Земельный участок Кадастровый учет

После того, как земельный участок был объявлен недвижимым имуществом, индивидуализация земельного участка стала осуществляться путем постановки его на кадастровый учет. То есть, объектом оборота может выступать только земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Ситуация сложилась так, что кадастровый учет – не только составление плана и присвоение номера. Это в том числе и местные межевые работы, дабы определить характерные точки земельного участка (работы по формированию земельного участка на местности). Сначала выделяют на местности, потом переносят на документ. Мероприятие это достаточно дорогостоящее. Обычный дачный участок около 30 тысяч рублей. Вот из-за дороговизны кадастрового учета все и застопорилось.

В связи с дороговизной межевых работ законодатель стал предпринимать попытки снижения спроса на землеустроительные работы и, в итоге, у нас появилась т.н. «упрощенная» форма постановки на кадастровый учет. Когда земельный участок ставится на кадастровый учет без межевых работ. Это получило название «временный кадастровый учет» (ставился на учет, но точные границы и площадь не были определены и там писалось «неопределенна, будет уточнена, когда будут межевые работы»). Понятие земельного участка в ЗК позволяло такую форму постановки на кадастровый учет, потому что земельный участок до 2008 года определялся как «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».

Однако этот подход прямо противоречил действовавшему до 2008 года закону «О государственном земельном кадастре» и судебная практика сделки с такими земельными участками признавала незаключенными. Была ужасная муть, потому что практика местами могла разниться и где-то не регистрировали, а где-то иногда бывало. Местами и сейчас так делают. Да и до сих пор, поэтому у нас очень распространена аренда на неопределенный срок, ибо он не регистрируется и, частично, снимает эту проблему на практике.

В связи с принятием ФЗ «О ГКН», в ЗК были внесены изменения и, с октября 2008 года стало фигурировать новое понятие земельного участка – «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с ФЗ». Таким законом является на сегодняшний день ФЗ «О ГКН». Если поставлен, но границы не определены в соответствии с ФЗ, то это не земельный участок, это не объект.

Орган кадастрового учета и регистрации ныне объединены – это Росреестр, и постановку на кадастровый учет и регистрацию можно осуществить практически одновременно.

22 статья ФЗ «О гос регистрации» была дополнена в 2010 году п.1.2, где сказано «не допускается осуществление гос регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с законом о кадастре». Какие основные требования предъявляет закон о кадастре?

Общее правило одно: в соответствии с ФЗ «О кадастре», земельный участок должен быть индивидуализирован путем постановки его на кадастровый учет, который осуществляется по результатам определения характерных точек-границ такого земельного участка. По результатам кадастрового учета, выдается кадастровый паспорт, соответственно, регистрация прав на земельный участок и сделок с ним возможна только при наличии кадастрового паспорта. В отношении земельного участка, который поставлен на кадастровый учет, но характерные точки его границ не определены, может быть выдана только кадастровая выписка, при наличии которой, регистрация прав невозможна и такой земельный участок не будет объектом имущественных отношений.