2. Зу на праве аренды

Тут у нас вмешался ВАС опять и ввел всех в заблуждение. Опять, ориентируясь на постановление 2005 года №11. Трактовали как то, что у покупателя права аренды возникает «автоматически». Но такого быть не может!

Право аренды к покупателю здания не может перейти в силу закона, поскольку (ЗК рассматривает аренду как вещное право, но все остальные – обязательственным) аренда – обязательственное право, а раз так, оно не может перейти в силу закона. Поэтому автоматически ничего не возникает.

Судебная практика традиционно исходит из того, что есть 2 схемы:

А) покупатель здания заключает новый договор аренды

У покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен будет оформить путем заключения нового договора аренды. Жаркова настаивает, что если ЗУ был на праве аренды, то покупатель может только заключать договор аренды, но на практике встречаются случаи и продажи в собственность. Жаркова негодуе

Самый большой минус данной системы – размер ЗУ может быть ужат (КЗР на основе плана…см.ранее). Но зато задолженность по арендной плате продавца по общему правилу не переходит и за период фактического землепользования покупатель платит платеж в размере арендной платы. Если возникает задолженность со стороны покупателя здания, то пени за просрочку платежа (неустойка) к покупателю здания не применяется, поскольку неустойка была вписана в старый договор аренды и носит договорный характер, а здесь у нас новый договор аренды.

Б) замена стороны в договоре аренды

Традиционно в московском округе применялось. Хороший момент – размер ЗУ останется неизменным и изменен не будет. Но раз замена стороны, то переходят и долги по арендной плате, и неустойка за просрочку платежа.

3. Зу у продавца на праве пбп

До июля 2007 года в законе о введении в действие ЗК было следующее положение: при продаже здания, когда ЗУ на праве ПБП, покупатель переоформляет это право на право аренды или приобретает ЗУ в собственность по своему выбору. В 2007 она были исключена, но до 2010 года судебная практика исходила из следующего: у покупателя здания возникает фактическое землепользование, которое он должен оформить этими двумя договорами. При такой схеме есть 2 вопроса:

1. каким образом у продавца прекратится право ПБП и

2. что покупатель здания будет платить за период фактического землепользования?

Итак, доктрина в ответе на первый вопрос, до сих пор исходит из того, что продавец должен отказаться от ПБП, но с практической точки зрения это очень неудобно и, начиная с 2003 года, судебная практика и ВАС исходили из того, что отказ не нужен, ПБП прекращается в силу закона в момент регистрации перехода права собственности на здание.

Что касается второго вопроса, то пока был закон о плате за землю (до 2005), фактические землепользователи платили за землю земельный налог, но глава 30 НК, вступившая в силу с 2005 года дает исчерпывающий перечень налогоплательщиков. Фактических землепользователей там нет, поэтому практика шла по двум направлениям: одни считали, что все равно земельный налог, но большинство судов сходилось на том, что покупатель здания должен вносить платеж в размере арендной платы. Что это такое никому не понятно. Хотя единственно правильным решением этого вопроса являлось бы предъявление иска о взыскании неосновательного обогащения, ибо платность землепользования.

Потом грянуло Постановление №54 2009 года, где было указано, что не только фактические землепользователи не платят налог, но и у тех у кого на ПБП, но ЗУ не сформирован. Решение только через неосновательное обогащение, но ведь за этим еще следить нужно…и если КУГИ еще у нас справляются, то муниципалы обычно не очень.

ВАС вспомнил в Постановлении Пленума №11, что если продавцу ЗУ принадлежал на праве ПБП, то после перехода к покупателю ПБП ЗУ, в связи с приобретением здания, он может оформить свое право на ЗУ путем заключения договора аренды или выкупа ЗУ. В дальнейшем ВАС указал, что это положение можно трактовать двумя способами: как традиционный способ (через возникновение у покупателя фактического землепользования), но можно трактовать и так, что ПБП переходит в силу закона и никакого переоформления тогда уже не надо (практика московского округа).

В результате длительного обсуждение, вышло Постановление Президиума ВАС 23 марта 2010, где ВАС констатирует, что право ПБП переходит в силу закона, но если покупатель здания не является лицом, указанным в п.1 ст.20 (кто может пользоваться ЗУ на ПБП), то до 1.01.2012 они должны переоформить на аренду или собственность.