Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости к наследованию здания и земельного участка

На практике встречаются 2 ситуации: когда имеется два завещания, а ЗУ при этом завещается одному, а здание – другому. Или же есть одно завещание на дом, а ЗУ переходит другому по наследству. Такая ситуация встречается крайне редко, обычно нотариус объясняет, в чем проблема, когда завещание открытое. Обычно такая хуйня может быть только с закрытым. В литературе высказывают мнение, что такое завещание – юридическая фикция и выполнить его невозможно. В любом случае, возникают вопросы о действительности такого завещания и вправе ли выдать нотариус два различных завещания на ЗУ и здание.

С точки зрения ЗК это недопустимо, ибо противоречит единству судьбы, но в ч.1 ст.5 сказано «если иное не предусмотрено ФЗ» и таким иным ФЗ является ч.3 ГК, где указано, что воля наследодателя не может быть ограничена. Т.о., практика исходит из того, что такое вполне возможно. Тем более, может быть ситуация, когда завещано здание, а ЗУ уже переходит по наследству. Практика это принимает.

Тем не менее, в литературе указывается, что стоит признавать фикцией и отдавать приоритет ЗК, доказывать, что воля наследодателя была направлена на передачу ЗУ и здания вместе и т.д.

После того, как здание и ЗУ перейдут разным наследникам (собственникам), суд может определить порядок пользования ЗУ. Например, частный сервитут, который заключает собственник здания с собственником ЗУ. В принципе, на практике это не такая уж и большая проблема, люди не сильно заморочены принципом единства судьбы здания и земельного участка.

Было решение суда, что стоит ориентироваться на нормы ГК о наследственном праве, а статья 35 ЗК тут не применима.

Договор купли-продажи земельного участка13

Статья 37 ЗК. В самой статье особых проблем нет. Остановимся на Постановлении пленума № 54 от 11 июля 2011 года. В этом постановлении говорится о договоре купли-продажи в будущем созданной недвижимости или в будущем приобретённой. Традиционно такой договор считался недопустимым, но ВАС признал, что можно заключать основные ДКП на будущие объекты недвижимости. Соответствующая недвижимость, по мнению ВАС может быть индивидуализирована не только кадастровым учётом, но и иными способами (это прямо противоречит ст. 37 ЗК РФ). Жаркова негодует. В договоре купли-продажи, согласно ГК, должен быть индивидуализирован предмет - предметом КП может быть только ЗУ, поставленный на кадастровый учёт - это развитие положений ГК в ЗК.

Я не понимаю только одного: почему предварительный договор ЗУ, на КУ не поставленного, возможен. Ведь в предварительном договоре должен быть так же индивидуализирован предмет? Видимо, потому что предварительный договор КП это не договор КП в полном смысле слова и поэтому ст. 37 на него не распространяется.

Цена

Так как ЗУ выступает объектом недвижимости, то в качестве существенного условия должна фигурировать цена. Цена может быть определена либо в виде рыночной стоимости, либо в виде кадастровой стоимости ЗУ. Обычно применяют рыночную стоимость, которая определяется в соответствии с ФЗ «об оценочной деятельности». В эту цену не включается стоимость постановки участка на кадастровый учет.

Кадастровая стоимость обычно применяется для целей налогообложения, так как кадастровая стоимость является налоговой базой земельного налога. Но если речь идёт о выкупе ЗУ под объектом недвижимости, либо о выкупе ЗУ СХ назначения, то стоимость ЗУ определяется кратно кадастровой стоимости (ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК).

С 2011 года все земли СХ назначения, а не только сельхоз угодья выкупаются в пределах 15 % кадастровой стоимости.

Прочие условия (кроме предмета и цены) не являются существенными. Ст. 8 ЗК: в договоре КП ЗУ следует указать категорию земель, к которой относится ЗУ, но это не является существенным условием, так как при отсутствии такого указания договор не может быть признан незаключённым.

Ст. 37 ЗК (в развитие положений ст. 460 ГК): если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и ограничениях ЗУ, то покупатель имеет право требовать уменьшения цены или расторжения договора КП и возмещения убытков. При этом прямо не упоминается о непредоставлении информации в целом.

Ст. 37 содержит условия, которые делают ДКП недействительным:

А) условия устанавливающие право продавца выкупать участок обратно.

Б) условия, ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ.

В) условия, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.

Если заключает договор КП ЗУ - регистрируется только переход ПС (сам договор не регистрируется).

В настоящее время ЗУ под жилищное строительство в собственность может быть предоставлен только через торги. Единственное исключение- ст. 30.1 ЗК: если лицо хочет получить ЗУ под ИЖС в аренду, то в этом случае он подаёт заявление в орган исполнительной власти, те публикуют извещение о принятии иных заявок, если в течение 1 месяца поступили иные заявки- торги, а если заявок не поступило, то принимается решение о предоставлении ЗУ, после чего он ставится на КУ.