимости. Это не объект недвижимости. Возведение временной постройки – не вид нарушения целей использования ЗУ (не нарушение вида разрешенного использования) и не может быть признана самовольной постройкой по смыслу 222 ГК.

Ст. 51 п. 17 ГсК: разрешение на строительство не требуется для строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других).

Постановление Правительства СПб №1735 определяет временное строение как то, что технически предусмотрено к демонтажу и не подлежит государственной регистрации. Такие объекты не могут быть зарегистрированы как объекты права собственности. Исходя из этого следует сделать вывод, что под действие ст. 36 ЗК данная постройка не подпадает

Вспомогательные сооружения (ГрадК с 2004 года) могут выступать и как временные постройки (это нам не интересно), но может обладать и признаками капитальности, тогда мы сможем зарегистрировать на него права как на объект недвижимости. Для вспомогательного сооружения не требуется разрешение на строительство (п.17 ст.51 ГрадК), получается, без всей «мутатени» на своем ЗУ можно возвести.

Что это такое? Были очень хорошие разъяснения по применению ГрадК в части осуществления строительного надзора и Постановление правительства «о государственном строительном надзоре», указано, что критерием отнесения к вспомогательным являются наличие на ЗУ основного здания или сооружения, по отношению к которым это сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

У каждого ЗУ есть основной вид разрешенного использования и вспомогательный. Допустим, основной – строительство многоквартирного дома, а дополнительный – паркинг. Чтобы просто построить паркинг нужно ахуеть (пройти сложную процедуру). А так мы строим многоквартирный дом и к нему строим паркинг, получили кадастровый паспорт и пошли в Росреестр. Главное, чтобы совпадал вид разрешенного использования, и были соблюдены нормы. Росреестр еще не всегда идет на это, но суды обязывают и практика в перспективе видится позитивной.

ВОПРОС: может ли быть вспомогательное сооружение признано самовольной постройкой? В прошлом году было написано, что они не могут быть признаны самовольными постройками. Видимо это и вправду так, ведь, если есть основное здание, то разрешение получать не надо, а если основного здания нет, то это не может быть вспомогательным сооружением.

ВОПРОС: распространяются ли требования разрешенного использования к временным и вспомогательным сооружениям? В прошлом году сказано, что нет. Почему? Видимо, опять же потому, что разрешение на строительство получать не надо. СПРОСИТЬ

Объекты капитального строительства – это ГрадК, это находится в Минрегионразвития. Капитальным строительством занимается Министерство регионального развития. Позиции Минрегиона и Минэкономразвития не совпадают. К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом строения не фигурирует среди объектов кадастрового учёта (ст. 130 ГК и ФЗ о ГкН). Значит, зарегистрировать строение, как объект недвижимости нельзя.

Мы не можем получить разрешение на строительство помещения. Мы строим здание и переводим во вторичный объект недвижимости помещения. А здание – первичный объект. Получить разрешение можно на возведение только первичных объектов недвижимости. Значит, мы должны получить разрешение на строительство или реконструкцию всего здания, если хотим реконструировать помещение. А это практически мало осуществимо. Поэтому самовольно реконструируют, а потом признают в судебном порядке право собственности!

Реконструкция мансарды быть не может, чтобы переделать чердак в мансарду, нужно получить разрешение на реконструкцию здания. Чтобы это было, нужно вывести дом из эксплуатации. А в судебном порядке признать ПС на капитальную постройку.

ВЫВОД: не все объекты капитального строительства могут быть зарегистрированы, как объекты недвижимости. Наличие у объекта группы капитальности, ещё не означает наличие у него признаков недвижимости по ст. 130 ГК, так как при решении соответствующего вопроса суды руководствуются правовыми а не техническими характеристиками объекта - это одна из позиций судов. Есть и противоположные позиции. В то же время не на всякий объект недвижимости можно получить разрешение на реконструкцию.

Эта проблема очень актуальна для антенно-мачтовых сооружений.

Создавая объект капитального строительства, вводим его в эксплуатацию, но это не всегда приведет к созданию объекта недвижимости, ибо практика и министерские подходы разнятся. После 2005 года ФРС перестала регистрировать на них права, как на объекты недвижимости. ФРС может сказать «а это не объект недвижимости». Последующая судебная экспертиза решила, что антенна, установленная на фундаменте, является движимостью (Мегафон свои права отстоял, а МТС согласились с такой трактовкой).

Строительство вышек (антенно-мачтовые вышки), у Мегафона это недвижимость, они настояли, а у МТС – движимое имущество.

Объекты недвижимости – это уже ГК, закон о государственной регистрации и ведает всем Минэкономразвития. Здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения.

Все строительство нацелено на создание объекта недвижимости.

Сложен вопрос о том, объект недвижимости, это понятие фактическое или юридическое. Объектами недвижимости занимается Минэкономразвития. Жаркова считает, что это понятие юридическое – возникает с момента регистрации.

Нужно, чтобы объект был подключен к сетям для введения в эксплуатацию и когда мы строим, мы подземные коммуникации строим тоже. А дальше вопрос – нужно отдельно регистрировать права на подземные коммуникации и на сам объект строительства. А все эти подземные коммуникации – это землепользование, а не недропользование, но как на все это «подземелье» получить разрешение. Практика идет по пути, что мы регистрируем объект недвижимости, а землю нет. В отношении подземных коммуникаций прав на земельные участки не требуют, ибо мы их не приравниваем линейным объектам. Это для общего развития: