Виды прав на землю (титулы)

Ситуация развивалась так: до принятия ЗК, самым распространенным видом прав было т.н. «фактическое землепользование». Когда в силу 268, 271 статей ГК (старая редакция), у собственника объекта недвижимости возникало право пользования земельным участком без оформления прав на землю. Судебная практика признавала это вполне законным.

Закон о введении в действии ЗК установил, что права на землю не предусмотренные статьей 15 и статьями 20-24 ЗК, подлежат переоформлению со дня введения в действия ЗК. Таким образом, пользоваться землей стало можно только на 6 титулах:

• собственность,

• аренда,

• постоянное бессрочное пользование (ПБП),

• пожизненное наследуемое владение (ПНВ),

• сервитут и

• безвозмездное срочное пользование.

Таким образом, фактическое землепользование утратило свое существование. Но до июня 2007 года 268 и 271 ГК оставались в прежней редакции и допускали фактическое землепользование, когда есть правоустанавливающий документ на недвижимость. Будет ли фактическое землепользование являться самовольным занятием земельного участка?

В 2005 году определился ВАС. Было 2 постановления президиума. ВАС указал, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. Правда, ФАС СЗО так не считает.

То есть самовольным будет такое занятие, когда для лица предусмотрена обязанность оформить права, но они не оформлены.

ЗК предусматривает оформление прав на землю, только в отношении первичных владельцев недвижимости, если не оформил – самовольно занял. Но пошла практика, когда и арендаторов уже стали привлекать к ответственности за самовольное занятие. Но ВАС пояснил, что их к ответственности их привлекать ошибочно, ибо нужно привлекать тех, кто должен оформить в соответствии с законом, но этого не сделал. То есть речь идет о собственнике. Соответственно, арендатора земельного участка или собственника / арендатора помещения, у которых есть право, а не обязанность оформить права на землю, не привлечь к ответственности за самовольное занятие (?).

Что касается разрешения собственника или лица, им уполномоченного. Часто пользуются землей с разрешения ОГВ, губернатора. Наш ФАС СЗО считает, что если пользование с ведома ОИВ, то вина отсутствует и состава правонарушения нет. Но вот это идет в разрез с позицией ВАС.

У нас в стране 2 способа создания нового объекта недвижимости.

• Один из них по Градостроительному Кодексу (Россия по сложности этой процедуры занимает 182 место из 183, то есть, это пиздец).

• Есть второй способ, предусмотренный ГК, когда признают право собственности на самовольную постройку. Это распространено намного больше сейчас. Но в таком случае для получения права собственности на созданный объект надо

а) иметь определённые права на землю

б) доказать, что соблюдены градостроительные нормы.