1. Зу у продавца на праве собственности.

До июня 2007 года ст. 273 и 552 позволяли продавцу, имеющему здание с участком на праве собственности, продать здание, а землю сдать в аренду. С июля 2007 273 ГК приведена в соответствии со статьей 35 ЗК и с этого момента арбитражная практика придерживается позиции ЗК и действует правило, что если ЗУ на праве собственности, то покупатель переходит ЗУ на ПС, если иное не предусмотрено законом.

Какие нюансы?

По поводу размеров ЗУ: маленький объект недвижимости и огромный ЗУ. Покупателю может перейти весь ЗУ, а может быть так, что продавец раздели ЗУ и продаст один ЗУ с объектом недвижимости, а второй пустой – может оставить себе, главное его обособить.

Продавец здания сам при этом определяет продавать ли весь ЗУ или часть ЗУ сформировать в самостоятельный ЗУ, образовав, таким образом, два ЗУ и продать либо застроенный, либо пустой. Или и то, и то.

Продавец может разделить ЗУ и передать покупателю меньшую часть, то есть решить этот вопрос сам. При этом новый участок все равно должен соответствовать СНИПам.

Если ЗУ на кадастровый учет не поставлен, то он заключает куплю-продажу на здание, а про ЗУ заключают предварительный договор на месяц. В ФРС приносят, ФРС отказывает. ВАС вспомнил Постановление 2005 года и решил, что воля сторон направлена на отчуждение здания и ЗУ. Он указал, что регистрация перехода права собственности на здание возможна и в том случае, если у продавца здания имеется несформированный ЗУ на праве собственности (правоустанавливающие документы есть, а кадастрового паспорта нет) и стороны приложили к купле-продаже здания предварительный договор купли-продажи ЗУ. Жаркова говорит, что это полный бред и прямое противоречие ГК, ибо такого объекта нет, разрыв прав на здание и на ЗУ похож и с точки зрения принципа единства судьбы (ст.1 ЗК) это неверно.

Ст. 552 ГК:

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В этой ситуации может быть заключено как два договора купли-продажи как здания, так и ЗУ, так и один договор купли-продажи здания и ЗУ, но во втором случаи, стоимости здания и ЗУ должны быть указаны раздельно. Ибо НДС (так как с ЗУ НДС не взимается, а со здания взимается).

Самый провокационный момент 35 статьи – по поводу отчуждения помещений. Статья 35 содержит 3 правила в отношении лиц, у которых объект недвижимости и ЗУ находятся на праве собственности:

1. Не допускается отчуждение здания без ЗУ

2. Отчуждение доли в ПС на здание происходит с отчуждением пропорциональной доли в праве собственности на ЗУ.

3. Отчуждение части здания, которое не может быть выделено в натуре (т.е. помещения) осуществляется без прав на ЗУ. Доля в ПС следует судьбе ЗУ, только если оформлено ЗУ в долевую собственность. А если вся земля и помещения в собственности одного лица, то уже так нельзя. Это правило рассчитано уже на эту ситуацию: нельзя из индивидуальной собственности взять и выделить долю. Хотя Жаркова с этим не совсем согласно, ибо нет исчерпывающего перечня оснований возникновения общей долевой собственности. Но в законе-то четко указано, что права на землю при отчуждении не переходят. ФАС СЗО указал, что в соответствии с п.4 ст.35 отчуждение проводится вместе с ЗУ, за исключением отчуждения помещений. Продажа помещений без ЗУ не противоречит законодательствую А то, что потом другому продали другое помещение + ЗУ, то это окей и воля сторон. ВАС как раз такой точки зрения не придерживается, но Жарковой это не нравится. Он пишет, что согласно п.4 ст.35 истец в праве претендовать на часть ЗУ. Т.о., однозначной практики нет, ВАС сказал, что исходя их принципа единства судьбы земли и недвижимости к покупателю помещения в таком случае должна перейти и доля в праве собственности на ЗУ пропорциональная доле помещения, но эта позиция ВАС является расширительным толкованием ч.4 ст.35 ЗК. Жаркова полагает, что стоит придерживаться узкого толкования.

В прошлом году сказала так: данную норму, следует трактовать в свете письма ВАС от 5.11.09 № 134, п. 8 которого указывает, что объектом договора купли-продажи может быть только зарегистрированный объект недвижимости, договор купли-продажи здания или части помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект => под «частью здания» как предмета договора купли-продажи мы можем понимать только помещение как вторичный объект недвижимости => если у продавца помещения права на землю были оформлены, то отчуждение помещения допускается только с одновременной передачей прав на землю (но это, я так понимаю, ,такая ситуация, когда у него только одно помещение в здании и участок под помещением).