Цепочка предоставления зу с предварительным согласованием

Заявление – выбор – решение о предварительном согласовании места размещения объекта – решение о предоставлении – договор аренды.

(1) Заявление

Заявление мы подаем в комитет по строительству, тот его передает в управление Инвестиций. На федеральном уровне, в силу дуализма публичной собственности, получается, что оформлять акт выбора ЗУ должен ОМСУ, где расположен ЗУ, а решить о предварительном согласовании может только орган, чей это ЗУ (кто распоряжается землей). Заявление мы подаем в ОМСУ, т.к. они будут выбирать ЗУ, Далее, Инвестору лучше поинтересоваться и узнать из реестра, кто распоряжается этой землей, ибо на муниципалов полагаться нельзя. Тогда, если не зарегистрировано, то ОМСУ будет принимать решение о предварительно согласовании места размещения объекта.

Далее, согласно Постановлению 1813 основанием отказа в принятии заявки является наличие документации по планировке территории. Ибо его можно получить только с торгов.

СПб: заявление подаётся в Комитет по строительству, а он подаёт его в управление инвестиций.

Если нет документации, то оформление акта выбора устраивает управление инвестиций, направляя письма и в течении 29 дней дают ответ. Оформление акта выбора – государственная услуга у нас в Питере, которую оказывает комитет по строительству, причем эта услуга бесплатная. В большинстве же регионов порядок оформления акта выбора никак не регламентирован, кроме статьи 31 ЗК, в соответствии с которой, услуга оформления акта выбора бесплатная, муниципалы должны оформить за свою зарплату, но в большинстве случаев, ОМСУ так не считают, в связи с чем создают муниципальные учреждения или МУПы, с которыми инвестору предлагают заключить соглашение о сборе согласования о оформлении акта выбора.

В земельном законодательстве не регламентируется срок оформления акта выбора, муниципалы ждут и ждут, естественно. Судебная практика разнится. ФАС волго-вятского округа пишут, что раз нет сроков, то, в силу ст.6 ГК по аналогии закона должен быть использован закон «О порядке рассмотрения обращения сроков…» - в течении 30 дней. Жаркова согласна с этой позицией. ФАС СЗО придерживается противоположной позиции.

Если в МО порядок оформления акта выбора не регламентирован, то в силу отсутствия срока в ст.31 стоит применять по аналогии закона 30-дневный срок.

До оформления акта выбора КЗР должен подготовить схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории. До октября 2008 чтобы получить ЗУ надо было сначала в органах градостроительства и архитектуры, получить проект границ ЗУ, после чего на основании проекта принималось решение о предоставлении ЗУ, после чего он ставился на кадастровый учет и только после этого заключался договор аренды или купли-продажи. После октября 2008, органы градостроительства и архитектуры не участвуют, всё передали КЗР, так что теперь нужно обратиться туда и заказать схему расположения ЗУ на кадастровом плане территории, после этого, получив схему, нужно поставить землю на кадастровый учет (т.е. потратить огромное количество денег), получить кадастровый паспорт и идти в КУГИ с заявлением о предоставлении ЗУ при наличии кадастрового паспорта. КУГИ может принять решение о предоставлении или не принять его (отказать), или дать меньше (3 га вместо 5), или только аренду, а не собственность. И опять это всё называется «риски инвестора».

(2) Выбор

До оформления акта выбора КЗР готовит схему расположения и здесь идет речь об информировании населения – это обязательное условие. Иначе договор будет признан ничтожным.

Параллельно процедуре предоставления с предварительным согласовании, ОИВ может предложить инвестору разработать проект планировки (за его счет), который должен быть разработан до постановки ЗУ на кадастровый учет. Однако в ЗК такие изменения не внесли. Тогда, наряду с подачей заявления в ОМСУ о предоставлении, нужно подать заявление в КГА о разработке проекта планировки и он начнет разрабатывать параллельно.

После того, как мы становимся землепользователем, то теперь уже у нас «зона ГрадК».

До 2009 года, если наряду с одним инвестором появлялся еще один претендент, то выбор претендента осуществлялся самим органом МСУ. Начиная с 2009 года, что подтвердил и ВАС, практика пошла по пути, что если есть несколько претендентов, то тогда процедура предоставления с предварительным согласием сворачивается и ЗУ выставляется на торги. Что, в общем-то, никому не интересно.

По Питеру (закон №282-43), до 2009 по законодательству СПБ при наличии нескольких претендентов применялась процедура экспертизы инвестиционного предложения. Теперь Закон СПб №82-43 «О порядке предоставления…» изменен и там сказано, что при наличии нескольких претендентов, ОИВ за свой счет должен сформировать ЗУ и выставить его на торги.

Важно! Иные претенденты могут появиться только до акта выбора, ибо после его согласования, инвестор обладает преимущественным правом.

Оформление непосредственно акта выбора. Его оформляет в СПб управление инвестиций, которое наводит все справки, и решает можно ли на указанном вами участке располагать строение. Ответ даётся в течение 29 дней. У нас теперь оформление акта выбора - это государственная услуга, оказываемая Комитетом по строительству при обеспечении управления инвестиций. Это в Питере.

В большинстве регионов процесс оформления акта выбора никак не регламентирован, кроме ст. 31 ЗК. Согласно ЗК услуга оформления акта выбора бесплатна. Муниципалы должны оформить акт выбора за зарплату. Но в большинстве случаев ОМСУ так не считают, в связи с чем создают муниципальные учреждения или МУПы, с которыми инвестор заключает договор на сбор согласований и оформление акта выбора. Срок у нас нигде не урегулирован. Если инвестор отказывается заключать, тогда МСУ берёт и говорит, что, мол, нам надо подождать средств и ждёт до второго пришествия. Судебная практика здесь не устоялась. Некоторые применяют по аналогии закона ФЗ «о порядке рассмотрения обращений граждан…», а некоторые прямо отказываются применять этот ФЗ. Жаркова: если в МО порядок оформления акта выбора не регламентирован, то в связи с отсутствием указания на срок оформления акта выбора в ЗК, по аналогии закона может быть применён закон о порядке рассмотрения граждан РФ (то есть 30 дней).

Акт выбора заканчивается получением акта - огромной бумаги, на которой зафиксированы согласования со всеми необходимыми органами (около 17).

Процедура выбора – исключительно сбор согласований у публичной власти, в итоге мы получаем огромную бумагу с кучей согласований, все публичные структуры не против. Традиционная ошибка муниципалов: акт выбора со смежными землепользователями согласоваться НЕ должен. На этой стадии их мнение не важно, важно лишь при постановке на кадастровый учет. С ними будем разбираться, когда будем ставить участок на кадастровый учёт. МСУ не имеют права требовать согласования с соседями. Акт выбора согласуется только с публичными структурами.

По ФЗ заявление может быть подано в отношении как пустого, так и занятого третьими лицами участка. Аналогично, акты выбора и предварительное согласование, при этом права третьих лиц не ущемляются. Акт выбора, как и заявление, может быть оформлен, как в отношении пустого ЗУ, так и занятого третьими лицами ЗУ!

Но в СПб (Постановление 18/13) отказать в оформлении акта выбора можно только:

• если утверждены проекты планировки и межевания (?) – тогда ЗУ на торги (см.выше) или если несоответствие вида разрешенного использования.

• Далее, в СПБ в оформлении акта выбора может быть отказано если в пределах испрашиваемой территории есть там ЗУ и с КУГИ заключен договор сроком более, чем 5 лет и нет расторжения или если на испрашиваемой территории есть объекты недвижимости не в собственности СПб.

Таким образом, 2 оснований отказа.

(3) Принятие решения о предварительном согласовании

После оформления акта выбора принимается решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Решение о предварительном согласовании действует 3 года, за этот срок инвестор должен поставить ЗУ на кадастровый учет. Если ЗУ пустой, то все окей, а если там есть третьи правообладатели, то мы смотрим, есть ли основания изъятия для публичных нужд (ст.49 ЗК). Если оснований для изъятий нет, то инвестор вступает с ними в договорное отношения (аренда, сервитут). Все же, сначала нужно поставить ЗУ на кадастровый учет, а уже потом обременять сервитутом.

Напомним, что если ЗУ поставлен на кадастровый учет и все хорошо, то снять его оттуда невозможно.

До мая 2007 года конструкция ст.31ЗК позволяла продлить этот трехлетний срок, то в мае внесли изменения и нынешняя конструкция ст.31 трактуется ВАС так, что трехлетний срок быть продлен не может и нужно начинать все сначала, с подачи заявления.

Раньше нужно было еще заключение Роспотребнадзора, но, слава Богу, теперь, с 1 октября 2011 решение о предоставлении ЗУ с Роспотребнадзором не согласуется и их заключение не нужно. А это был полный пиздец получить это заключение.

(4) Решение о предоставлении

Приступить к разработке градостроительной документации может только имеющее право на участок лицо => до договора аренды этого делать нельзя. Но на практике к разработке ее приступают еще до подачи заявки.

Документация по планировке территорий включает в себя: проект планировки, проект межевания и градплан. Ее наличие свидетельствует, что ЗУ может только с торгов быть предоставлен.

Но есть еще и проектно-сметная (проектная) документация. Ранее была такая ситуация, что оформления акта выбора было достаточно для того, чтобы разрабатывать проектно-сметную документацию. И это правильно. Но теперь ГрадК говорит, что ее в праве разрабатывать только после заключения договора аренды или приобретения в собственность (т.е. нужен титул), однако на практике все это обходят.

Прошлый год:

С 2004 года ВАС занимал позицию, согласно которой порядок предоставления ЗУ под строительство в ст 30 ЗК применяется и в тех случаях, когда ЗУ ранее был предоставлен тому же лицу для строительства иного объекта (получили участок для школы, а теперь хотим больницу => заново всю процедуру). Это критиковалась: нужно менять не ЗУ, а вид разрешенного использования, если ПЗЗ не приняты (иначе – менять ПЗЗ).

Аналогично до 2010 ВАС имел мнение в отношении тех ЗУ, кот предоставлены в аренду под эксплуатацию объекта недвижимости в порядке ст 36 ЗК. Если объект получен в собственность => можно строить все, что угодно в пределах ГСК. А если участок в аренде и есть разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, ФРС отказывалась регистрировать права на вновь созданный объект недвижимости, так как нарушен порядок ст 30. 16.02.10 Президиум ВАС № 14434\09: ст 30 ЗК регулирует порядок предоставления ЗУ для строительства из земель в публичной собственности => он не предусматривает ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном данному лицу в порядке ст 36.